ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Южный федеральный университет»

Юридический факультет

Конспекты лекций по жилищному праву е.С. Селиванова Ростов-на-Дону, 2008

ПРЕДИСЛОВИЕ

Проводимая в стране экономическая реформа не могла не коснуться такой важной сферы общественной жизни, как жилищная сфера. Для ее успешной реализации разработано и принято большое число нормативных правовых актов, которые существенно изменили структуру жилищной сферы по сравнению с дореформенным периодом. Теперь жилищное законодательство основывается на признании права частной собственности на жилище в структуре жилищного фонда и землю на равных условиях с публичными формами собственности, перехода к рынку жилья и земли, утверждения инициативного удовлетворения жилищных потребностей на рынке жилья и земли, сужения сферы действия договора социального найма жилого помещения, распределения и предоставления жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования.

С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации. Кодекс решает практически три важные задачи – наделяет землей собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах, определяет порядок эксплуатации, содержания и ремонта таких домов и предусматривает новую систему улучшения жилищных условий граждан. Уровень регламентации других отношений вызывает критику и требует безотлагательного устранения допущенных ошибок, как по существу, так и с позиций юридической техники.

Выше названное усложняет изучение содержания жилищного законодательства и его применение, повышает необходимость углубленного изучения основных жилищно-правовых институтов во взаимодействии между собой и с нормами гражданского, административного, земельного и других отраслей законодательства, что является целью учебной дисциплины «Жилищное право Российской Федерации».

Задачи названной дисциплины состоят в том, чтобы студенты научились грамотно, юридически правильно квалифицировать факты и обстоятельства, толковать, применять нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения.

Цель преподавателя учебной дисциплины «Жилищное право Российской Федерации» заключается в ознакомлении студентов с актуальными проблемами жилищного права.

Задачи преподавателя сводятся к тому, чтобы студенты освоили основные институты жилищного права; сформировать у студентов навыки применения полученных знаний.

СОДЕРЖАНИЕ

Предисловие 2

Учебный модуль №1. Общие вопросы. 6

Конспект лекции 1. Понятие жилищного права. Жилищные отношения как предмет правового регулирования. 6

Конспект лекции 2. Жилищный фонд Российской Федерации. Объекты жилищных прав. 14

Конспект лекции 3. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей. 26

Учебный модуль № 2. Договор найма жилого помещения. 43

Конспект лекции 1. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Договор социального найма жилого помещения. 43

Конспект лекции 2. Понятие и содержание договора коммерческого найма жилого помещения. 59

Конспект лекции 3. Договор найма специализированного жилого помещения. 82

Учебный модуль № 3.Право собственности и другие вещные права на жилые помещения. 102

Конспект лекции 1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных, проживающих в принадлежащем ему

помещении граждан 102

Конспект лекции 2. Обеспечение жилищных прав собственника при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд 118

Конспект лекции 3. Приватизация – одно из оснований возникновения права собственности граждан на жилое помещение 122

Учебный модуль № 4. Многоквартирный дом как особый объект гражданских прав. 141

Конспект лекции 1. Жилые помещения и общее имущество в многоквартирном доме как объекты права собственности. 141

Конспект лекции 2. Управление многоквартирными домами 150

Конспект лекции 3. Товарищества собственников жилья (ТСЖ) 164

Проектные задания к учебным модулям. 186

УЧЕБНЫЙ МОДУЛЬ № 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

Комплексная цель модуля – создать представление у обучающихся о жилищном праве как об одной из подотраслей гражданского права и комплексной отрасли законодательства; раскрыть понятия жилищный фонд Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, объекты жилищных прав; продемонстрировать студентам на основе метода сравнительного правоведения и исторического анализа закономерности формирования жилищной политики в России, ее зависимость от политической коньюктуры; познакомить студентов с тремя общественными системами удовлетворения жилищных потребностей граждан, которые существовали в России на протяжении последних двух столетий.

КОНСПЕКТ 1. Понятие жилищного права. Жилищные отношения как предмет правового регулирования.

Для того чтобы определить понятие жилищного права и его место в системе права Российской Федерации необходимо определить предмет его регулирования.

Говоря упрощенно, жилищное право – это совокупность норм, регулирующих жилищные отношения.

Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в действие 1 марта 2005 года, впервые легально очертил круг отношений, являющихся жилищными.

В соответствии с п. 1 ст. 4 ЖК РФ к жилищным отношениям отнесены отношения, урегулированные жилищным законодательством по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения жилых помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Таким образом, круг отношений, регулируемых жилищным законодательством (жилищных отношений), к которому ст. 5 ЖК РФ относит Жилищный кодекс РФ, а также принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, принятые законы и иные нормативные акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления, является исчерпывающим.

К сожалению, Жилищный кодекс Российской Федерации, ограничивается лишь перечислением отношений, которые могут быть отнесены к жилищным, не называя критерии такой дифференциации, не указывая на их существенные признаки, не определяя их дефиниции.

Сам термин «жилищные» отношения мог бы свидетельствовать о том, что они имеют широкое содержание и к ним относятся все отношения, возникающие по поводу такого блага как жилое помещение. Однако, круг таких отношений, как это было показано выше, очерчивается законодателем и представляет собой определенный комплекс. Следовательно, если отношение возникает по поводу жилого помещения, но не подпадает под один из видов отношений, названных в п. 1 ст. 4 ЖК РФ, жилищным оно не является. Например, отношения связанные со строительством и реконструкцией объектов.

Жилищное правоотношение – это правовая форма общественного жилищного отношения, которую оно приобретает при воздействии на него норм объективного права.

Судя по тексту п. 1 ст. 4 ЖК РФ для признания отношений по пользованию жилым помещением жилищными, они должны быть урегулированы жилищным законодательством. Можно ли говорить о жилищных отношениях, когда они урегулированы не жилищным законодательством?

В ст. 8 ЖК РФ очерчен круг жилищных отношений, к которым в приоритетном порядке применяется иное законодательство, но с учетом требований ЖК РФ. Это отношения, связанные с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг и их оплатой.

Содержание нормы п. 1 ст. 7 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель не исключает отнесения к жилищным и отношений урегулированных гражданским и иным законодательством, в чем проявляется его непоследовательность.

Особую сложность в этой связи вызывает вопрос о разграничении норм жилищного и гражданского законодательства, например, при применении норм главы 18, 35 ГК РФ.

Положение усугубляется тем, пишет Ю. К. Толстой, что как ГК РФ, так и ЖК РФ склонны настаивать на своем первородстве.¹

Если нормы жилищного законодательства, которые содержатся в законах и иных нормативных актах, не соответствуют ЖК РФ, применяются положения ЖК РФ (ч. 8 ст. 5 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, следовательно, и в ЖК РФ должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Открытым остается вопрос о том, какие правила подлежат применению, когда гражданско-правовые нормы по своей юридической природе, закрепленные в жилищном законодательстве и рассчитанные на регулирование жилищных отношений, расходятся с нормами ГК РФ.

Таким образом, анализ действующего законодательства позволяет прийти к выводу, что жилищными являются отношения, закрепленные в п. 1 ст. 4 ЖК РФ и, как правило, урегулированные жилищным законодательством. Представляется, что такое определение жилищных отношений не соответствует сложившейся системе правового регулирования отношений, объектом которых выступает жилое помещение, вносит неопределенность в понимание жилищного права и жилищного законодательства, их соотношения.

Для определения понятия любого явления следует исходить из его сущности. Словосочетание "жилищные правоотношения" появилось в советской юридической литературе при характеристике отношений, возникавших на основании договора найма жилого помещения. Определение понятия "жилищные правоотношения" было вызвано необходимостью обосновать самостоятельность данных правоотношений и их отличие от правоотношений, возникавших на основании договора имущественного найма.

В первом кодификационном жилищном акте, – Постановлении ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах"¹ – в качестве одной из характеристик договора найма жилого помещения законодатель указал, что лицом, выступающем на стороне нанимателя жилого помещения, может быть гражданин, которому жилое помещение предоставляется в пользование (п. 23). В ГК РСФСР 1964 г. законодатель определил цель предоставления жилого помещения по договору найма "для проживания в нем" (ст. 295). Это дало основание ряду авторов, занимавшихся исследованиями жилищных отношений до принятия Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и ЖК РСФСР 1983 года, выявить их сущностные черты. В качестве таковых выделялись следующие: 1) жилищные отношения не выходят за рамки отношений, в которых реализуется право граждан на жилище; 2) их непременным субъектом должно выступать физическое лицо – гражданин¹.

Одной из существенных черт жилищных отношений в литературе назывался их относительный характер, поскольку пользователю жилое помещение предоставляется его собственником или управомоченным им лицом. "Нет сомнений, что титульный пользователь жилого помещения не может реализовать свои права без исполнения обязанностей другой стороной жилищного правоотношения"², в отличие от собственника жилого помещения, который может использовать жилое помещение в своих интересах без участия иных лиц. Е. А. Суханов отмечает, «главное, что характеризует правомочия собственника в российском гражданском праве, – это возможность осуществлять их по своему усмотрению (п. 2 ст.209 ГК РФ)»³. Следовательно, пользуясь принадлежащим ему жилым помещением, собственник не находится в жилищных отношениях, поскольку возможность пользования принадлежащим ему имуществом является составляющей правомочий собственника и не нуждается в действиях третьих лиц.

