Глава 3. Особенности активизации инвестиционных процессов в отраслях экономики и сферах бизнеса
3.1 Направления активизации инвестиционных процессов в агропромышленном комплексе и строительстве
От повышения уровня производительности труда в агропромышленном комплексе и увеличения производства товарной сельскохозяйственной продукции зависит не только успех хода экономических реформ в нашей стране, но и ее продовольственная и национальная безопасность. Кроме того, несмотря на отсутствие прямой отдачи от государственных финансовых вложений и кажущуюся неэффективность мер государственной поддержки сельское хозяйство обладает доказанным в аграрной науке мультипликативным эффектом, который проявляется в стимулировании развития сопряженных отраслей: семеноводства, производства удобрений и средств химической защиты, сельскохозяйственного машиностроения и других. Ориентация же на импорт сельскохозяйственной продукции приводит к существенному ослаблению национальной безопасности государства. Все это свидетельствует о необходимости активизации инвестиционных процессов в сельском хозяйстве в регионах данной специализации.
Рыночные реформы 1991 года, базирующиеся на либерализации, приватизации и демонополизации привели к разгосударствлению и ограничению роли государства в экономическом регулировании.
Статистические данные свидетельствуют, что доля АПК в общем объеме инвестиций Российской Федерации снизилась с 31,3 % в 1991 г. до 3,3% в 1999 г. С 1994 г. выбытие основных производственных фондов в 4-5 раз стало опережать ввод, а физический износ их достиг по регионам от 60 до 90%1.
Тенденция эта продолжает действовать и в последние годы. Так, в российских сельскохозяйственных предприятиях всех форм собственности с 1999 по 2004 гг. общее количество тракторов снизилось на 254800 единиц; зерноуборочных комбайнов – на 66600 единиц; кормоуборочных комбайнов – на 25200 единиц; свеклоуборочных комбайнов – на 5100 единицу. Физический износ техники по регионам колеблется от 70 до 90%. При этом валовой сбор картофеля с 2001 по 2004 гг. сократился на 2 094 тыс. тонн; овощей – на 288 тыс. тонн. Затраты капитального характера в сельском хозяйстве только в 2004 году по сравнению с годом предыдущим сократились на 81,9 млн. рублей1. Российское село превратилось в своего рода «зону бедствия».
Очевидно, что без реорганизации существующей системы и налаживания стабильного расширенного воспроизводства невозможен выход из создавшегося кризиса. Одновременно необходимо иметь в виду саму специфику ведения сельского хозяйства. Применяя процессный подход в управлении инвестиционной деятельностью в данном секторе экономики, следует учитывать и диспаритет цен на промышленную и сельскохозяйственную продукцию, и высокие природные и климатические риски, и наличие грамотных специалистов, и развитой инфраструктуры, и многое другое.
Особенности данной отрасли требуют специфического подхода к ее финансовому и ресурсному обеспечению. Цель частного собственника на средства производства – получение максимальной прибыли при оптимальных затратах. Между тем в агропромышленном комплексе с учетом низкой рентабельности и высокой капиталоемкости производства чисто коммерческий подход далеко не всегда оправдан. Ведь именно здесь малорентабельные инвестиции объективно позволяют решать целый ряд насущных общенациональных задач: вести процесс расширенного воспроизводства; предотвращать нарушения в денежном обращении; регулировать издержки конкуренции; предотвращать массовую безработицу, хозяйственные кризисы и т.д.
В условиях рыночной экономики у сельскохозяйственных предприятий не может быть окупаемость вложений выше, чем в иных сферах деятельности. А потому рассчитывать на самопроизвольную активизацию инвестиционных процессов здесь явно не приходится. Выход видится прежде всего в необходимости государственного регулирования данной отрасли, что подтверждается опытом стран с развитой рыночной экономикой. В том числе и на региональном уровне, где правительства субъектов Федерации могут самостоятельно формировать в зависимости от местных условий «правила игры», создавая наиболее привлекательный инвестиционный климат для инвесторов.
Калужская область, к примеру, имеет в своем составе развитую структуру агропромышленного комплекса (АПК). В сфере АПК региона занято 55,1 тыс. работающих (11,4% всех занятых в экономике области), в том числе непосредственно в сельскохозяйственном производстве – 21,0 тыс. человек. Основным звеном АПК является сельское хозяйство. На долю отрасли приходится 13% стоимости валовой региональной продукции и 12,8 основных фондов экономики области. Более 70% потребительского рынка формируется за счет продовольствия и товаров, произведенных из сельскохозяйственного сырья.
Государственная поддержка АПК Калужской области осуществляется в настоящее время на основе федеральных и областных целевых программ, решений органов власти и реализуется в различных формах. Среди их направленности можно выделить следующие.
Социальное обустройство села. Целевые программы поддержки села включают мероприятия по развитию: газификации, водоснабжению, сети автомобильных дорог, систем связи, электрических сетей, жилищного строительства, торгового и бытового обслуживания, общеобразовательных учреждений, а также ремонт объектов социально-культурной сферы.
