Основные разделы (модули) рабочей программы по эн:
Недвижимость как экономический актив
Рынок недвижимости и его особенности
Анализ рынка недвижимости
Экономика объекта недвижимости
Основы оценки стоимости недвижимого имущества.
Введение в управление и девелопмент недвижимости
Государственное регулирование сферы недвижимости
Модуль 1
Предмет экономики недвижимости
Недвижимость как экономический актив:
Понятие недвижимого имущества
Недвижимое имущество и недвижимость
Физические и юридические особенности недвижимости
Особенности недвижимости как экономического актива
Предмет ЭН: Развитие взглядов
Учебное пособие под редакцией Ресина В.И.:
«Проблема экономики недвижимости охватывает широкий спектр задач……» и далее… «…имеется в виду совершенствование механизма экономической оценки недвижимости».
Далее ..еще вариант
Предмет дисциплины (ЭН)…. представляет собой экономический механизм взаимодействия объектов недвижимости с субъектами рынка недвижимости (Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Спб. 2004)
Теплее..
Задача дисциплины «Экономика недвижимости» – дать систематизированные сведения об экономических процессах, связанных с недвижимым имуществом.. (Экономика недвижимости. П/р проф. Белокрыловой О.С. Ростов н/Д. 2009)
Ближе ..
Выработка способов и критериев эффективного использования недвижимости как ресурса для удовлетворения неограниченных потребностей людей (Е.С. Озеров, Е.И. Тарасевич)
Предмет ЭН производен от предмета экономики
Экономика -наука об эффективном использовании ограниченных ресурсов
Экономика недвижимости – наука об эффективном использовании недвижимости как ограниченного ресурса
Экономика недвижимости
Предмет: изучение особенностей реализации общих экономических закономерностей в сфере недвижимости (от общего предмета экономики как науки;
Методологическая основа оценки, управления, развития и обращения недвижимости.
Экономика недвижимости:
Предмет: изучение особенностей реализации общих экономических закономерностей в сфере недвижимости (от общего предмета экономики как науки;
Методологическая основа оценки, управления, развития и обращения недвижимости.
Статус дисциплины
ЭН - теоретико-прикладная экономическая наука и учебная дисциплина
ЭН занимает промежуточное положение между экономической теорией и прикладными дисциплинами, имеющими своим предметом отдельные этапы жизненного цикла объектов недвижимости :
девелопмент (развитие недвижимости),
управление недвижимостью,
брокеридж ( посредническо-консультационная деятельность),
оценка
Недвижимое имущество
К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения.
Законодательными актами к недвижимому может быть отнесено и иное имущество. Особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество устанавливаются законодательными актами. (Основы гражданского законодательства Союза ССР ст.4 (1990г.)
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». (ГК РФ, ст.130-1994 г.)
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». (ГК РФ, ст.130-2001 г.)
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. (ГК РФ, ст.130 -2008 г)
Дополнения
к недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.
Недвижимость как юридическое понятие
«недвижимость по природе» («Земельные участки и строения являются недвижимостями по их природе» -ФГК, ст. 518).
«недвижимость по предназначению» («..являются недвижимостями, в силу их назначения, все движимые вещи, присоединенные собственником навсегда к земельному участку» –ФГК, ст. 524)
«Квазинедвижимость»
ГК РФ, ст. 130: «К недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты»
ФГК, ст. 531: «Суда, паромы, морские суда.. являются движимостями..»
Предприятие
«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.» (ГК РФ. Ст.132)
Новые изменения в ГК РФ (проект)
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Дополнения
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество.
Предприятие как недвижимость
2. В качестве недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект (статья 133), признается единый имущественный комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически (в том числе линейных объектов - железные дороги, линии электропередачи, трубопровод и др.) либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (статья 131).
ЭТО ВАЖНО!
Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.
Корректировка
3. К воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам применяются правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав.
«Недвижимость по закону» (как юридическое понятие)
«недвижимость по природе»
«квазинедвижимость»
Общая экономическая характеристика – потенциально (часто: реально) высокие внешние эффекты (несоответствие между частными и общими издержками)
Общее – внешние эффекты
Внешние эффекты - несоответствие между частными и общими издержками
Внешние эффекты – положительные и отрицательные:
Положительные – общие издержки ниже частных
Отрицательные – общие издержки выше частных
Внешние эффекты: примеры
«Охта-центр»: планировавшаяся высота – 396 м.
