§4.1 Термин «Девелопмент» (Development)

В [4.1] термин «девелопмент» определяется следующим образом:

«Девелопмент - особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, содержание имущества. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов».

Соответственно «девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта. «Редевелопер» - девелопер, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой и изменением существующих объектов недвижимости).

Википедия термин «девелопмент» определяет следующим образом: «это любая предпринимательская деятельность, связанная с созданием, реконструкцией или изменением капитального строения или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. Также существует второе значение слова девелопмент, взаимосвязанное с первым, — профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента. То есть, в отечественной практике складывается два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным real estate development) и краткий вариант — девелопмент, имеющий то же значение.

Существует два вида девелопмента:

-Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар;

-Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.

В классической работе Института городских земель (Urban Land Institute, г.Вашингтон) [4.2] выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера, а именно:

девелопмент жилой недвижимости;

девелопмент коммерческой недвижимости;

девелопмент загородной недвижимости;

девелопмент промышленной недвижимости;

девелопмент земли или девелопмент земельных участков.

Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными – преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием. Могут быть не очень заметными внешне, как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое. Например, из жилищного фонда в «нежилой. Но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта использования объекта.

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде вопроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.

Создание каждого объекта недвижимости – особый инвестиционный проект и основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.

Цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т. п.) составляет лишь один ( и далеко не самый сложный) из этапов процесса девелопмента. Цель девелопмента - не просто создание объекта недвижимости (это может быть достаточно для подрядчика). Цель девелопмента - получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

С учетом многообразия аспектов влияния девелопмента на социальные и экономические процессы, общество объективно заинтересовано как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять девелопмент. Последнее должно минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости. В качестве инструментов такого контроля выступает, прежде всего, зонирование городских территорий, а также такие формы и инструменты, как общественные слушания, публичное представление проектов, установление государственных стандартов производства работ, требований к материалам и технологиям и пр. На рисунке 4.1 отражены копии экрана муниципального сайта года Havle, Швеция, http://www.gavle.se/Bygga-bo--miljo/Kommunens-planarbete/Detaljplaner1, отражающего публичные предложения населению проектов земельного девелопмента на части территории города.

Рисунок 4.1 Примеры предложений населению на муниципальном сайте г. Havle, Швеция, проектов земельного девелопмента

Зонирование территорий (см. глава 3) играет двоякую роль: с одной стороны, защищает интересы общества, с другой — делает прозрачной ситуацию для девелопера, позволяя ему заранее учесть те возможности и ограничения, которые связаны с тем или иным земельным участком, и тем самым оценить экономическую целесообразность возможного проекта. Кроме того, зонирование защищает интересы девелопера и еще в одном отношении. Сегодня нередки случаи, когда реализация проекта затормаживается, если против него резко выступает какая-то часть населения района окружения объекта, причем мотивы такого оппонирования подчас не очень ясны.

Земельный девелопмент (Land Development)

В Белорусских условиях термин «ленд-девелопмент» может включать достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из одной категории в другую до комплексного развития территорий. Собственно результат ленд-девелопмента – это, прежде всего, инвестиционный продукт, т. е. земельный участок, подготовленный к началу строительного процесса. Заметим, что земельный участок – это тот специфический вид недвижимости, о котором можно говорить только по результатам его государственной регистрации. Это вовсе не означает, что земельный девелопмент относится к собственно этому земельному участку. Нередко земельный девелопмент касается сразу большой территории, которая затем делится на более мелкие части: земельные участки. Метод разукрупнения – основной метод земельного девелопмента. При этом, девелопером предпринимаются действия по улучшению земель, которые относятся сразу к совокупности земельных участков. Как правило, это создание инженерных сооружений: дорог, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения. Всего того, что сегодня называется привычно инженерной инфраструктурой.

В [4.4] описан опыт Китая начала 21-го века, где нет института собственности на землю, но создан совершенный рынок арендных прав на землю. В Беларуси развитие инженерной инфраструктуры, как правило, государство оставляет за собой. В Китае – эта функция, в основном, земельных девелоперов. Специальные девелоперские компании выкупают права аренды на территории, инициируют и разрабатывают девелоперские проекты, производят улучшение и разукрупнение земель и отчуждают (уступают) права аренды третьим лицам. В том числе, девелоперским компаниям, заинтересованным в развитии коммерческой, жилой и др. видов недвижимости. Экономика таких девелоперских проектов состоит в том, что прирост рост рыночной стоимости земель в результате исполнения проекта превышает сумму издержек на его реализацию. То есть, девелоперский проект успешен тогда, когда земля получает наиболее эффективное использование. Косвенно, это содействует росту макроэкономического показателя – валового внутреннего продукта. При этом государство, в определенной мере, избавляется от субсидирования развития земель, передавая эту функцию рынку.

Для достижения результата земельный девелопер решает три группы проблем: разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка); правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель; инженерно-техническое обустройство (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей и др. ).

Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг. Они редко занимаются строительством на всем участке земли. Девелоперы земли осуществляют инженерную подготовку территории, проект планировки, если он отсутствут в плане детальной планировки градостроительной документации, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам. Можно полагать, что в ближайшем будущем, если только у государства будет политика привлечения прямых иностранных инвестиций, на отечественном рынке недвижимости появятся компании, предлагающие комплексные услуги по решению правовых, финансовых, организационных и согласовательных вопросов. То есть решающих все вопросы – от заключения сделки до государственной регистрации земельных участков и сдачи объектов инфраструктуры в эксплуатацию.

В настоящее время часто востребован только перевод земли в нужный статус. Процесс может занимать до года времени и более, если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Вовлечение земель этой категории в гражданский оборот в Беларуси, как отмечалось в главе 3, затруднен и возможен только по решению Президента Республики Беларусь.

Земельные девелоперы в Беларуси практически отсутствуют. Еще недавно их не было и в России. Сегодня там есть крупные девелоперские компании. Среди них «Главстрой – Санкт-Петербург», «Адамант» и др.), а также компании, которые занимаются исключительно земельным девелопментом: «Знак», «Евроинвест» и др.