Поддержка кадрового потенциала АПК. Она происходит в виде доплаты к должностным окладам молодых специалистов, руководителей сельскохозяйственных предприятий области. Предусмотрено также строительство жилья для них.
Финансовое оздоровление сельскохозяйственных предприятий. Здесь предусмотрена отсрочка задолженности на 5–7 лет, с последующей рассрочкой платежей на 4–6 лет, списанием пеней и штрафов.
Государственная поддержка сельскохозяйственных товаропроизводителей области осуществляется также в виде прямых денежных субсидий по следующим направлениям: поддержка программ и мероприятий по развитию растениеводства и животноводства; производство и реализация сельскохозяйственной продукции личных подсобных и крестьянских (фермерских) хозяйств; возмещение части затрат на уплату процентов по полученным краткосрочным и инвестиционным кредитам; обновление и пополнение машинно-тракторного парка хозяйств, развитие материально-технической базы областной МТС по лизингу.
Для реализации данных направлений на региональном уровне принят ряд областных законов. Это, к примеру, Закон Калужской области от 16 декабря 1998 года № 31-03 «О государственной поддержке инвестиционной деятельности в Калужской области», Закон Калужской области от 10 ноября 2003 года № 260-03 «О льготах по налогу на прибыль организаций и земельному налогу в части сумм, подлежащих зачислению в областной бюджет на 2004 год», Закон Калужской области от 10 ноября 2003 года № 263-03 «О налоге на имущество организаций».
Среди наиболее действенных налоговых льгот можно выделить понижение ставки налога на прибыль до 13%; понижение ставки или освобождение от земельного налога; освобождение от налога на имущество. В части стимулов и поддержки сельхозпредприятий наиболее эффективны: субсидии на возмещение части затрат на оплату процентов по кредитам коммерческих банков; инвестиционный налоговый кредит; бюджетный кредит (инвестиции); государственные гарантии Калужской области; приобретение сельхозтехники по лизингу.
Среди существенных «тормозов» активизации инвестиционных процессов регионального уровня есть несколько устойчивых позиций. Один из них – некомпетентность инвестора, ставшего собственником сельхозпредприятия. К примеру, требуемые средства перечисляются тогда, когда в них уже нет необходимости, после завершения посевной. Также отрицательно сказывается на хозяйствовании тенденция передачи в руки инвесторов сельхозпредприятий исключительно через конкурсное управление и процедуру банкротства. Такой подход, с одной стороны, делает хозяйство «лежачим», а с другой – «отбивает у инвесторов руки».
В связи с этим в Калужском регионе в последнее время разработан и уже действует ряд новых схем по приобретению инвестором сельскохозяйственного предприятия. В их числе: покупка имущественного комплекса; организация нового предприятия; выкуп акций или имущественных паев с одновременным участием в программе оздоровления в рамках ФЗ № 83; аренда недвижимого имущества с его последующей покупкой; а также покупка контрольного пакета акций после реорганизации производственного кооператива в акционерное общество.
Если государственная финансовая поддержка организаций АПК области составляла в 2001 г. 84,5 млн. руб. из федерального бюджета и 162,8 млн. руб. из областного, то в 2002 г. уже соответственно 72,3 млн. руб. и 203,1 млн. руб., а в 2003 г. – 110,9 млн. руб. и 236,4 млн. руб.
Принятые меры вызвали определенный интерес инвесторов к сельскохозяйственным предприятиям. За 2001–2003 годы в Калужском регионе было реформировано 42 сельскохозяйственных организации с участием инвесторов. Причем 10 из них были реорганизованы по схеме покупки бизнеса, 6 – за счет выкупа акций и имущественных паев, 5 – в плане создания совместных предприятий, 2 – путем присоединения и 19 – через выкуп имущества.
Благодаря такому подходу в настоящее время в агропромышленном комплексе Калужской области реализуется ряд инвестиционных проектов. В их числе: новые сельскохозяйственные предприятия ООО «Галантус-Агро» (инвестор ОАО «Галантус»), ООО СП «Гремячево» (инвестор ОАО «Автоэлектроника), ООО «Белоусовское» (инвестор ОАО РЭП «Березовское») ООО «Барятинское» (инвестор ООО «Росконтракт»). Созданы также многопрофильные сельскохозяйственные предприятия ООО «Агропромышленная фирма «Билавир» (инвестор ООО «Билресурс»), агрофирма «Монастырское подворье» (инвестор ЗАО «Альфа-Профи»). Параллельно функционируют вновь созданные кооперативы «Мясное скотоводство» на территории Бабынинского, Барятинского и Мосальского районов. Приведем один из конкретных примеров.
Группой компаний: ОАО «Автоэлектроника», ООО «НПП АВТЭЛ», ЗАО «Коралл» и ОАО «Элмат» в соответствии с Законом Калужской области от 04.10.04 г. № 349-ОЗ «О льготах по налогу на прибыль организаций в части сумм, подлежащих зачислению в областной бюджет» были осуществлены инвестиции в сельскохозяйственные предприятия Перемышльского района – ООО «СП «Гремячево» и ЗАО «СП «Корекозево».