В последнее время появился новый взгляд на природу правомочий собственника по пользованию принадлежащим ему жилым помещением. В. Н. Литовкин предложил условно назвать жилищными отношения по владению и пользованию собственником принадлежащим ему жилым помещением. Это позволяет говорить, что в формате жилищного законодательства право собственности на жилое помещение предстает усеченным, исключающим распорядительные правомочия.¹

Характеризуя жилищные отношения, Ю. Г. Басин писал, что по своей экономической сути эти отношения связаны с удовлетворением жилищных потребностей, с использованием жилых помещений по их потребительскому назначению.² Говоря языком экономистов, это особый вид потребления такого материального блага как жилье. Следовательно, делает вывод И. С. Вишневская, жилищное отношение может возникнуть и существовать, когда у конкретного гражданина возникло и существует право на конкретное жилое помещение.³

Жилищные отношения являются имущественными, так как их объектом выступает жилое помещение (специфический вид имущества).

Жилищные правоотношения могут быть обязательственными, например возникающими на основании договора найма жилого помещения или договора безвозмездного пользования жилым помещением. Их основанием может являться членство в ЖК и ЖСК, вселение в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или собственника жилого помещения, лица, постоянно проживающего с нанимателем по договору коммерческого найма, пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, завещательного отказа.

Жилищные отношения – это отношения по пользованию чужим жилым помещением, в процессе которого удовлетворяется потребность гражданина в жилье.

Представляются, что именно указанные отношения являются уникальными, обладающими как особой правовой, так и социальной спецификой, не позволяющей распространить на них в полном объеме весь массив имеющегося нормативного регулирования отношений по поводу такого материального объекта как жилое помещение. Что вызывает необходимость их более детального регулирования именно специальными нормами, которые в РФ, в основном, содержатся в Жилищном кодексе. Хотя они могли бы содержаться в отдельном Законе, например, «О правах пользования жилыми помещениями гражданами». Остальные отношения имеют свою прописку в других отраслях и институтах права, например, нормах о праве собственности, общей собственности, о юридических лицах, об ответственности и др.

Следовательно, жилищное право – это совокупность норм регулирующих отношения по пользованию жилым помещением несобственником, в процессе которого удовлетворяется его потребность в жилье.

Представляется, что для гармонизации жилищного законодательства с иными отраслями законодательства, обеспечения стабильной и определенной структуры жилищного законодательства следует ввести в правовой лексикон термин отношения, регулируемые жилищным законодательством не отождествляя их с жилищными отношениями, назвав так статью 4 ЖК РФ.

Безусловно, жилищное законодательство распространяет свое действие на два блока неоднородных общественных отношений: административных и гражданских. Этим объясняется присутствие в жилищном законодательстве норм разной отраслевой принадлежности. Отрасль законодательства может включать нормы различной отраслевой принадлежности, которые регулируют определенный вид, направление государственной деятельности.

Жилищное законодательство – это комплексная отрасль законодательства. В то же время отрасль права регулирует качественно однородные общественные отношения своим особым методом.

Отношения, названные в ст. 4 ЖК РФ в качестве жилищных неоднородны, нельзя говорить и о единстве метода их правового регулирования. Такая комплексность жилищных отношений позволила ряду авторов сделать вывод о том, что жилищное право – это комплексная отрасль права, которая базируется на комплексной отрасли законодательства».¹

Ю. Г. Басин возражал против возможности существования комплексных отраслей права. Он отмечал, «что: 1. Комплексные отрасли не обладают предметным единством, каждая из частей такого комплекса регулирует свою группу отношений, которая хотя и соприкасается с другими группами, но существенно отличается от них.

2. Составные элементы комплексных отраслей не объединены между собой внутренней связью, в пределах комплексной отрасли невозможно образование общей части.

3. Существование комплексных отраслей права означало бы ликвидацию четких границ между ними, отказ от построения системы права на объективной основе.»²

Следует согласиться с И. С. Вишневской, что отрасль должна быть единой, отвечающей требованиям, положенным в основу дифференциации системы права. Наличие комплексного законодательства, что вполне реально и целесообразно, вовсе не означает, что необходимо «рождение» комплексной отрасли права.³

В. Н. Литовкин писал, что «жилищное право не равно жилищному законодательству».⁴

Жилищное право регулирует отношения по пользованию чужим жилым помещением, в процессе которого удовлетворяется потребность гражданина в жилье, и является подотраслью гражданского права.

В структуре ст. 4 ЖК РФ, которую можно было бы назвать «Отношения, регулируемые жилищным законодательством» можно было бы выделить две группы отношений, регулируемых жилищным законодательством: Первая группа – отношения по пользованию жилым помещением несобственником, в процессе которого удовлетворяется его потребность в жилье. Вторая группа – административно-правовые организационные отношения.

КОНСПЕКТ 2. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ.

ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилы дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования и целевому назначению.

Согласно ч. 2 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: 1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и собственности юридических лиц; 2) государственный жилищный фонд – совокупность помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); 3) муниципальный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Обращает на себя внимание то обстоятельство, что в ст. 19, как и во всем Жилищном кодексе, не упоминается ведомственный жилищный фонд как составная часть названных видов жилищного фонда. Объясняется это тем, как пишет В.Н. Литовкин, что этот фонд как самостоятельная разновидность жилищного фонда в советский период утратил социальное и правовое значение, растворившись в муниципальном жилищном фонде и частном фонде юридических лиц и граждан.

Отсутствует в ст. 19 и общественный фонд, трансформировавшийся в частный жилищный фонд юридических лиц и граждан.¹

Впервые на законодательном уровне осуществлена классификация жилищного фонда с использованием еще одного критерия внутри названных видов жилищного фонда. Таким критерием стала цель использования жилых помещений.

С использованием дополнительного критерия классификации нашел свое место фонд социального использования, в который вошли жилые помещения, предоставляемые гражданам по договорам социального найма в фонде государственном и муниципальном.

Часть помещений в государственном и муниципальном фонде выполняют особую роль и предоставляются гражданам отдельных категорий для решения узких социальных задач: прохождения военной службы, обучения вне места постоянного проживания, на время производства капитального ремонта и некоторые другие – специализированный жилищный фонд.

В том случае, когда граждане-собственники жилых помещений, относящихся к частному жилищному фонду, используют эти помещения для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных лиц на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования, совокупность таких жилых помещений законодатель назвал индивидуальным жилищным фондом.

В государственном, муниципальном и индивидуальном жилищном фонде жилые помещения могут использоваться на коммерческих началах для проживания граждан на условиях возмездного пользования. Такой фонд законодатель назвал коммерческим.

Согласно статье 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету, который включает техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям.

Жилищный фонд не является неизменным. Он может увеличиваться за счет нового строительства, а также перевода нежилых помещений в жилые. Он может уменьшаться за счет разрушения, ликвидации жилых строений, перевода жилых помещений в нежилые.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

Гражданское и жилищное законодательство устанавливают, что жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ).

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Прежнее жилищное законодательство запрещало изменять назначение жилого помещения, а именно запрещало его перевод в нежилой фонд (ст. 9 ЖК РСФСР). Такое изменение назначения жилого помещения допускалось лишь в порядке исключения.

Новый Жилищный кодекс РФ впервые предусмотрел специальную главу 3, посвященную регламентации перевода жилых помещений в нежилые и, соответственно, нежилых помещений в жилые.

К жилым помещения Жилищный кодекс РФ в зависимости от их конструктивных характеристик относит: жилой дом, часть жилого дома; квартиру, часть квартиры; комнату. Представляется, что, допуская перевод жилого помещения в нежилое, законодатель не учел, что комната является частью жилого помещения и поэтому не может быть переведена в нежилое помещение.

ЖК РФ не содержит определения понятий перевод нежилого помещения в жилое и перевод жилого помещения в нежилое, однако это можно сделать на основе анализа его норм:

перевод нежилого помещения в жилое помещение – это совокупность юридических действий, совершаемых органом местного самоуправления по заявлению собственника соответствующего помещения и завершающихся изданием документа, являющегося основанием использования помещения в качестве жилого (как это следует из ст. 23 ЖК РФ); является разновидностью юридических действий по признанию помещения жилым помещением (см. ч. 3 ст. 15 ЖК РФ);

перевод жилого помещения в нежилое помещение – совокупность юридических действий, совершаемых органом местного самоуправления по заявлению собственника соответствующего помещения и завершающихся изданием документа, являющегося основанием использования помещения в качестве нежилого, и приводящее к следующим правовым последствиям:

1) допустимость размещения собственником в помещении предприятий, учреждений, организаций (как это следует из ч. 3 ст. 288 ГК РФ);

2) при использовании помещения должны соблюдаться установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах (как это следует из ч. 10 ст. 23 ЖК РФ);

3) исключение помещения из государственного учета жилищного фонда (в порядке, установленном Правительством РФ, – как это следует из ч. 4 ст. 19 ЖК РФ).¹

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое устанавливаются в ст. 22 ЖК РФ.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких- либо лиц.