(В соответствии с Правилами землепользования и застройки СПб предельная высота в этой зоне -100 м. (Кроме того, на территории Охта-центра находится памятник «Ниеншанц»- шведская крепость 17-18 вв).
«Лахта-центр»: высота до 500 м. (проект-470 м.) (высотный регламент – 27 м.)
Еще примеры
ТК «Стокманн» – высота 35 метров (В соответствии с Законом СПб «О зонах охраны…» ограничения 23/26/28 м (по карнизу, коньку и для внутриквартальной застройки).
Жилой комплекс «Империал»: Московский пр./ул. Киевская (На момент возведения здания не было разрешения на строительство-получено через два года после постройки, высота 72 метра, а по ПЗЗ - предельная высота в зоне -35 м., но согласования получили за два дня до принятия ПЗЗ!)
Внешние эффекты: следствия и инструменты контроля
Следствия
Ограничения в использовании и обороте
Внешний износ объектов
Инструменты
Учет объектов и регистрация прав на них
Регулирование землепользования
Регулирование градостроительства
Налогообложение (налог на прирост капитала)
Внешние эффекты: мировой опыт регулирования
Ключевой принцип: национализация «права на развитие» (США, Великобритания, Франция и пр.)
- Основной инструмент: зонирование территорий
США: первое введение зонирования в Лос-Анджелосе в 1909 г. Сейчас зонирование есть в 98% городов США
- Ограничения по высотности, плотности застройки и т.д. Пример: Сан-Франциско – нельзя строить здания, бросающие тень на общественные парки
Недвижимое имущество (по природе)
Родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей:
Либо вещи, состоящие только из земли,
Либо вещи, включающие в себя землю как базовый элемент.
Объект недвижимого имущества
Количественно определенный земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр.
Объект недвижимого имущества = либо земельный участок, либо земельный участок с улучшениями
Роль земли
Системообразующий элемент любого объекта недвижимости
Фактор, определяющий местоположение недвижимости
Местоположение:
географическое
экономическое (доступность, окружение)
Фактор, определяющий особенности рынка недвижимости (ограниченность и невоспроизводимость)
Земельный участок
«Часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке …а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами». (Закон РФ «О государственном земельном кадастре»)
Улучшения земли
Улучшения земли - любые произведенные человеком изменения земли, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.
Земельный участок с улучшениями
Результат взаимодействия земли и внеземельных факторов производства:
Следствия и проблемы:
Стоимость объекта недвижимости – «сумма» вклада земли и внеземельных факторов
Возможность замены одного фактора другим (земли – внеземельными факторами)
Проблема определения доли земли и внеземельных факторов в общей стоимости
Принадлежности
Движимые вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью
Развитый объект недвижимого имущества = земельный участок + улучшения земли + принадлежности объекта недвижимости
Теоретическая основа – теория факторов производства, теория предельной полезности
Теория факторов производства – выделение в стоимости и доходе доли каждого из факторов.
Особенность ЭН: земля – иммобильный фактор:
концепция земельной ренты как остатка – принцип остаточной продуктивности земли
Теория предельной полезности – убывание эффективности дополнительных порций фактора
Особенность ЭН: ограниченность земли:
Ограниченная возможность замены земли внеземельными факторами;
Концепция возрастающего и уменьшающегося дохода и пр.
Недвижимое имущество и недвижимость
Недвижимое имущество – физическое благо (земля+улучшения + принадлежности)
Недвижимая собственность (Real property) = недвижимое имущество (Real estate) + права собственности на него (ownership right)
Недвижимость = недвижимое имущество + права+юридический статус объекта)
Физические характеристики объектов недвижимости
Земельный участок + улучшения = физические характеристики и особенности объектов недвижимого имущества.
Физические характеристики:
местоположение,
площадь,
конфигурация,
степень износа.
Физические характеристики определяют возможности функционального использования и ресурсный потенциал объекта
Физические особенности недвижимости
К физическим особенностям недвижимости можно отнести:
Материальность
Ограниченность и невоспроизводимость земли
Стационарность
Уникальность
Долговечность
Физические особенности определяют особенности функционирования рынка
Права на недвижимость
Право собственности, право постоянного землевладения, право застройки, сервитут, право личного пользовладения (узуфрукт), ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещных выдач, право оперативного управления на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация прав на недвижимость
Права…ограничения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Права на недвижимость
Вещное право предоставляет лицу непосредственное господство над вещью и является основанием осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения ею в пределах, установленных настоящим Кодексом.
Виды вещных прав