Общая сумма инвестиций в 2004 г. составила 5,6 млн. руб.
Инвестиции позволили предприятиям сделать значительные вложения в основные фонды: ООО «СП «Гремячево» – 1,1 млн. руб., ЗАО «СП «Корекозево» – 12 млн. руб. (помимо инвестиций предприятиями были использованы инвестиционные кредиты).
Производилось капитальное строительство, закупалось новое оборудование, которым заменялось изношенное, что позволило значительно повысить фондовооруженность труда сельскохозяйственных рабочих. Если в 2003 году фондовооруженность труда (в тыс. руб. не чел.) в ООО «СП «Гремячево» составляла 79,1, а в ЗАО «СП «Корекозево» 51,2, то в 2004 году уже соответственно 106,3 и 119,8.
Коэффициент обновления основных фондов в 2004 г. в ООО «СП «Гремячево» составил 0,30, а в ЗАО «СП «Корекозево» – 0,59.
Выручка от реализации ООО «СП «Гремячево» в 2004 г. увеличилась по сравнению с 2003 годом на 75 % и составила 7,5 млн. руб.
Выручка от реализации ЗАО «СП «Корекозево» в 2004 г. составила 9,7 млн. руб.
Повышение финансовых результатов деятельности позволило при росте численности работников предприятия увеличить им заработную плату. Частично средства были направлены на социальные нужды работников. Так, в 2004-2005 гг. заключены договора с негосударственным пенсионным фондом, куда идут накопления по негосударственному пенсионному страхованию работников. Это позволит в будущем выплачивать негосударственную пенсию работникам сельскохозяйственных предприятий.
Посевные площади ООО «СП «Гремячево» в 2004 г. составили 394 га и увеличились по сравнению с 2003 г. на 81 га, или на 26 %. Практически на четверть произошло увеличение посевных площадей, и в ООО «СП «Корекозево» уже в прошлом году они составили 551 га.
Численность стада ЗАО «СП «Корекозево» составило в 2004 году 910 голов. На два последующие года предприятием запланировано строительство двух ферм, что позволит увеличить поголовье скота в 1,5 раза.
Численность стада ООО «СП «Гремячево» выросло с 795 голов в 2004 г. до 900 голов в 2005 г. Задача увеличения поголовья голов стада была решена путем приобретения племенного молодняка.
Для расширения деятельности предприятиями использовались не только средства, получаемые за счет льготного налогообложения прибыли предприятий-инвесторов, но и заемные средства. Все кредиты и займы возвращались предприятиями в срок и просроченной задолженности по кредитам и займам не было.
Расширение деятельности предприятий привело к увеличению отчислений в бюджеты всех уровней.
Рост налоговых отчислений ООО «СП «Гремячево» составил 66 % в 2004 г. по сравнению с предыдущим. Общая сумма налоговых платежей предприятий за два последние года составила 5,5 млн. руб., что практически полностью компенсировало сумму, недополученную бюджетом в результате введения данной льготы.
Таким образом, инвестиции, вложенные в сельскохозяйственные предприятия за счет сумм льгот по налогу на прибыль, привели к значительному социально-экономическому эффекту.
В 2006 г., при условии сохранения инвестирования за счет сумм льгот по налогу на прибыль, предприятия планируют осуществить инвестиционные программы, которые позволят и дальше повышать уровень выручки. Так, ООО «СП «Гремячево» планирует увеличить объемы выручки в 3 раза по сравнению с 2003 г. ЗАО «СП «Корекозево» собирается в 1,5 раза к уровню 2004 г. увеличить заработную плату, снизить долю ручного труда, значительно повысив при этом качество продукции.
Общая сумма прибыли до налогообложения, которые предприятия планируют получить в соответствии с бизнес-планами по итогам работы в 2006 году, будет составлять порядка 10 млн. руб.
При этом следует отметить, что ни один из самых успешных инвесторов в своих грамотно построенных бизнес-планах не выходит на уровень самоокупаемости сельскохозяйственных предприятий ранее пятого-шестого года с момента их реорганизации, что является закономерностью инвестиционного процесса в сельском хозяйстве.
Проблема активизации инвестиционных процессов в сельском хозяйстве регионов является одним из ключевых принципов национальной инвестиционной политики. Меж тем административный ресурс при распределении кредитов селу в последнее десятилетие явно срабатывает со знаком «минус». Как правило, это предоставление кредитов под поставляемую в государственные фонды по фиксированным ценам сельхозпродукцию, кредитование исключительно сезонных потребностей. Кроме того, не оправдывает себя и практика так называемых уполномоченных банков в сельскохозяйственной сфере.
В таких банках не рыночным, а чисто административным путем, на длительное время размещаются значительные государственные средства на льготное кредитование сельского хозяйства. При этом полностью нарушаются правила равноправия конкурентной борьбы всех форм собственности. Условия проведения всевозможных конкурсов и тендеров при этом на право обслуживать государственные программы и проекты по льготному кредитованию сельского хозяйства не оставляют шансов на успех ни средним, ни тем более малым банкам.