В соответствии с Федеральным законом РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обременение (ограничение) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

К обременениям (ограничениям) права собственности и иных прав на жилые (нежилые) помещения относятся: ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества, пользование жилым помещением отказополучателем, пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Члены семьи собственника жилого помещения также могут возражать против перевода жилого помещения в нежилое, ссылаясь на обременение права собственности их правами (п. 2 ст. 31 ЖК РФ, ст. 19 Закона о введение в действие ЖК РФ).

Самостоятельной является проблема залоговых прав на подлежащее переводу жилое помещение. Дело в том, что применяемые в этих целях нормы главы XIII Закона "Об ипотеке" автоматически прекращают действие, как только помещение утратит статус жилого. Как представляется, практически единственным способом для собственника заложенного жилого помещения снять возражения залогодержателя против перевода помещения в нежилое было бы заключение между ним и залогодателем письменного соглашения о восстановлении или замене помещения, переведенного в нежилое (по аналогии с п. 3 ст. 36 Закона "Об ипотеке"). Конечно, в данном случае физической гибели жилого помещения нет, как предмет материального мира оно остается, но уже в ином правовом качестве нежилого помещения, что может расцениваться как существенное ухудшение обеспечения обязательства и способно привести к требованию залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства.¹

Для перевода жилых помещений в нежилые, находящиеся в многоквартирном доме, законодательство устанавливает дополнительные ограничения.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Формулировка «выше первого этажа» позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается практически любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома. В то же время в п. 2 ст. 22 ЖК РФ закреплено, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Соответственно в указанной норме имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома.

Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые Жилищный кодекс РФ предусматривает только два ограничения.

Перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. (П. 4 ст. 22 ЖК РФ)

Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания установлены постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Жилищный кодекс РФ впервые на уровне федерального закона закрепил единый порядок перевода помещений (ст. 23).

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Разрешение дается независимо от того, к какой форме собственности относятся жилые помещения.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

заявление о переводе помещения;

правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо дополнительных документов.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган. Поскольку не оговорено иное, в указанный срок включаются календарные, а не рабочие дни.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие того или иного решения. В настоящее время утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 года №502 форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое (жилое) помещение.¹ Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. В случае, если для использования помещения по новому назначению не требуется проведения переустройства и (или) перепланировки помещения и (или) иных работ, данный документ является юридическим основанием для использования помещения по новому назначению.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ, уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое (жилое) помещение является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ.

Законченные работы принимаются комиссией, образованной органом, осуществляющим перевод помещений, по акту. Акт приемочной комиссии, как документ, подтверждающий окончание перевода помещения в жилое или нежилое, направляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое помещение создает некоторую концептуальную проблему, поскольку такой перевод не указан в законе в качестве основания возникновения права собственности на нежилое и жилое помещение. Данное право, со всей очевидностью, не прекращается, ибо перевод помещения в иную категорию не предусмотрен в качестве основания прекращения права собственности ни гражданским, ни жилищным законодательством. В.А. Лапач предлагает в этом случае использовать механизм отпадения права на жилое (нежилое) помещение и восстановления права на жилое (нежилое) помещение.¹

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого в жилое допускается в случаях:

непредоставления указанных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;

предоставление документов в ненадлежащий орган;

несоблюдения условий перевода помещения;

несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

Перечень оснований отказа в переводе жилого (нежилого) помещения является исчерпывающим. Между тем нельзя не обратить внимание на то, что, например, такое основание отказа, как «несоблюдение предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения» оставляет слишком большой простор для административного усмотрения при принятии решения.¹

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем административно или в судебном порядке.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.

Объекты жилищных прав

В ст. 15 ЖК РФ законодатель к объектам гражданских прав относит материальные блага – жилые помещения. К ним относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (п. 1 ст. 16 ЖК РФ).

Статья 15 ЖК РФ определяет признаки, наличие которых необходимо для признания помещения жилым. К ним относятся:

оно должно быть изолированным;

являться недвижимым имуществом;

пригодным для постоянного проживания;

должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

28 января 2006 года Постановлением Правительства утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.¹

Определение жилого помещения, содержащееся в ст. 15 ЖК РФ и названном Положении имеют некоторое несовпадение. Так, ЖК РФ требует для того чтобы помещение было признано жилым, оно должно быть пригодным для постоянного проживания. Положение расширяет возможности признания помещения жилым, не предусмотрев в качестве обязательного условия возможность постоянного проживания в нем.

Такое расхождение, которое имеет место и при сравнении статей 15 и 17 ЖК РФ, В.Н. Литовкин характеризует как противоречие, обосновывая это тем, что «жилое помещение это место жительства, которое гражданским законодательством определяется как место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (ст. 20 ГК). Значит во всех случаях функциональное назначение жилого помещения в постоянном проживании человека».²

Положение от 28.01.2006 года содержит достаточно большой перечень качественных характеристик жилого помещения, в ряду которых необходимо обратить внимание на п.12, согласно которому жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровод и канализированных уборных.

Эти признаки позволяют оценивать жилое помещение как благоустроенное. В отличие от прежнего подхода к понятию благоустроенного жилого помещения, содержащегося в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года «О практике применения судами жилищного законодательства»¹, рассматривавшего степень благоустроенности применительно к условиям данного населенного пункта в домах государственного и общественного фонда, понятие это, таким образом, носило локальный характер (п.15), Положение превращает его в универсальное за некоторыми исключениями. Вишневская И.С. отмечает¹, что при таком решении вопроса могут возникнуть сложности, например, при выселении из помещений, занятых по договору социального найма в связи со сносом дома (ст. 86 ЖК) и переводом жилого помещения в нежилое или признанием его непригодным для проживания (ст. 87 ЖК).

В то же время в Положении содержится ряд позитивных норм, заслуживающих одобрения. К их числу следует отнести положение пункта 10, согласно которому несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны обеспечивать безопасное пребывание граждан в жилом помещении и сохранность инженерного оборудования; температура в отапливаемых помещениях должна быть не менее +18 градусов по Цельсию (п. 15); комнаты и кухня должны иметь естественное освещение (п. 25); уровень звука и проникающего шума не превышать максимально допустимого уровня в дневное время 55 дБ, в ночное – 45 дБ и ряд других.

Ряд новых и полезных положений включены в этот нормативный акт для признания жилого помещения непригодным для проживания, такие как изменение окружающей среды и параметров микроклимата помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей. Непригодным должны признаваться комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимого уровня и некоторые другие.

КОНСПЕКТ 3. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ.

ТРИ ОБЩЕСТВЕННЫЕ СИСТЕМЫ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПОТРЕБНОСТЕЙ ГРАЖДАН.

Жилище – это не только предмет комфорта или удобства, это прежде всего – предмет, определяющий условия существования человека, как продукты питания и одежда.

Ф. Энгельс говорил, что «… Маркс открыл закон развития человеческой истории, тот до последнего времени скрытый под идеологическими наслоениями простой факт, что люди в первую очередь должны есть, пить, иметь жилище и одеваться, прежде чем быть в состоянии заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т.п.».¹

Создание условий для реализации этой потребности является стратегической задачей государства. Решение жилищной проблемы признано одним их приоритетов социально-экономического развития.

Жилищная проблема во всех ее характерных проявлениях давно известна истории. Она одинаково знакома как культурным центрам античного мира, так и средневековым городам, европейским городам в период бурного развития капитализма и современным мегаполисам, провинциальным городкам.

В различные исторические периоды и в разных странах потребность человека в жилье удовлетворялась неодинаково и в различных формах. Обеспеченность жильем и степень поддержки государства в удовлетворении гражданами своей потребности в жилье зависела от уровня развития государства, его материальных возможностей и существовавшей в нем общественно-политической системы.

Известный знаток проблем в жилищной сфере, дореволюционный ученый В.В. Святловский писал, что квартирный вопрос является, по существу дела, вопросом неимущих.¹ Соответственно разрешение квартирного вопроса должно распадаться на три вопроса: кому помогать, кто должен помогать и как помогать.²

Накануне октябрьской революции 1917 года в России только началось развитие капиталистических производственных отношений. Жилищная система представляла собой типичную систему отношений с доминированием института частного предпринимательства: жилищное строительство осуществлялось частными лицами и компаниями. Данные земской статистики говорят о тяжелых условиях жизни рабочего класса в Москве, Петербурге и ряде других крупных городов России. Жилищные условия рабочих того периода принято характеризовать словами «ужасные трущобы и подвалы», «самые тесные и самые плохие квартиры».³ Например, накануне первой мировой войны средняя обеспеченность семей пролетариев в рабочих кварталах крупных промышленных центров составляла 2 – 2,5 кв. м. на человека.⁴

В этой ситуации буржуазные деятели Комиссии по муниципальной жилищной политике всероссийского Союза городов в 1917 г. отмечали, допуская при этом политическую близорукость, так: «Возложить обязанность снабжения всего населения жилищами на государство и органы местного самоуправления представляется также неосуществимым как по недостатку средств, так и по принципиальным соображениям». Господствующий до революции класс даже не имел какой-либо упреждающей радикальной положительной программы решения жилищной проблемы, хотя и осознавал остроту жилищного кризиса, доведя обстановку в стране до революционной ситуации, когда был запущен крайне радикальный вариант его решения как составная часть решения задач социальной революции.¹

До революции отсутствовала политическая воля решать жилищную проблему неимущих.

