6. Оцінка нерухомого майна

Оцінка нерухомого майна необхідна у наступних випадках як:

1) операції купівлі-продажу або надання в оренду;

2) акціонуванні підприємств і перерозподілу майнових часток;

3) залученні нових пайовиків і додатковій емісії акцій; кадастрової оцінки з метою оподаткування об’єктів нерухомості: споруд та земельних ділянок;

4) страхуванні об’єктів нерухомості;

5) кредитуванні під заставу об’єктів нерухомості;

6) внесенні об’єктів нерухомості в якості внеску в статутний капітал підприємств і організацій;

7) розробці інвестиційних проектів і залученні інвесторів;

8) ліквідації об’єктів нерухомості;

9) виконанні прав спадкоємництва, судового вироку, вирішенні майнових суперечок та інших операціях, пов’язаних з реалізацією майнових прав на об’єкти нерухомості.

Нерухоме майно – це фізичні об’єкти з фіксованим розташуванням в просторі і все, що невід’ємно з ними пов’язано, як під поверхнею так і над поверхнею землі, або все, що є обслуговуючим предметом, а також права, інтереси і вигоди, обумовлені володінням об’єктами. Під фізичними об’єктами розуміють невід’ємно пов’язані між собою земельні ділянки і розташовані на них будівлі.

Під об’єктом нерухомості розуміють, по-перше, підприємство в цілому як майновий комплекс, а по-друге, земельні ділянки, невід’ємною частиною якої можуть бути:

• будівлі (споруди) або група будівель (споруд), розташованих на цій ділянці, підземні споруди, що відносяться до даної ділянки;

• відокремлені водні об’єкти, багаторічні насадження;

• інженері споруди та мережі, що здійснюють підключення земельної ділянки та будівель і споруд, що знаходяться на ній до об’єктів інфраструктури кварталу або міста;

• стаціонарні споруди благоустрою території ділянки;

• елементи господарського, транспортного та інженерного забезпечення, що відносяться до даного об’єкту нерухомості, але розташовані поза межами його земельної ділянки;

• інші об’єкти, які в сукупності з переліченими вище компонентами нерухомості складають єдине ціле.

Нерухоме майно має дві форми вияву – споживчу вартість та мінову вартість.

Споживча вартість обумовлена сукупністю природних та суспільних якостей і процесів об’єкта нерухомості з точки зору конкретного користувача, який виходить з варіанту її використання, що склався, а також природними і суспільними якостями товару, які визначені рівнем технічного розвитку і суспільними потребами.

Мінова вартість виникає в процесі обміну об’єктів нерухомості. При цьому в товарному господарстві загальним еквівалентом виміру виступають гроші. На конкретному ринку ціна, як грошовий вираз вартості, є фактором, що зрівноважує сили попиту та пропозиції. Форма прояву мінової вартості – ціна, яка відбиває сумарну дію всіх ринкових факторів.

В залежності від мети оцінки, повноти прав на нерухомість, що оцінюються, різні види вартості можуть бути об’єднані в дві основні групи (рис. 1).

Рис. 1. Групи вартості нерухомості

Теоретичною основою процесу оцінки є система оціночних принципів. В світовій практиці виділяють чотири групи оціночних принципів (рис. 2.).

І група: принципи, що основані на уявленнях потенційного власника.

ІІ група: принципи, що витікають з процесу експлуатації нерухомості.

ІІІ група: принципи, зумовлені дією ринкової середи.

IV група: принцип ліпшого і найбільш ефективного використання.

Рис. 2. Принципи оцінки нерухомості

І група принципів оцінки базується на принципі корисності, що означає, що чим більше об’єкт нерухомості спроможний задовольнити потребу власника, тим більше його корисність та вартість.

В економічній оцінці корисність визначається розміром та термінами отримання прибутків або інших доходів від використання об’єктів нерухомості, а також від престижності.

Три підходи оцінки нерухомості розкривають різні аспекти корисності.

З точки зору порівняльного підходу раціональний покупець не сплатить за любий об’єкт нерухомості вище ціни об’єкта, який може бути протиставлений даному з аналогічною корисністю.

З позиції витратного підходу за об’єкт нерухомості, що продається, недоцільно сплачувати більше, ніж буде коштувати будівництво нового об’єкту аналогічної корисності в термін, що задовольняє сторони.

З точки зору прибуткового підходу вартість об’єкта нерухомості визначається можливостями інвестування в інші об’єкти аналогічної корисності, тобто в об’єкти, що приносять однаковий потік прибутків.