В контексте всего этого сама роль государства при кредитовании села является весьма скромной. По данным всемирного банка, в странах Организации экономического развития и сотрудничества, доля государственных расходов в ВВП составляет в среднем порядка 50%. В России она не превышает 3% с учетом как бюджетных средств, так и внебюджетных фондов1.
Как показывает практика, тех же бюджетных средств на субсидирование процентных ставок по краткосрочным кредитам бывает явно недостаточно. В 2003 г. эта сумма равнялась 3200 млн. руб., что по оценкам экспертов в 1,5 раза меньше реальных потребностей2.
К тому же средства эти распределяются либо по ограниченному перечню, либо – всем поровну. В первом случае льготных кредитов не получает целый ряд нуждающихся в них хозяйств, во втором – незначительный объем субсидий не позволяет взять кредит в оптимальном размере.
Из года в год при распределении средств льготного кредитования наблюдается одна и та же картина: концентрация на уровне экономически сильных сельхозпредприятий. За 2004 г. в Воронежской области из 25 млн. руб. государственных кредитов 21 млн. руб. получили 77 хозяйств высших групп, которые составляют лишь 19 % от всех обследованных хозяйств. Остальные 81% хозяйств получили всего лишь 4 млн. руб. кредитов, или 16% от их общей суммы1.
На основе приводимых данных можно сделать вывод, что действующий механизм субсидий и государственной финансовой поддержки сельского хозяйства нуждается в изменении. Сегодня налицо концентрация бюджетных средств в экономически сильных хозяйствах, что лишает равных условий в рыночной экономике большинство товаропроизводителей сельхозпродукции.
Для сельского товаропроизводителя основой является доступность и достаточность кредита. В противовес этому: государственное финансирование является довольно скудным и зачастую используется не по назначению; коммерческие банки предпочитают работать с крупными заказчиками, имеющими более короткий период обращения средств, чем у селян; активизируется процесс откачивания средств жителей села в иные отрасли.
Поэтому для поддержки российского сельского хозяйства назрела необходимость в создании новых форм кредитных организаций, способных переориентировать потоки капиталов из крупных городов и промышленных центров на периферию. По форме это может быть кредитная кооперация. По существу – кооперативные банки.
Подобная система, созданная «снизу», вызовет доверие населения, привлекая его средства в сельскохозяйственное производство. Кроме того, процессы в этой системе будут иметь ярко выраженный эволюционный характер: от малых кредитных кооперативов до союза банков. Особое место в процессе кредитования села будут занимать кредитные кооперативы районного и регионального уровня. Их задачи будут состоять: в получении кредитных ресурсов в головном банке; планировании, учете, сборе информации и анализе кредитоспособности заемщиков; обеспечении экономической и юридической консультацией; представительских функциях.
При таком подходе решается сразу несколько очень важных вопросов. Даже товаропроизводители со сравнительно небольшим доходом получают возможность периодически осуществлять инвестиционную деятельность. Происходит выравнивание хозяйств с различными возможностями за счет консолидации всех средств и практики привлечения дробных и зачастую небольших сумм на сбережения или оказания иных услуг. Такая динамика будет положительно сказываться и на работе сельхозпредприятий, и на доверии селян.
В отличие от банковских учреждений кредитные кооперативы предполагается создавать на базе мобилизации средств всех членов, которые являются их хозяевами, а не клиентами. Данный подход привлекателен практически для всех сторон действующего процесса. Для селян это возможность получать мелкий кредит, недоступный в большинстве коммерческих банков; использовать форму коллективной ответственности и коллективного залога; лично участвовать в деятельности кооператива; брать средства под достаточно низкий ссудный процент за счет экономии на административных расходах. Для коммерческих банков проводка кредитов через сельские кредитные кооперативы также весьма надежна и интересна. Таким образом, кредит не распыляется, что снижает его транзакционные издержки; повышается уровень возвратности кредита; кредитные кооперативы аккумулируют те средства, которые коммерческому банку было бы трудно или даже невозможно собрать. Для государства это повысило бы возврат льготных государственных кредитов, помогло решить проблему адресной поддержки сельхозпроизводителей.
Для создания системы кредитных кооперативов в российских регионах необходимо: повысить уровень благосостояния сельского населения, способного делать вклады и сбережения; выработать в людях высокую степень доверия к финансовым институтам; снять административные барьеры на пути кооперирования в финансовой сфере.
В реальной экономике России, пожалуй, только развитие кредитной кооперации позволит снизить уровень банковского процента, удешевив кредит и превратив его в выгодный и доступный инструмент для товаропроизводителей.
В конечном счете, с развитием кредитной кооперации возникнет инфраструктура для надежного сохранения и приумножения сбережений населения – одной из основ инвестиционного процесса. Уменьшится фактор неопределенности. Зато в значительной мере выровняется доступ различных хозяйствующих субъектов к финансовым ресурсам.
Все это доводы в пользу того, чтобы государство оказало поддержку формированию системы кредитования на кооперативной основе как на федеральном, так и на региональном уровне.