Одним из первых мероприятий, осуществленных сразу после Октябрьской революции 1917 года большевиками, была экспроприация домов буржуазии и переселение в них из трущоб и подвалов рабочих.² Жилье экспроприировалось у буржуазии "именем революции". Легитимность процессу реквизиции квартир у богатых для облегчения нужды бедных была придана Декретом от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах"². Данным Декретом упразднялся институт частного предпринимательства и частная собственность на большую часть недвижимости. В то же время в нем подчеркивалось, что муниципализации подлежат лишь дома, которые дают доход свыше предела, установленного местными Советами (п. 2).

Меры к исключению жилых объектов из оборота были приняты еще ранее данного Декрета. Этой цели служил, в частности, Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью"³. Жилище перестало быть товаром. Основной жилищный фонд в городах и промышленных пунктах стал принадлежать государственной социалистической собственности и распределялся в плановом порядке между трудящимися.

Период с 1917 г. по 1921 г., в который происходила перестройка капиталистической системы отношений в жилищной сфере в иную посредством реквизиции, муниципализации и конфискации жилья у его собственников для передачи в собственность государству и в пользование пролетариату, вошел в историю под названием "великий жилищный передел"¹. В целом по стране в результате "жилищного передела" в руках местных Советов оказалось 18% жилых домов в городах и рабочих поселках общей площадью около 70 млн. кв. м. Это были наиболее ценные жилые дома². В то же время в первые годы существования у Советского государства не было практики управления жилищным фондом. Управление муниципализированными жилыми домами осуществлялось домовыми комитетами, которые избирались на общих собраниях жильцов. Главной их заботой было переселение рабочих из подвалов и трущоб в квартиры буржуазии, перераспределение и уплотнение жилой площади и т.д.³.

Таким образом, шаги, сделанные Советской властью в первые три года ее существования в области решения жилищной проблемы, привели к снижению роли договора в системе жилищных отношений и замене его административным распределением.

Такая позиция законодателя, на наш взгляд, объясняется тем, что за годы гражданской войны жилищный фонд страны сократился более чем на 350 тыс. домов – около 14 %. В Петрограде к 1919 г. насчитывалось 5 тыс. разрушенных квартир, в Москве было разрушено около 30 % жилого фонда⁴. В то же время была упразднена частная собственность в городских поселениях на большую часть жилых помещений и различные формы предпринимательства в жилищной сфере⁵. Государство, истощенное гражданской войной, не имело средств для ведения жилищного строительства. Поэтому основным способом решения жилищной проблемы стало распределение уже имеющегося жилья нуждающимся в нем гражданам.

Декретом Совнаркома РСФСР от 25.05.20 г. «О мерах правильного распределения жилья» распределение жилой площади и учет лиц, нуждающихся в ней, было возложено на жилищно-земельные отделы, которые занимались этими вопросами совместно с жилищно-санитарной инспекцией.

Жилищно-земельные отделы предоставляли гражданам двухнедельный срок «для подыскания себе сожителя». В случае, если к этому сроку квартиры «не уплотнялись в полной мере», жилищно-земельным отделам предоставлялось право произвести принудительное уплотнение. В целях уплотнения допускалось переселение из одной квартиры в другую (ст. 5).

Повышение роли договора в регулировании имущественных отношений в жилищной сфере было обусловлено возрождением частно-товарных отношений в нашей стране в связи с проведением Новой Экономической Политики, которая начала осуществляться по решению Десятого Съезда РКП(б), принявшего исторический "Наказ Совета Народных Комиссаров о проведении в жизнь начал новой экономической политики" от 9 августа 1921 г¹ .

В отношении муниципализированных домов, которые не могли быть непосредственно управляемы и эксплуатируемы коммунотделами, но которые, ввиду их размеров, необходимо было оставить муниципализированными, было принято решение сдавать их в аренду коллективам жильцов, организациям, учреждениям и отдельным лицам (п.6 Инструкции НКВД "О применении постановлений СНК от 8 августа и 28 декабря 1921 года о пересмотре списков муниципализированных домов и сдаче домов в аренду"²).

В то же время продолжала развиваться система распределения жилья государством. Ее развитию способствовало создание так называемого коммунального жилищного фонда. В соответствии с Инструкцией НКВД "О порядке отвода и сдачи жилых помещений" № 478 от 14. 11. - 21 г.³ в состав коммунального жилищного фонда входили: несданные в аренду муниципализированные дома, занятые учреждениями или жильцами, а равно освобожденные в порядке самоуплотнения или вывода учреждений; 10 процентов жилой площади муниципализированных домов, сданных в аренду, а равно частных домов, исключая дома с числом комнат менее 10; в домах, вновь выстроенных частными лицами или коллективами на городской земле в порядке постановления СНК от 8 августа 1921 г., условленная часть жилой площади; вновь выстроенные коммунотделами дома (отделы местного хозяйства), а равно восстановленные ими и достроенные здания.

Помещения, зачисленные в коммунальный жилищный фонд, могли предоставляться лишь рабочим и служащим, занятым в государственных предприятиях и учреждениях, а равно для общегосударственных и коммунальных жилищных нужд. Данные помещения могли быть заняты лишь по ордерам Жилищного Отдела (п.4 Инструкции НКВД № 478 от 14. 11. 21 г.)¹.

В первые годы Советской власти сложилось, таким образом, два основных подхода к решению задачи удовлетворения жилищной потребности граждан: административно-правовой, представленный системой распределения жилья, и гражданско-правовой - пользование жильем на основании договора аренды.

Серьезные изменения в регулировании жилищных отношений наступили с принятием первого кодификационного акта жилищного законодательства "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах", утвержденного Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г.²

Данным постановлением отменялись льготы и преимущества застройщиков, управление государственным жилищным фондом было возложено на местные Советы и на те государственные предприятия и учреждения, которые имели в своем ведении жилищный фонд.

Несмотря на то, что после указанного Постановления ЦИК и СНК СССР 1937 года было принято значительное число нормативных правовых актов, призванных сформировать благоприятные условия для решения жилищной проблемы, в СССР она так решена и не была.

Представляется, что одной из причин этого была закрепленная в Конституциях СССР 1936 года, 1977 года монополии государственного и общественного жилищного фонда. Индивидуальному жилищному фонду отводилось в городах и поселках городского типа незначительное место. Он преобладал лишь в сельской местности.

Центр тяжести жилищной политики был перенесен на институт государственного обеспечения, основой которого стала система распределения жилья государством. Что касается общественного жилищного фонда (включая жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзам и иным общественным организациям), фонда жилищно-строительных кооперативов и индивидуального жилищного фонда, то их роль в решении жилищной проблемы была второстепенной.

Принятие 12 декабря 1993 года Конституции Российской Федерации явилось важнейшим событием, самым серьезным образом повлиявшим на последующее формирование правовой базы преобразований в жилищной сфере.

Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе удовлетворения потребности граждан в жилье, которая складывается на таких конституционных принципах, как отказ государства от монополии на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и т.п. государственный жилищный фонд утратил господствующее положение, возникли частная собственность граждан и юридических лиц на жилые помещения, образовался рынок жилья, земли и т.п.

Таким образом, в течение XX века в России функционировали три разные системы удовлетворения жилищных потребностей общества, обусловленные разной структурой собственности:¹

- дореволюционная, где не было места жилищному законодательству как комплексной отрасли российского законодательства и как инструмента государства в решении жилищной проблемы; жилищные отношения как гражданские отношения регламентировались частным правом, государство (местное самоуправление) самоустранилось от решения квартирного вопроса, несмотря на его социальную остроту;

- советская, где в отличие от дореволюционной возникла и утвердилась комплексная отрасль советского жилищного законодательства, регулирующая группу разнородных отношений, условно объединяемых в жилищные, нормами публичного и гражданского права, а государство достигло доминирующего положения в системе удовлетворения жилищных потребностей граждан, сведя рынок жилья на нет;

- постсоветская, где комплексное жилищное законодательство сохраняет свои функции в структуре постсоветского российского законодательства, а постсоветское государство (органы местного самоуправления) утратило функциональное назначение быть монополистом в жилищном строительстве и жилищном фонде, главным инструментом в решении жилищной проблемы, уступив место рынку жилья.

Принципы удовлетворения жилищных потребностей граждан, заложенные в Конституции Российской Федерации в постсоветский период

Под правовыми принципами понимаются основные начала, наиболее общие руководящие положения права, имеющие в силу их законодательного закрепления общеобязательный характер.

Национальную систему удовлетворения жилищных потребностей граждан определяет Конституция Российской Федерации 1993 года.

