Тема 6. Землевпорядкування, оцінка землі і нерухомості план

1. Роль землевпорядкування в економіці міста

2. Оцінка землі та нерухомості

3. Оцінка земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів

4. Оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)

5. Теоретичні підходи до оцінки земельних ділянок та об’єктів нерухомості

6. Оцінка нерухомого майна

1. Роль землевпорядкування в економіці міста

Землеустрій є одним з найважливіших елементів в системі міського господарства, оскільки специфіка діяльності оскільки саме землеустрій призваний вирішувати проблемні питання, що пов’язані із вибором оптимальної форми використання земель, забезпеченням оптимальних параметрів екологічних та соціально економічних функцій міста.

Землеустрій – це сукупність соціально-економічних і екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин і раціональної організації території адміністративно-територіальних утворень, суб'єктів господарювання, здійснюваних під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил

Нормативно-правові акти з питань здійснення землеустрою встановлюють порядок організації, державні стандарти, норми і правила виконання робіт із землеустрою, їх склад і зміст. Державні стандарти, норми і правила у сфері землеустрою встановлюють комплекс якісних та кількісних показників, параметрів, що регламентують розробку і реалізацію документації із землеустрою з урахуванням екологічних, економічних, соціальних, природно-кліматичних та інших умов.

Основні положення землеустрою регламентуються низкою нормативно-правових актів, основними з яких є наступні: Земельний кодекс України; закон України «Про благоустрій населених пунктів»; Закон України «Про землеустрій»; Закон України «Про Генеральну схему планування території України»; Закон України «Про охорону земель»; Наказ Міністерства України у справах будівництва і архітектури «Про затвердження Порядку складання плану земельно-господарського устрою населеного пункту»; Наказ Міністерства Охорони Здоров’я України «Про затвердження Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів»; Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Положення про моніторинг земель»; Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження типових положень про територіальні органи земельних ресурсів».

Суб’єктами землеустрою на рівні міста виступають:

• органи державної влади та органи місцевого самоврядування;

• юридичні та фізичні особи, які здійснюють землеустрій;

• землевласники та землекористувачі.

Об’єктами землеустрою є:

• території міста;

• території землеволодінь та землекористувань чи окремі земельні ділянки.

Досліджуючи більш докладно об’єкти землеустрою, слід зазначити про існування чіткого розподілу земель за цільовим призначенням.

Землеустрій базується на таких принципах:

а) дотримання законності;

б) забезпечення науково обгрунтованого розподілу земельних ресурсів між галузями економіки з метою раціонального розміщення продуктивних сил, комплексного економічного і соціального розвитку регіонів, формування сприятливого навколишнього природного середовища;

в) організації використання та охорони земель із врахуванням конкретних зональних умов, узгодженості екологічних, економічних і соціальних інтересів суспільства, які забезпечують високу економічну і соціальну ефективність виробництва, екологічну збалансованість і стабільність довкілля та агроландшафтів;

г) створення умов для реалізації органами державної влади, органами місцевого самоврядування, фізичними та юридичними особами їхніх конституційних прав на землю;

ґ) забезпечення пріоритету сільськогосподарського землеволодіння і землекористування;

д) забезпечення пріоритету вимог екологічної безпеки, охорони земельних ресурсів і відтворення родючості грунтів, продуктивності земель сільськогосподарського призначення, встановлення режиму природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

В межах економіки міста метою землеустрою є забезпечення раціонального використання й охорони земель, створенні сприятливого екологічного середовища і поліпшення природних ландшафтів. Врахування громадських інтересів при здійсненні землеустрою на рівні міста полягає в прогнозуванні та забезпеченні комплексного розвитку соціальної та інженерної інфраструктури. При цьому землеустрій покликаний вирішувати наступні завдання:

1. реалізація політики держави з науково обґрунтованого перерозподілу земель, формуванню раціональної системи землеволодіння і землекористування з усуненням недоліків у розташуванні земель, створенню екологічно устояних ландшафтів і агросистем;

2. інформаційне забезпечення правового, економічного, екологічного і містобудівного механізму регулювання земельних відносин на шляхом розробки пропозицій по встановленню особливого режиму й умов використання земель;

3. встановлення на місцевості границь адміністративно-територіальних утворень, територій з особливим природоохоронним, рекреаційним і заповідним режимами, границь земельних ділянок власників і землекористувачів;

4. здійснення заходів щодо прогнозування, планування, організації раціонального використання й охорони земель;

5. організація територій сільськогосподарських підприємств зі створенням просторових умов, що забезпечують еколого-економічну оптимізацію використання й охорони земель сільськогосподарського призначення, впровадження прогресивних форм організації управління землекористуванням, удосконалювання співвідношення і розміщення земельних угідь, системи сівозмін, сінокосообігів і пасовиськообігів;

6. розробка системи заходів щодо збереження і поліпшення природних ландшафтів, відновлення і підвищення родючості ґрунтів, рекультивації порушених земель і зімлівання малопродуктивних угідь, захист земель від ерозії, підтоплення, сушіння, зрушень, вторинного засолення і заболочування, ущільнення, забруднення промисловими відходами і хімічними речовинами й інших видів деградації, по консервації деградованих і малопродуктивних земель, попередженню інших негативних явищ;

7. організація територій несільськогосподарських підприємств, організацій і установ з метою створення умов ефективного землекористування, обмежень і обтяжень у використанні земель.

Документація із землеустрою розробляється у вигляді програм, схем, проектів, спеціальних тематичних карт, атласів, технічної документації.

Землеустрій в межах міста здійснюється державними й іншими землевпорядними організаціями відповідно до закону за рахунок коштів бюджету міста, а також коштів громадян і юридичних осіб.

Землеустрій проводиться в обов’язковому порядку на землях усіх категорій незалежно від форми власності в разі:

а) розробки документації із землеустрою щодо організації раціонального використання та охорони земель;

б) встановлення та зміни меж об’єктів землеустрою, у тому числі визначення та встановлення в натурі (на місцевості) державного кордону України;

в) надання, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок;

г) встановлення в натурі (на місцевості) меж земель, обмежених у використанні і обмежених (обтяжених) правами інших осіб (земельні сервітути);

ґ) організації нових і впорядкування існуючих об’єктів землеустрою;

д) виявлення порушених земель і земель, що зазнають впливу негативних процесів, та проведення заходів щодо їх відновлення чи консервації, рекультивації порушених земель, землювання малопродуктивних угідь, захисту земель від ерозії, підтоплення, заболочення, вторинного засолення, висушення, ущільнення, забруднення промисловими відходами, радіоактивними і хімічними речовинами та інших видів деградації, консервації деградованих і малопродуктивних земель.

Отже, підсумовуючи викладене, слід відзначити важливу роль землеустрою в економіці сучасного міста, оскільки саме в межах землеустрою вирішуються такі важливі для міста питання як:

1. встановлення місця розташування об’єктів землеустрою та їхніх меж, розмірів, правового статусу;

2. виявлення земель в межах міста, що не використовуються, використовуються нераціонально або не за цільовим призначенням;

3. виявлення і консервація деградованих сільськогосподарських угідь і забруднених земель;

4. встановлення кількісних та якісних характеристик земель, необхідних для ведення державного земельного кадастру;

5. здійснення контролю за використанням та охороною земель.

Таким чином, на рівні міста землеустрій вирішує найважливіші питання, пов’язані з визначенням кількісних та якісних характеристик найдорожчого ресурсу в економіці міста – землі як основного ресурсу розвитку виробничих сил.