Развитие жилищного рынка является важнейшей составляющей обеспечения высокого уровня жизни населения, а, в конечном счете, и экономической безопасности страны. Кроме того, жилищное строительство также обладает мультипликативным эффектом, обеспечивая развитие промышленности строительных материалов, транспорта и т.д.
Основные барьеры развития жилищного строительства связаны сегодня, во-первых, с низкими доходами граждан, с отсутствием у них кредитных историй. Во-вторых, права собственников и кредиторов имеют ограничения, а потому кредитные риски высоки и высоки процентные ставки ипотечных кредитов. Кроме того, остаются высокими расходы, связанные с оформлением ипотечных жилищных кредитов (так называемые транзакционные издержки).
В-третьих, банки, как правило, не располагают долгосрочными ресурсами, а на рынке пока не заработали ипотечные ценные бумаги. Основная схема для граждан в решении квартирного вопроса - долевое участие в строительстве жилья.
В-четвертых, цены на жилье в большинстве регионов завышены и продолжают расти. Предложения на рынке жилья явно недостаточно. При этом остро не хватает земельных участков под жилищную застройку, оснащенных инженерной инфраструктурой.
Причина острой дефицита предложения на рынке жилья по сравнению с реальным спросом заключается в неотработанных механизмах финансирования строительства и привлечения инвестиций.
Уже сегодня наблюдаются более высокие темпы роста цен на жилье, вызванные недостаточным объемом предложений в регионах, где ипотека развивается наиболее динамично. Отсутствие предложений приводит к тому, что более 90% закладных, выкупаемых Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в Калужской области, обеспечены вторичным жильем.
Социальные и экономические эффекты развития рынка жилья и основные барьеры развития жилищного строительства и формирования рынка жилья показаны на рисунках 7 и 8.
СОЦИАЛЬНЫЙ ЭФФЕКТ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЭФФЕКТ
Рис. 7 – Социальные и экономические эффекты развития рынка жилья
Рис. 8 – Основные барьеры развития жилищного строительства и формирования рынка жилья
Регулирование цен административными методами за исключением цен на социальное жилье, где инвестором выступает государство, приведет лишь к спекуляции на рынке жилья. Только увеличение объемов жилищного строительства может стать естественным ограничителем роста цен на жилье.
Правильно выстроенная система жилищного финансирования в первую очередь должна быть направлена на сбалансированный рост спроса и предложений на рынке жилья.
Организационно-финансовая схема, складывающаяся в последние годы в регионах Российской Федерации, в том числе в Калужской области, призвана обеспечить эффективное развитие рынка жилья.
Суть этой схемы состоит в том, что заказчик-застройщик после оформления правоустанавливающих документов на земельный участок и получение разрешений на проектирование и строительство под залог имущественных прав привлекает средства кредиторов (инвесторов) на цели жилищного строительства.
Средства инвестора поступают заказчику-застройщику либо непосредственно, либо через строительные кредиты, открываемые для потенциальных покупателей строящегося жилья, которые после завершения строительства и оформления прав собственности на жилые помещения, заменяются на ипотечные жилищные кредиты.
Подбор заемщиков-покупателей жилья осуществляет региональный ипотечный оператор, который становится непосредственным участником проекта в качестве «ипотечного риэлтора» еще на стадии строительства.
При таком подходе повышается привлекательность проекта для всех его участников – инвестор получает гарантированных покупателей жилья, для застройщика повышается доходность проекта, для покупателя жилья снижаются строительные риски.
В настоящее время может быть достаточно эффективен организационно-финансовый и правовой механизм реализации инвестиционно-строительных ипотечных жилищных проектов с привлечением кредитных линий зарубежных банков.
Первый такой проект уже стартовал в Чувашской Республике: в г. Новочебоксарске, где завершается строительство двух жилых домов общей площадью свыше 27 тысяч метров2.
Идет подготовка аналогичных проектов в Республике Татарстан и Оренбургской области.
При реализации проекта в Чувашии используется кредитная линия общим объемом 5 млн. евро, открываемая Райффайзенбанком (Венгрия) Ипотечной корпорации Чувашской Республики под гарантии Чувашской Республики. Страхование кредитной линии осуществляется Государственной страховой компанией Венгерской Республики под гарантии Венгерской Республики.
Значимость подобных проектов, наряду с реально построенными и вводимыми в эксплуатацию квадратными метрами, обусловлена следующими обстоятельствами:
для их реализации привлекаются кредитные линии иностранных коммерческих банков без гарантий Российской Федерации;
разработанная в соответствии с международными правилами организационно-финансовая схема может стать основой для привлечения зарубежных инвестиций на цели жилищного строительства и использована в Калужской области (согласно достигнутым договоренностям квота страхования под гарантии Венгерской Республики и Республики Польша составляет не менее 200 млн. евро);
стоимость зарубежных кредитных линий примерно в два раза ниже, чем аналогичные кредитные линии российских коммерческих банков;
в процессе реализации этих проектов открывается возможность привлечения и использования передовых высокоэффективных зарубежных строительных технологий;
по мере их реализации участники проектов приобретают зарубежный опыт организации производства работ и финансирования жилищного строительства.