В числе основных социально-экономических прав граждан России Конституция Российской Федерации 1993 года в ст. 40 провозгласила право граждан на жилище.

Следует обратить внимание, что применительно к сфере жилищных правоотношений и к вопросу о праве граждан на жилище важнейшее значение имеют положения основополагающего документа ООН – Всеобщей Декларации прав человека.

Всеобщая Декларация прав человека провозглашает, что каждый имеет право на такой жизненный уровень, включая пишу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, и право на обеспечение на случай безработицы, болезни, инвалидности, вдовства, наступления старости или иного случая утраты средств к существованию по независящим от него обстоятельствам»¹.

Всеобщая декларация прав человека также определила, что «никто не может подвергаться … произвольным посягательствам на неприкосновенность жилища…».

Международный Пакт об экономических, социальных и культурных правах² в ст. 11 развивает положения Декларации: «участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению этого права…».

Указанный Пакт в ст. 12 определил, «что каждому, кто законно находится на территории какого-либо государства, принадлежит, в пределах этой территории, право на свободное передвижение и свободу выбора места жительства».

Таким образом, в нормах международного права сформулировано три тезиса, имеющих отношение к праву граждан на жилище: «каждый имеет право на достойный уровень жизни, включая жилище», «неприкосновенность жилища», «свобода передвижения и выбор места жительства». Все они нашли отражение в Конституции РФ.

В статье 40 Конституции РФ право граждан на жилище сформулировано иначе в сравнении с тем, как оно было сформулировано в Конституции СССР 1977 года. В ст. 44 Конституции СССР 1977 г. оно определялось следующим образом: «Граждане СССР имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги. Граждане СССР должны бережно относиться к предоставляемому им жилищу».¹

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Право граждан на жилище признано государством за всеми гражданами РФ и в отношении их всех органы государственной власти и органы местного самоуправления должны создавать условия для осуществления названного права.

При этом необходимо учитывать, что в этой формуле жилище выступает не как собственно конкретное жилое помещение в виде комнаты, квартиры или загородного особняка, а как объект удовлетворения определенного минимального жизненного уровня, «необходимого для поддержания здоровья и благосостояния самого человека и его семьи».²

Государство приняло на себя обязательства по созданию условий для осуществления гражданами права на жилище, поскольку не может быть права без соответствующей обязанности.

Правоотношение «государство – гражданин», элементом которого является право на жилище, есть общее (общерегулятивное) правоотношение, а само право на жилище является конституционным субъективным правом граждан.¹

Составной частью формулы конституционного права граждан на жилище является установка, что «никто не может быть произвольно лишен жилища». Это означает, что основания и порядок выселения может быть определен только законом.

Исходя из положений ч. 2 ст. 55 Конституции РФ ни ГК РФ, ни ЖК РФ, ни иные федеральные законы не могут содержать никаких оснований и порядка их реализации, по которым гражданин лишался бы жилища (за исключением указанных Конституцией случаев).

Статья 40 Конституции РФ отдает приоритет в удовлетворении жилищных потребностей инициативному решению жилищной проблемы заинтересованными гражданами. Государству и органам местного самоуправления отведена роль оказания им необходимой социальной поддержки или помощи. Административный порядок предоставления жилых помещений ограничен определенным контингентом малоимущих и некоторых других лиц, нуждающихся в жилище.

Конституционное право граждан на жилище означает гарантированную для каждого гражданина РФ возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.²

Из статьи 40 Конституции РФ вытекают три правовые возможности, которые должно воплотить жилищное законодательство – устойчивое пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда; обеспечение здоровой безопасной среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека; возможность непрерывного улучшения жилищных условий в любой разновидности жилищного фонда.¹

С обеспечением конституционного права на жилище тесно связаны и нормы Конституции РФ о неприкосновенности жилища и защите от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем (ст. 25), о праве граждан на свободу выбора места жительства на территории Российской Федерации (ст. 27 Конституции РФ), о праве на судебную защиту (ст. 46) и др.

В статье 25 Конституции Российской Федерации провозглашено, что «жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения».

Конституционный принцип «неприкосновенности жилища» означает запрет кому бы то ни было входить или иным образом проникать в жилище против воли проживающих там лиц. При этом под понятием «жилище» здесь понимается не только место постоянного жительства, но и места временного пребывания – гостиница, санаторий и т.п.

Развивая положение ст. 25 Конституции РФ, ст. 3 ЖК РФ устанавливает, что проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях лиц допускается в случаях и в порядке, предусмотренных федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках или иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Согласно ФЗ «Об оперативно-розыскной деятельности»,¹ органы внутренних дел, органы ФСБ, федеральные органы государственной охраны, таможенные органы, службы внешней разведки, федеральной службы исполнения наказания, органы по контролю за оборотом наркотиков и психотропных веществ, отнесенные федеральным законом к органам, осуществляющим оперативно-розыскную деятельность (ОРД), вправе ограничивать конституционное право на жилище, но только на основании судебного решения и при наличии информации о признаках подготавливаемого, совершаемого или совершенного противоправного деяния, событиях или действиях, создающих угрозу государственной, военной, экономической или экологической безопасности российской Федерации. В случае, если проникновение в жилище не терпит отлагательств проникновение в жилище допускается на основании мотивированного постановления одного из руководителей органа, осуществляющего ОРД, с обязательным уведомлением судьи в течение 24 часов, а упомянутые органы обязаны получить судебное решение в течение 48 часов с момента начала проведения оперативно-розыскного мероприятия либо прекратить его проведение. Судья не вправе отказать в рассмотрении таких материалов в случае их представления. Срок действия судебного решения исчисляется в сутках и не может превышать шести месяцев.

Основания беспрепятственного проникновения в жилище против воли, проживающих в нем лиц, закреплены в УПК РФ, законе РФ «О милиции»², ФЗ РФ «О судебных приставах»³, ФКЗ РФ «О чрезвычайном положении»⁴.

Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции РФ каждый, кто на законных основания находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При этом Конституция имеет в виду две формы жительства: постоянное проживание, т.е. место, где гражданин постоянно проживает, и преимущественное проживание, т.е. место, где гражданин проживает больше, чем в других местах.

Указанное право может быть ограничено в соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях: защиты основ конституционного строя; защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц; обеспечения обороны и безопасности государства.

Закон РФ от 25 июня 1993 г. №5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»¹ вместо прописки ввел регистрационный учет, который носит не разрешительный, а уведомительный характер. Данный Закон указывает на то, что регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, в том числе права на жилище.

Принципиальное значение для усиления гарантий прав граждан – собственников жилых помещений имеют положения ст. 35 Конституции РФ, где говорится, что «право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами», что «никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда».

Жилищный кодекс Российской Федерации об основаниях возникновения жилищных прав и обязанностей

Жилищные права – это права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством (ст. 1 ЖК РФ). Однако, по нашему мнению, не все и не только урегулированные жилищным законодательством отношения являются жилищными. Жилищные отношения возникают и существуют в процессе удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей.

В то же время, если исходить из буквального толкования текста закона, то к жилищным правам могут быть отнесены права в сфере:

- возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного жилищных фондов;

- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

- пользования общим имуществом собственников помещений;

- отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

- учета жилищного фонда;

- содержания и ремонта жилых помещений;

- управления многоквартирными домами; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

- предоставления коммунальных услуг;

- внесения платы за жилье и коммунальные услуги;

- контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствие жилых помещений установленным нормам, иным требованиям законодательства (ст. 4 ЖК РФ).

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами РФ.

Кроме того, жилищные права и обязанности могут возникать из действий участников жилищных отношений, которые не предусмотрены, непосредственно указанными нормативными актами, но, тем не менее, порождают жилищные права и обязанности в силу общих начал и смысла жилищного законодательства.

К юридическим фактам, служащим основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей, относятся как действия (бездействия) участников отношений, так и фактические события, с которыми нормативные правовые акты связывают возникновение, изменение и прекращение жилищных прав и обязанностей как физических и юридических лиц, так и органов государственной власти (органов местного самоуправления).

Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают:

из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Перечень оснований возникновения жилищных прав, содержащийся в статье 10 ЖК РФ не является исчерпывающим.

В качестве одного из оснований возникновения жилищных прав и обязанностей ЖК РФ предусматривает договор. Необходимо отметить, что значительная часть жилищных отношений возникает на основании договоров – договора социального найма жилого помещения, договора коммерческого найма жилого помещения, договора найма специализированного жилого помещения, договора безвозмездного пользования жилым помещением и др. В то же время в некоторых случаях для возникновения жилищных прав и обязанностей недостаточно заключения договора. Например, для возникновения жилищного правоотношения в фонде социального использование необходимо наличие сложного юридического состава: решения компетентного органа о предоставлении жилого помещения и заключения договора социального найма жилого помещения.

Для возникновения жилищных прав и обязанностей на основании актов государственных органов власти и органов местного самоуправления необходимым условием будет являться прямое указание на данный акт в жилищном законодательстве, например, решение о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма жилого помещения.

Членство в жилищном кооперативе является основанием для возникновения прав и обязанностей, предусмотренных законодательством для членов таких объединений.