Для деяких видів нерухомості найбільша корисність досягається, якщо об’єкти оцінюються як окремі елементи, інші можуть опинитися більш корисними у якості складової частини групи.

Принцип заміщення означає, що при наявності певної кількості однорідних (за корисністю або прибутковістю) об’єктів нерухомості найвищим попитом будуть користуватися об’єкти з найменшою ціною.

Принцип очікування визначається тим, який прибуток (з урахуванням розміру та термінів отримання) або які вигоди та зручності від використання об’єкта нерухомості, включаючи виручку від послідуючого перепродажу, очікує отримати потенційний власник.

Друга група принципів оцінки зумовлена процесом експлуатації нерухомості та включає принципи внеску, залишкової продуктивності, збалансованості, розділення.

Принцип внеску передбачає, що для оцінки вартості об’єкту необхідно визначити внесок кожного фактору та його важливіших елементів у формуванні корисності та вартості об’єкта.

Принцип збалансованості передбачає, що для кожного типу землекористування необхідні певні компоненти об’єкту, оптимальне співвідношення яких забезпечує максимальну вартість нерухомості.

Принцип розподілу означає, що фізичні елементи нерухомості та майнового права на них можна розподіляти і поєднувати таким чином, щоб досягнути максимальної вартості об’єкта.

ІІІ група принципів оцінки, зумовлених дією ринкового середовища, містить попит та пропозицію, конкуренцію, відповідність та зміни зовнішнього середовища.

Принцип попиту та пропозиції означає, що ціна нерухомості змінюється в результаті взаємодії попиту та пропозиції. Він виражає взаємозв’язок між зростаючою потребою в об’єктах нерухомості в умовах соціально-економічного розвитку суспільства і обмеженістю пропозиції, зумовленою природною обмеженістю земельних ділянок, а також економічними витратами на будівництво (реконструкцію) поліпшення.

Принцип конкуренції означає, що ціни на об’єкти нерухомості встановлюються шляхом постійного суперництва суб’єктів ринку, які прагнуть отримання максимального прибутку.

Принцип відповідності полягає в тому, що максимальна вартість об’єкта нерухомості виникає тоді, коли є розумний рівень архітектурної однорідності та сумісний характер землекористування.

Принцип зміни зовнішнього середовища передбачає при оцінці об’єкту нерухомості облік можливих змін економічних, соціальних та юридичних умов, при яких вони використовуються, а також врахування зовнішнього оточення і перспектив розвитку району.

IV група принципів оцінки означає, що з можливих варіантів використання об’єкта нерухомості обирається той, при якому найбільш повно реалізуються функціональні можливості земельної ділянки з поліпшенням.

На основі вказаних принципів оцінка нерухомості проводиться у декілька етапів.

1 етап. Визначення задачі оцінки.

Визначається мета оцінки; вид вартості, що визначається; встановлюється майнові права, що оцінюються; дата оцінки.

2 етап. Складання плану та договору на проведення оцінки.

Встановлюється графік робіт по оцінці; визначаються джерела інформації; проводиться вибір методів оцінки; визначаються витрати на проведення оцінки; грошове винагородження за проведення оцінки; складається договір на проведення оцінки.

3 етап. Збір і аналіз інформації.

Проводиться огляд об’єкта та прилягаючої території; юридичний опис об’єкта нерухомості; фізичні характеристики і місце розташування; дається економічна інформація; проводиться перевірка достовірності зібраної інформації; аналіз та обробка інформації.

4 етап. Аналіз ліпшого та найефективнішого використання.

Проводиться аналіз земельної ділянки як умовно вільної та з поліпшенням, здійснюється правова обґрунтованість обраного варіанту використання, досліджується фізична здійсненність об’єкту оцінки, аналізується фінансова доцільність та визначається найвища вартість нерухомості.

5 етап. Розрахунок оціночної вартості об’єкта нерухомості на основі трьох підходів: прибуткового підходу, порівняльного підходу та витратного підходу.

6 етап. Узгодження отриманих результатів та виведення підсумкової величини вартості об’єкту нерухомості.

Проводиться перевірка отриманих даних про величину вартості; визначаються допущення та обмежуючі умови, зумовлені повнотою та достовірністю використаної інформації; виведення підсумкової величини вартості.

7 етап. Складання звіту про оцінку.

Отже, дослідження теоретичних засад оцінки нерухомості, виявило , що в межах класичних підходів – витратного, порівняльного та доходного, виділено низку методів, що застосовуються у відповідності до специфічних особливостей функціонування об’єкту нерухомості. Різноманіття підходів та методів оцінки нерухомості зумовлене необхідністю найбільш достовірної оцінки вартості об’єктів нерухомості.