Данные проекты осуществляются в соответствии с российско-венгерским и российско-польским Меморандумами о сотрудничестве в области строительства.
Схема инвестиционно-строительного ипотечного проекта с привлечением кредитных линий зарубежных банков представлена на рисунке 9.
Страна зарубежного Калужская область
партнера
Рис. 9 – Инвестиционно-строительный ипотечный проект: привлечение кредитных линий зарубежных банков
Выбор в качестве зарубежных партнеров Венгерской Республики и Республики Польша может быть обусловлен следующими соображениями.
Во-первых, Венгрия и Польша являются членами Европейского союза, контрольные пакеты акций практически всех коммерческих банков, находящихся на территории этих стран, принадлежат ведущим европейским компаниям и банкам (Райффайзенбанк Венгрии принадлежит крупнейшему австрийскому банку).
Следовательно, через открывающуюся кредитную линию в субъекты Российской Федерации фактически приходит европейский капитал.
Во-вторых, Венгерская Республика и Республика Польша, хотя и являются членами европейского сообщества, всегда были традиционными партнерами нашей страны, будучи членами Варшавского Пакта. Для них по-прежнему восточные рынки остаются определяющими.
Они совсем недавно прошли путь трансформации от административной к рыночной экономической системе. Поэтому в этих государствах лучше понимают те процессы, которые происходят в российской экономике.
Успешное завершение российско-венгерских или российско-польских проектов будет важным положительным сигналом для ведущих европейских финансовых институтов о позитивных изменениях в Российской Федерации.
В Калужской области заемщиком в настоящее время планирует выступить ОАО «Калужская ипотечная корпорация» под гарантии Калужской области, кредитором – один из банков, расположенных на территории Венгрии или Польши, например Райффайзенбанк.
Согласно предварительным расчетам, минимальный объем кредитной линии должен составить не менее 5 млн. евро, открытой для ОАО «Калужская ипотечная корпорация» под гарантии Калужской области. Гарантии Калужской области должны покрывать объем кредитной линии и процентную ставку, т.е. составят порядка 200 млн. рублей.
ОАО «Калужская ипотечная корпорация » выступит в качестве заказчика-застройщика и одновременно ипотечного брокера, обеспечивающего реализацию построенного жилья с последующим рефинансированием государственным ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Кредитная линия страхуется иностранной Государственной страховой компанией под государственные гарантии той страны, где находится банк-кредитор.
Генеральным подрядчиком выступит одна из венгерских или польских строительных компаний, отобранных соответствующими смешанными рабочими группами по согласованию с Калужской областью, основным субподрядчиком – одна из строительных компаний Калужской области. Доля заграничного генерального подрядчика составляет 25% от общего объема работ и услуг.
Стоимость выбираемых в рамках кредитной линии средств - 5,2-5,4%. Оплата за кредитные ресурсы и процентные ставки – после реализации построенного жилья. Стоимость страхового полиса иностранной Государственной страховой компании – 0,85-1,0%. Стоимость привлекаемых средств с учетом реального бизнес-плана строительного Проекта составит примерно 3,5-4,5 % в год. Срок предоставления кредитной линии – 23 месяца.
Анализируя ход развития строительной отрасли Калужской области, можно придти к выводу о наличии предпосылок для появления новых инструментов финансирования строительства.
В первую очередь, это потребность застройщиков в «длинных» деньгах и наличии инвесторов, готовых вкладывать средства в недвижимость с целью получения прибыли, а также недостаток на рынке капитала качественных заемщиков (строительных компаний).
Причина острой нехватки предложений на рынке жилья по сравнению с реальным спросом заключается в неотработанных механизмах финансирования строительства. Оно, в основном, ведется без привлечения кредитных ресурсов банков.
Вместо того чтобы осуществлять массовую застройку на средства кредитной линии, строительные компании возводят отдельные объекты недвижимости. Небольшие масштабы реализуемых проектов означают высокую себестоимость строительства и, соответственно, повышенную цену продажи возведенных объектов.
Дополнительные сложности доставит строителям и вступивший в силу 31 марта текущего года Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Накладывая существенные ограничения на процесс получения долевого финансирования, закон практически лишает застройщиков долевого финансирования на начальных стадиях строительного цикла.
Одним из путей решения задачи видится выделение при строительстве некоего имущественного комплекса, призванного стать надежным обеспечением для привлечения кредитных ресурсов.
Вместе с тем неоспоримы преимущества инвестиций в строительство с использованием фонда.
Для нормального функционирования фонда необходимо освоение группы объектов. Это снижает волатильность результатов оценки и риски, присущие конкретному объекту.
Чёткое регулирование деятельности фондов со стороны государственных органов в сочетании с жесткими требованиями по раскрытию информации об его вложениях и финансовом положении управляющей компании позволяют говорить о прозрачности инструмента и высоком уровне защиты прав пайщиков.
Отложенное налогообложение по налогу на прибыль, т.е. налог будет уплачен лишь при продаже пая, а не в конце налогового периода, создает дополнительную стоимость за счет эффекта реинвестирования.