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ:

1. Каково содержание понятия «жилищное право»?

2. Что является предметом регулирования жилищного права?

3. Какое место занимает жилищное право в системе права РФ?

4. Какова структура жилищного фонда РФ?

5. Назовите основания изменения состава жилищного фонда РФ.

6. В каких случаях и при каких условиях допускается перевод нежилого помещения в жилое и жилого в нежилое?

7. Что такое жилищный фонд социального использования?

8. Назовите три общественные системы удовлетворения жилищных потребностей граждан сложившиеся в России на протяжении 19- 21 веков.

МОДУЛЬ 2. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

КОМПЛЕКСНАЯ ЦЕЛЬ МОДУЛЯ – сформировать у студентов представление о договоре найма жилого помещения как о комплексном правовом институте, источники правового регулирования которого послужили базой для формирования жилищного права как подотрасли гражданского права и комплексной отрасли законодательства – жилищного законодательства; показать обучающимся различия между договором социального найма жилого помещения и договором коммерческого найма жилого помещения, договором найма специализированного жилого помещения.

КОНСПЕКТ 1. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Договор социального найма жилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма жилые помещения предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Этот договор может быть заключен лишь с гражданами, состоящими на учете.

Принятие на учет граждан осуществляется органом местного самоуправления по месту жительства. Согласно ст. 52 ЖК РФ граждане могут подать заявление о принятии их на учет и не по месту своего жительства в случаях, установленных законодательством.

Жилые помещения фонда Российской Федерации, субъекта Российской Федерации согласно ч.З ст.49 ЖК РФ могут предоставляться по основаниям и в порядке, установленным федеральным законом или законом субъекта Федерации.

По договорам социального найма жилые помещения не предоставляются иностранным гражданам и лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

В новом Жилищном кодексе нашло реализацию положение ст.40 Конституции РФ, согласно которому из государственного и муниципального жилищных фондов бесплатно или за доступную плату жилище предоставляется малоимущим и иным нуждающимся в жилище гражданам, указанным в законе.

Жилищный кодекс РФ 2004 года в качестве обязательного условия принятия на учет назвал не только нуждаемость в жилых помещениях, но и признание граждан малоимущими.

ЖК РФ в статье 49 закрепил принципы, из которых следует исходить для признания граждан малоимущими: доход, приходящийся на каждого члена семьи и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Приказом Минрегиона России от 25 февраля 2005 года № 17 утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставлении малоимущим гражданам, признанными нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма.¹

Порядок признания граждан малоимущими устанавливается субъектом Федерации.

Так, приказом Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области от 7 февраля 2006 года №14 утверждены Методические рекомендации органам местного самоуправления по порядку признания граждан малоимущими в целях обеспечения социальным жильем и ведению учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Данные рекомендации были разработаны в целях методического обеспечения реализации органами местного самоуправления полномочий во исполнение областного закона от 07.10.2005 года №363-ЗС «Об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма на территории Ростовской области».

В названном законе указывается, что среднедушевой доход для признания граждан малоимущими производится за 12 календарных месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании гражданина малоимущим. В законе перечислены все виды доходов, получаемых каждым членом семьи, а также доходы, которые не включаются в среднедушевой доход семьи (одиноко проживающего гражданина).

Доходы учитываются в объеме, остающемся после уплаты всех налогов и сборов в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь Областным законом и Методическими указаниями, орган местного самоуправления признает гражданина малоимущим.

Согласно ч.З ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма могут предоставляться не только малоимущим гражданам, но и иным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

Этим категориям граждан жилые помещения могут предоставляться и в муниципальном фонде в случае наделения этих органов государственными полномочиями.

Вторым критерием принятия на учет является нуждаемость в жилом помещении.

В ст. 51 ЖК РФ сформулированы основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма.

Нуждающимися в жилом помещении признаются:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма или члены его семьи либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма или членами семьи нанимателя по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника и обеспеченные общей площадью на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетной нормой является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления (ст. 50 ЖК РФ).

Областным законом «Об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма на территории Ростовской области», учетная норма определена в размере от 6 до 10 квадратных метров на одного человека.

Следовательно, в разных муниципальных образованиях области она может быть неодинаковой и колебаться в пределах названных цифр;

3) проживающие в помещениях, не отвечающим установленным для жилых помещений требованиям¹;

4) наниматели по договору социального найма и члены их семьи или собственники жилого помещения, члены семьи собственника, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющим иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

Новеллой ЖК РФ 2004 года является норма, позволяющая гражданину, имеющему право быть принятым на учет по нескольким основаниям, по его выбору быть принятым на учет по одному из этих оснований либо по всем основаниям.

Например, по основанию (основаниям), предусмотренным ст. 51 ЖК РФ, и основанию, предусмотренному законом субъекта Российской Федерации.

Согласно статье 53 ЖК РФ граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается в случае, если: а) не представлены необходимые документы (ст. 52 часть 4); б) предоставлены документы, которые не подтверждают право состоять на учете; в) не истек пятилетний срок, предусмотренный ст. 53 Кодекса.

Порядок ведения учета органом местного самоуправления устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Законом Ростовской области от 7 октября 2005 года «Об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма на территории Ростовской области» установлено, что орган местного самоуправления ведет учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях по единому списку в порядке очередности принятия на учет. Граждане, имеющие право на внеочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма, включаются в отдельные списки.

Новый Кодекс не упоминает такой категории льготников как первоочередники.

По общему правилу, сформулированному в статье 6 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской федерации» от 29 декабря 2004 года, граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договору социального найма. Они снимаются с учета по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3-6 ст. 56 ЖК РФ 2004 года.

С принятием нового Кодекса право на внеочередное обеспечение жилым помещением, в соответствии со статьей 57 ЖК РФ принадлежит:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 Кодекса.

Граждане, принятые на учет, имеют право состоять на учете до получения ими жилых помещений по договору социального найма.

Основаниями снятия граждан с учета нуждающихся в жилых помещениях в соответствии со ст. 56 ЖК РФ являются:

1. подача гражданином заявления о снятии его с учета;

2. утрата права на получение жилого помещения по договору социального найма;

3. выезд на место жительства в другое муниципальное образование;

4. получение в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетные средства на приобретение или строительство жилого помещения;

5. предоставление гражданину в установленном порядке земельный участок для строительства жилого дома;

6. в случае выявления в предоставленных документах сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Данный перечень является закрытым и, следовательно, расширению не подлежит.

Жилые помещения предоставляются гражданам в порядке очередности исходя из времени принятия на учет, за исключением тех категорий граждан, которые имеют право на получение жилого помещения вне очереди.

Решение о предоставлении жилого помещения должно содержать место нахождения предоставляемого помещения. Оно должно находиться в черте соответствующего населенного пункта, т.е. пункта, в котором гражданин проживает (ст. 57 ЖК РФ). Видимо из этого правила могут быть исключения. Так, если гражданин встал на учет вне постоянного места жительства, ему предоставляется жилое помещение в том населенном пункте, где он состоял на учете. Кроме того, в случае, когда гражданин лишился жилого помещения в результате стихийного бедствия, жилье с согласия гражданина может предоставляться в другом населенном пункте, тем более, если населенный пункт, где он проживал, не сохранился.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

Нормой предоставления является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ст. 50 ЖК РФ). Эта норма устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма и другими факторами.

Размер площади жилых помещений, предоставляемых категориям граждан, указанным в части 3 статьи 49 Кодекса могут быть и иными.

Областной законом Ростовской области от 07.10.2005 г. установил минимальный и максимальный размер нормы предоставления общей жилой площади, предоставляемой по договору социального найма: от 25 до 33 квадратных метров для одиноко проживающих граждан; от 34 до 42 квадратных метров - на семью из двух человек и от 15 до 18 квадратных метров на каждого члена семьи при составе три и более человек.

При предоставлении жилого помещения категориям граждан, определенным федеральным или областным законодательством норма предоставления составляет соответственно: 33, 42 и 18 на каждого члена семьи.

В исключительных случаях размер предоставляемого жилого помещения может превышать норму на 10% при отсутствии подходящего по метражу жилья в связи с проектным решением, если такое жилое помещение представляет одну комнату или однокомнатную квартиру (ст. 6 Областного закона).

Особые правила установлены для заселения освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах.

В соответствии со ст. 59 ЖК РФ решение данного вопроса проходит четыре этапа.

1. Если в коммунальной квартире проживают наниматели и (или) собственники, которые на момент освобождения жилого помещения (комнаты, комнат) признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, освободившееся жилое помещение по их заявлению предоставляется им по договору социального найма;

2. При отсутствии таких граждан освободившееся помещение предоставляется проживающим в квартире нанимателям по социальному найму или собственникам, которые могут быть признаны малоимущими в случае, если они обеспечены общей площадью менее нормы предоставления;

3. Если нет в коммунальной квартире ни той, ни другой категории граждан, освободившееся помещение по заявлению проживающих в квартире граждан передается им по договору купли-продажи, если они обеспечены общей площадью менее нормы предоставления;

4. При отсутствии в коммунальной квартире всех, перечисленных ранее категорий граждан, освободившееся жилое помещение предоставляется в общем порядке по договору социального найма.

При предоставлении жилых помещений по договору социального найма не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов, без их согласия.

В отличие от этого статья 41 ЖК РСФСР, предусматривала запрет лишь в случае, если лица были старше девяти лет. О согласии в законе речи не было.

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием для его заключения.

Договор социального найма определен в статье 60 ЖК РФ, в соответствии с которой по договору социального найма жилого помещения – одна сторона собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуются передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Договор социального найма заключается без установления срока его действия.

Договор социального найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Типовой договор социального найма жилого помещения утв. постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315.¹

Субъектами жилищного правоотношения, возникающего на основании договора социального найма жилого помещения, выступают наймодатель и наниматель и члены его семьи.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке (п. 1 ст. 69 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре независимо от того, вселились они в жилое помещение в месте с нанимателем или были вселены позже после заключения договора.

Согласно части 2 ст. 62 ЖК РФ члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Бывшие члены семьи нанимателя, проживающие совместно с нанимателем, сохраняют такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. В то же время указанные граждане самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Наниматель в процессе действия договора может вселить новых граждан в качестве членов своей семьи. Основания и порядок вселения определены в ст. 70 ЖК РФ.

Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения определены в статьях 65 и 67 ЖКУ РФ, Типовом договоре социального найма жилого помещения, Правилами пользования жилыми помещениями.

Наниматель жилого помещения с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме. В нем должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Основания прекращения договора поднайма жилого помещения определены в ст. 79 ЖК РФ.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Обмен жилыми помещениями.

Договор обмена стал известен отечественному законодателю и исследователям права с 20-х годов нашего столетия. Такой договор выступал как способ передачи одними гражданами другим жилых помещений, относящихся к государственному или общественному жилищному фонду, а также жилых помещений, принадлежащих жилищным и жилищно-строительным кооперативам.

В действующем ЖК РФ отсутствует дефиниция договора обмена. В то же время анализ законодательства позволяет его определить как договор в силу, которого два или более нанимателей по договорам социального найма обязуются взаимно передать права и обязанности по пользованию занимаемыми ими жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом.

Наниматель может совершить обмен при наличии согласия всех, совместно проживающих с ним членов семьи, в том числе и временно отсутствующих.

Обмен невозможен, если нет письменного согласия наймодателя.

Обмен помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, может быть произведен лишь с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

При недостижении согласия между нанимателем и членами семьи на обмене каждый из них имеет право требовать осуществления обмена в судебном порядке (ст. 72 ЖК РФ). Такой обмен принято называть принудительным.

Как и в ранее действовавшем ЖК, в новом кодексе содержится перечень условий, при наличии которых обмен не допускается (ст. 73).

Ими являются:

1) если к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма;

2) право пользования жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано непригодным в установленном порядке;

4) принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 статьи 51 Кодекса.

Договор обмена может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 166-181 ГК РФ.

Последствием признания договора обмена недействительным является двусторонняя (многосторонняя) реституция, т.е. все участники такого обмена подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

На участника договора, если он совершил неправомерные действия, возлагается обязанность возместить убытки потерпевшей стороне, возникшие вследствие такого обмена.

Изменение договора социального найма жилого помещения.

Согласно ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых жилых помещений.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти умершего нанимателя.

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения.

На формулирование норм, регулирующих расторжение договора социального найма жилого помещения, непосредственное влияние оказывает конституционная норма, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40 Конституции РФ).

Общим правилом является норма, согласно которой расторжение договора допустимо в любое время по соглашению сторон.

Договор социального найма может быть прекращен как по воле одной или обеих сторон, так и помимо их воли, по обстоятельствам от них независящим. Статья 83 ЖК РФ называет два таких обстоятельства. Это утрата (разрушение) жилого помещения и смерть одиноко проживающего нанимателя.

Инициатива нанимателя расторгнуть договор социального найма может быть выражена и в фактических действиях - «выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства», т.е. не временно, а постоянно.

Днем расторжения в этом случае считается день выезда из жилого помещения.

В случае расторжения договора наниматель и все проживающие с ним граждане должны освободить занимаемое жилое помещение. При отказе добровольно освободить занимаемое помещение все проживающие в нем граждане подлежат выселению в судебном порядке.

Таким образом, выселение является следствием расторжения договора. Однако выселению может и не предшествовать расторжение договора. Так, согласно ч. 2 ст. 91 ЖК РФ из жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. При этом договор найма не расторгается. Сохраняет действие договор социального найма и в том случае, если выселению подлежит бывший член семьи нанимателя, самостоятельно отвечающий по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (ч. 4 ст. 69).

Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя может иметь место только при наличии оснований, предусмотренных законом. Такие основания перечислены в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ.

К ним относятся:

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематического нарушения прав и интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном помещении;

- использования жилого помещения не по назначению.

Ранее действовавшее законодательство предусматривало два порядка выселения: административный (с санкции прокурора) и судебный.

С принятием ЖК РФ 2004 г. выселение во всех случаях осуществляется судом.

Выселение может быть: 1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения; 2) с предоставлением другого жилого помещения; 3) без предоставления другого жилого помещения.

В ст. 89 ЖК РФ определено, что благоустроенное жилое помещение должно быть предоставлено гражданам в связи с выселением по основаниям, предусмотренным статьями 86-88 кодекса: в связи со сносом дома; в связи с переводом жилого помещения в нежилое или признания его непригодным для проживания; в случае, когда в результате капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного человека существенно превысит норму предоставления.

Другое жилое помещение должно быть предоставлено до начала капитального ремонта.

Кроме требования о благоустроенности предоставляемого выселяемым жилого помещения законом предусмотрено, что предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и проживающие с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель имеет право на получение квартиры или помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ст. 89 ЖК РФ).

По требованию наймодателя расторжение договора социального найма и выселение с предоставлением другого жилого помещения предусмотрено статьей 83 часть 4, пункт 1 и статьей 90 ЖК РФ.

Согласно ст. 90 ЖК РФ если наниматель проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Разрушение и повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, использование его не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей являются традиционными основаниями выселения из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Наймодатель в перечисленных случаях должен предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения, а также предоставить разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель и члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

КОНСПЕКТ 2. Понятие и содержание договора коммерческого найма жилого помещения.

Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения осуществлено в главе 35 ГК РФ – «Наем жилого помещения».

В литературе высказано мнение, с которым есть все основания не согласиться, что аренда жилья «есть синоним коммерческого найма».¹

Представляется, что, поместив нормы о коммерческом найме жилого помещения в главу 35 ГК РФ "Наем жилого помещения", законодатель признал данный договор отличным от договора аренды. Поскольку, если бы он был признан в качестве такового, то он был бы помещен в гл. 34 ГК РФ, как это сделано, например, с арендой предприятий, зданий и сооружений и др. Нельзя не учесть также, что в ст. 673, 682, 687 ГК РФ гл. 35 предусматриваются в качестве субсидиарных норм нормы жилищного законодательства. В то же время в гл. 35 ГК РФ нет ни одной отсылки к нормам гл. 34 ГК РФ, что свидетельствует о самостоятельности и независимости договора коммерческого найма от договора аренды и правовой близости с договором социального найма.

Причину разграничения институтов найма и аренды, когда их предметом выступает жилое помещение, следует искать в особенностях отношений, ими регулируемых.

Отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями гражданами, прошли длительную эволюцию в законодательстве СССР, РСФСР, РФ. Ее двигателем в советском государстве являлось его негативное отношение к частной собственности, различным формам предпринимательства, в том числе, в жилищной сфере. Принцип потребительского использования жилья стал основой регулирования наемных отношений¹, что нашло закрепление и в статье 671 ГК РФ. Согласно данной статье, основной целью, преследуемой нанимателем при заключении договора найма жилого помещения, является пользование им, то есть проживание в жилом помещении. Договор же аренды предоставляет арендатору право не только удовлетворять непосредственно свою потребность в данном имуществе и пользоваться всеми "производительными качествами" нанятого имущества с присвоением полученных плодов, продукции и доходов, но и получать имущество во временное владение (ст. 606 ГК РФ).

Аренда теперь заменила имущественный наем, тогда как ранее этот термин применялся для обозначения лишь части отношений, возникающих на основании имущественного найма. Это дает основания полагать, что поэтому законодатель отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями юридическими лицами, урегулировал посредством договора аренды, а отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жильем гражданами, - договором найма. Каждая из разновидностей найма жилого помещения является, прежде всего, носителем его потребительской природы.² Это связано, на наш взгляд, также с природой предмета правоотношения по пользованию чужим жилым помещением. Согласно п.2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Удовлетворение жилищной потребности как можно большего числа граждан - это важнейшее условие социальной стабильности государства. Жилище, независимо от того, кому оно принадлежит, составляет общенациональный фонд, в правильном использовании которого заинтересовано все общество. Поэтому регулирование отношений, в частности, связанных с пользованием гражданами чужим жилым помещением, осуществляется законодателем путем учета не только личных интересов наймодателей и нанимателей жилья, но и общественных интересов, которые проявляются в создании условий стабильности пользования жильем нанимателем, его защиты от произвола наймодателя, сохранности жилищного фонда и др. Для реализации социальной роли жилья в обществе и его функционального назначения, государство значительно увеличивает объем публично-правовых ограничений собственника и наймодателя жилья, что находит закрепление в главах 18 и 35 ГК РФ.