Есть значительная категория частных и корпоративных инвесторов, чьи средства не позволяют осуществить строительство того или иного объекта целиком, в таком случае паи фонда будут являться адекватной альтернативой, когда в составе пула инвесторов возможны вложения в желаемый объект.
Говоря о ликвидности паев, прежде всего, стоит остановиться на вторичном обращении паев на организованном рынке ценных бумаг. При этом фонд проходит процедуру листинга организатора торговли, и паи обращаются на вторичном рынке. Здесь есть и другой аспект: управляющая компания использует паи фонда для привлечения дополнительных средств.
Тот факт, что фонд реализует объекты недвижимости, а не права на них, способен дать толчок развитию ипотечного кредитования, ведь только в этом случае есть приемлемый для банка залог.
И, наконец, только фонд, как инструмент коллективных инвестиций, способен привлечь в строительную отрасль средства консервативных инвесторов. Ведь вложения осуществляются профессиональными финансистами управляющей компании с применением экспертизы специалистов в недвижимости, под контролем лицензированного спецдепозитария, результат вложений беспристрастно отражает лицензированный оценщик.
Успешная реализация поставленной Президентом Российской Федерации задачи по развитию рынка доступного жилья возможна в текущих экономических условиях только при наличии массового стандартизированного ипотечного жилищного кредитования (ИЖК).
Вместе с тем, следует признать, что формирование национальной системы ИЖК (в основу которой положен механизм рефинансирования организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты), несмотря на значительный рост объемов ипотечного кредитования, в рамках ипотечной программы АИЖК все еще далеко от решения. Кредиты выдаются на срок до 27 лет, при этом ставки кредитов составляют 15% годовых.
Организационной основой финансовой схемы, реализующей механизм рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, была положена создаваемая сеть ипотечных агентств – операторов вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, в Калужской области – ОАО «Калужская ипотечная корпорация» (КИК).
В настоящее время КИК стал реальным региональным центром, формирующим ипотечный рынок путем взаимодействия с его профессиональными участниками, в первую очередь, с банками или иными первичными кредиторами, действующими на территории Калужской области.
При этом важно подчеркнуть, что, являясь по своей сути оператором вторичного рынка ипотечных кредитов, КИК может поставлять на рынок закладные и, в дальнейшем, выпускать ипотечные ценные бумаги, консолидируя для этого (на межрегиональной основе) ипотечные активы, рассматривая АИЖК как одного из партнеров.
Вместе с тем существенным недостатком функционирования ипотечной программы АИЖК является не прогнозируемость объемов рефинансирования региональных ипотечных операторов. Неритмичность финансирования существенно снижает возможности воздействия повышения спроса населения через ипотечное кредитование на увеличение предложений на рынке жилья. В этой связи не может функционировать в полной мере организационно-финансовая схема, из-за отсутствия гарантий АИЖК по рефинансированию.
Необходимым условием для планомерного привлечения масштабных долгосрочных ресурсов на цели рефинансирования организаций, предоставляющих ипотечные кредиты (займы) в субъектах Российской Федерации, является формирование первоначальных активов у регионального ипотечного оператора не менее 1 млрд. рублей. Такая задача не по силам ни одной ипотечной компании, в том числе и КИК, из-за недостаточности их уставных капиталов.
Поэтому на повестке дня стоит вопрос о консолидации на межрегиональной основе активов региональных ипотечных компаний и агентств. По оценке специалистов, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, такое объединение позволит привлечь в качестве первого транша не менее 5-6 рублей на каждый рубль, вложенный в уставной капитал. Это означает, что в Калужскую область будет дополнительно привлечено в ипотечное кредитование оборотных средств не менее 500-600 млн. рублей.
Финансирование строительства на основе консолидации межрегиональной основы активов региональных ипотечных компаний и агентств иллюстрирует рисунок 10.
Рис. 10 – Финансирование строительства на основе консолидации межрегиональной основы активов региональных ипотечных компаний и агентств
Кредитная линия (низкая стоимость капитала, длинные сроки кредитования)
Такая программа – формирование межрегионального ипотечного объединения - ведется в рамках некоммерческого партнерства «Национальная ассоциация участников ипотечного рынка» (НАУИР), учрежденного профессиональными объединениями и союзами, представляющими все сегменты рынка жилья, во исполнение Поручения Президента Российской Федерации от 27 марта 2003 года № Пр-529 «О необходимости сформировать механизмы координации и управления процессом развития ипотечного жилищного кредитования». Ряд субъектов Российской Федерации уже включились в работу (Республика Татарстан, Оренбургская область, регионы Сибири и т.д.).
Калужская область в качестве первой среди регионов Центрального федерального округа уже приняла участие в этой работе.
Параллельно следует повышать доступность ипотечных жилищных кредитов. При нынешнем состоянии экономики экономическими методами невозможно существенно понизить процентную ставку по ипотечным кредитам, поскольку она зависит от кредитных рисков, расходов по предоставлению этих кредитов и, самое главное, от цены денег.
Административное регулирование процентных ставок с необходимостью приведет к нарушению нормального функционирования кредитных организаций.
Единственная принципиальная возможность – государственные дотации, когда государство компенсирует гражданам разницу между рыночной процентной ставкой и некоторой фиксированной (которую будут платить граждане).
Этот механизм уже реально действует в большинстве субъектов Российской Федерации, в том числе в Калужской области. Однако острая нехватка средств не позволяет за счет областного бюджета сделать ипотечные кредиты доступными для значимой части трудоспособного населения, нуждающегося в приобретении жилья.
Если ставится цель сделать ипотеку массовой, а следовательно, жилье доступным, необходима ее государственная финансовая поддержка на федеральном уровне.
Такая возможность сегодня открыта, благодаря сформированному Стабилизационному фонду Российской Федерации, средства которого можно частично направить на рефинансирование кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты населению, с фиксированной процентной ставкой (например, 3%). Речь может идти о суммах порядка 10% объемов Стабилизационного фонда.
Это позволит значительно большему количеству граждан принять участие в ипотечных программах, а также решить проблему «длинных» денег, которых практически нет в банковской системе (за исключением 2-3 банков). Кроме того, это будет хорошим сигналом обществу, что власти реально повернулись лицом к своим гражданам.
Реальной опасности в подстегивании инфляции не существует, поскольку параллельно граждане будут вкладывать собственные средства на цели приобретения и строительства жилья.
Реальной опасности в уменьшении объема Стабилизационного фонда также не существует, поскольку возвратность средств обеспечена самым надежным активом – залогом жилой недвижимости.
Параллельно возникнет дополнительный поток налоговых поступлений в бюджеты от увеличения объемов жилищного строительства и ипотечного кредитования, который с лихвой должен компенсировать потери, связанные с низкой процентной ставкой.
В этой связи представляется целесообразным поставить вопрос перед федеральными органами власти о необходимости использования части (не более 10%) средств Стабилизационного фонда на цели ипотечного жилищного кредитования.
В Калужском регионе предполагается также развивать индивидуальное жилищное строительство. Органы местного самоуправления обеспечивают разработку градостроительной документации на новые планируемые районы. Администрация области обеспечивает перевод земель из категории сельхозназначения в категорию земель поселений и образование новых населенных пунктов. Причем возможен вариант передачи земельных участков в уставной капитал Калужской ипотечной компании, которая затем организует работы по формированию земельных участков, строительства инженерных сетей и объектов.
Один из возможных вариантов поддержки индивидуального жилищного строительства предлагается для внедрения на основании опыта Белгородской области (рис. 11).
Рис. 11 – Развитие индивидуального жилищного строительства
Правительство Калужской области оказывает содействие в проведении органами местного самоуправления следующих мероприятий:
- переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений;
- разработке типовых проектов недорогих индивидуальных жилых домов;
- оказании государственной поддержки застройщикам путем субсидирования процентных ставок по займам и кредитам;
- расширении на селе жилищного фонда социального использования для молодых специалистов, малоимущих слоев населения;
- содействии сельским застройщикам в производстве и реализации продукции личного подсобного хозяйства с целью получения дополнительного дохода для своевременного возврата заемных средств на строительство жилых домов. Калужская ипотечная корпорация обеспечивает:
- обустройство земельных участков инженерными коммуникациями;
- предоставление ипотечных жилищных кредитов;
- строительство жилых домов и подключение к инженерным коммуникациям;
- ввод в эксплуатацию построенных жилых домов.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что для активизации инвестиционных процессов в агропромышленном комплексе и жилищном строительстве необходимо совершенствовать механизмы их финансирования и привлечения инвестиций. В агропромышленном комплексе целесообразно:
Создать равные условия для конкуренции всех видов и форм собственности сельскохозяйственных предприятий при больших объемах государственной финансовой поддержки.
Для привлечения инвесторов в аграрную сферу следует создавать в деревнях и селах регионов соответствующую инфраструктуру: развивать дороги и транспорт, проводить газификацию, стимулировать жилищное строительство.
Учитывать, что в условиях свободной конкуренции АПК не может иметь окупаемость вложений больше, чем в других сферах деятельности, а потому для притока капитала в него со стороны федеральных и региональных властей требуется действенная и четко выраженная, а главное – работающая система льготного налогообложения для сельских товаропроизводителей.
Всемерно развивать и поддерживать на всех уровнях власти кредитную кооперацию в агропромышленном комплексе, которая поможет не только аккумулировать множество мелких разрозненных средств, но и позволит иметь приемлемый процент при займах (в отличие от ныне действующего банковского процента).
В сфере жилищного строительства следует:
Внедрять в регионах достаточно эффективный организационно-финансовый и правовой механизм реализации инвестиционно-строительных ипотечных жилищных проектов с привлечением кредитных линий зарубежных банков.
Создавать строительные фонды как инструмент коллективных инвестиций, способный привлечь в отрасль консервативных инвесторов.
Производить финансирование жилищного строительства на основе консолидации межрегиональной основы активов региональных ипотечных компаний и агентств.
Частично задействовать средства Стабилизационного фонда Российской Федерации на рефинансирование кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты населению, с фиксированной процентной ставкой (порядка 3 %).