Понятие и стороны договора коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма может быть определен как соглашение, по которому наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение на определенный срок, без ограничения размеров за договорную плату во владение и пользование для проживания в нем, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением, своевременно выполнять возложенные на него договором обязанности.

Договор коммерческого найма – это консенсуальный договор, он является синаллагматическим, т.е. таким, где стороны принимают обязательства в целях получения встречного исполнения от контрагента, - срочным, возмездным (п.1 ст. 671 ГК РФ, ст. 683 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является договором потребительского типа, так как основной его целью является удовлетворение жилищной потребности граждан, выступающих на стороне нанимателя.

Анализ п.1 ст. 671 ГК РФ позволяет сделать вывод, что наймодателем жилого помещения может выступать его собственник или управомоченное им лицо, нанимателем – только лицо физическое – гражданин.

С принятием части второй ГК РФ решение вопроса о фигуре нанимателя усложнилось тем, что законодатель по-разному подходит к определению стороны, противостоящей наймодателю.

Применительно к договору коммерческого найма жилого помещения, законодатель отказался от понятия «член семьи нанимателя» и ввел новое понятие «граждане, постоянно проживающие с нанимателем» (ст. 677 ГК РФ).

Постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане приобретают равные с ним права по пользованию предоставленным по договору коммерческого найма жилым помещением, если они указаны в договоре найма (п.2 ст. 677 ГК РФ). Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, с наймодателем в правоотношения не вступают, поскольку не участвуют в выработке условий и заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 677 ГК РФ отношения между нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, определяются законом.

Равные права граждан, совместно проживающих с нанимателем, по пользованию жилым помещением возникают у них только после указания их в качестве таковых в договоре коммерческого найма жилого помещения. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан должно производиться с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется. В соответствии со ст. 679 ГК РФ не требуется при вселении данной категории граждан и соблюдение требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, в отличие от вселения остальных граждан (ст. 679 ГК РФ).

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, вместе с ним проживающих. Однако их правовой статус может измениться, если данные лица заключат договор с нанимателем о солидарной ответственности перед наймодателем, известив его об этом. В таком случае в соответствии с пунктом 4 статьи 677 ГК РФ они становятся сонанимателями.

Трансформация граждан, постоянно проживающих с нанимателем, в сонанимателей представляет собой один из видов замены нанимателя в договоре найма жилого помещения. Как общее правило в ст. 450 ГК РФ установлена презумпция, в соответствии с которой основанием изменения договора является соглашение сторон. В случае, когда наймодатель лишь уведомляется об изменении, происшедшем на стороне нанимателя, он не вступает в правоотношение с гражданами, проживающими совместно с нанимателем. Поэтому, на наш взгляд, граждане, постоянно проживающие с нанимателем, заключившие с нанимателем договор о несении солидарной ответственности перед наймодателем, не приобретут равные права и обязанности с нанимателем, вытекающие из договора найма жилого помещения. Их отношения с наймодателем ограничиваются прямо указанной в п.4 ст.677 ГК РФ солидарной ответственностью. Для возникновения равенства в правах и обязанностях граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и нанимателя п.4 ст. 677 ГК РФ следует дополнить требованием о получении согласия наймодателя на изменение условия договора о стороне, ему противостоящей, то есть на трансформацию "граждан, постоянно проживающих с нанимателем", в "сонанимателей".

Граждане, совместно проживающие с нанимателем, в отличие от сонанимателей, имеют равные с ним права только по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК РФ).

Применительно к жилому помещению право пользования может быть определено как право проживать в нем.

Основанием возникновения права пользования жилым помещением нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, является договор найма. Право проживать в жилом помещении, принадлежащее гражданам, совместно проживающим с нанимателем, представляет собой самостоятельное, а не производное от прав нанимателя право. Свидетельством этому является то, что, в случае смерти нанимателя или его выбытия, с одним из граждан, совместно проживавших с нанимателем, должен быть заключен договор найма по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (п.2 ст. 686 ГК РФ). В этих случаях договор продолжает действовать на тех же условиях.

Анализ ст. 677 ГК РФ, таким образом, позволяет сделать вывод, что права граждан, совместно проживающих с нанимателем, и нанимателя равны только в пользовании жилым помещением. Если данные лица и наниматель на основании заключенного между ними договора и с согласия наймодателя станут сонанимателями, то они приобретут равные права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения в полном объеме.

В ряде других статей главы 35 ГК РФ законодатель отходит от принципа равенства прав нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, только по пользованию жилым помещением. В соответствии со ст. ст. 679, 680 ГК РФ для вселения других граждан для постоянного проживания с нанимателем и временных жильцов требуется согласие лиц, совместно с нанимателем проживающих. В то же время обращает на себя внимание то, что в соответствии со ст. 685 ГК РФ на вселение поднанимателей согласия граждан, совместно с нанимателем проживающих, законодатель не требует. Не требуется согласия граждан, совместно проживающих с нанимателем, и на переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст. 681 ГК РФ). Оно не допускается без согласия нанимателя.

Одним из существенных условий всякого договора, в том числе и договора коммерческого найма жилого помещения, является условие о его предмете.

Согласно ст. 673 ГК РФ, которая названа "Объект договора найма жилого помещения", объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Редакция ст. 673 ГК РФ позволяет сделать вывод, что жилое помещение по договору коммерческого найма должно отвечать такому обязательному качеству, как изолированность. Данный критерий определяет жилое помещение именно как предмет договора найма жилого помещения. Не оспаривая обязательность этого требования при заключении договора социального найма жилого помещения, Ю.К. Толстой полагает, что требование ст. 673 ГК РФ нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма. Следует сделать исключение для тех договоров, в которых в качестве наймодателя выступает гражданин. В домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная комната или часть комнаты).¹ Позиция Ю.К. Толстого в основе своей имеет реальную жизнь. Думается, договор коммерческого найма, в котором в качестве наймодателя выступает гражданин, может иметь свои особенности, так же как и договор, заключаемый в государственном и муниципальном фонде².

При определении помещения в качестве предмета договора найма закон предусматривает, что оно должно отвечать таким требованиям, как пригодность для постоянного проживания (ч. 2 п.1 ст. 673 ГК РФ). Вопросы пригодности жилого помещения для постоянного проживания, как сказано в ст. 673 ГК РФ, определяются в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Представляется, что жилое помещение, предоставляемое по договору коммерческого найма, должно быть пригодным к постоянному проживанию (п.1 ст. 673 ГК РФ), то есть отвечать санитарным и техническим требованиям.

Проблема последствий предоставления жилого помещения с нарушением требований закона о его качестве может быть решена на основе общих норм ГК РФ об ответственности за ненадлежащее исполнение условий договора.

Последствия эти могут быть следующими: если в переданном нанимателю жилом помещении обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию жилым помещением, наниматель вправе потребовать от наймодателя возмещения убытков, понесенные им в результате ненадлежащего исполнения наймодателем своего обязательства (п.1 ст. 393 ГК РФ), устранить недостатки либо заменить некачественное жилое помещение на помещение надлежащего качества (п.1 ст. 396 ГК РФ).

Согласно ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Требование одновременной юридической и фактической свободы жилого помещения к моменту его передачи нанимателю следует отнести к жилью, предоставляемому по договору социального найма жилого помещения, а также, возможно, и к договору коммерческого найма, заключаемому в государственном или муниципальном жилищном фонде.

В ряде случаев, жилое помещение может быть предметом договора коммерческого найма, несмотря на то, что юридически свободным не является, например, в случае, когда оно является предметом залога.

Одним из существенных условий договора коммерческого найма жилого помещения является условие о его цене. Это вытекает из дефиниции договора, содержащейся в ст. 671 ГК РФ, где договор коммерческого найма характеризуется как договор, по которому жилое помещение предоставляется «за плату», определяемую в отличие от найма социального соглашением сторон. Поскольку предмет договора найма всегда индивидуален, определять его цену по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги, вряд ли возможно.

Усмотрение сторон при определении размера платы за жилое помещение может быть ограничено путем установления максимального размера платы за жилое помещение. Плата, установленная в договоре, не должна превышать этого предела (п.1 ст. 682 ГК РФ).

Размер платы за наем, платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (п. 2 ст. 156 ЖК РФ).

Размер платы за пользование жилым помещением, платы за содержание и ремонт жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда устанавливаются органом местного самоуправления, в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (п. 3, п. 4 ст. 156 ЖК РФ).

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Сроки внесения платы за жилое помещение определяются договором. Если они договором не предусмотрены, то плата должна вноситься в порядке, установленном ЖК РФ (п.3 ст. 682 ГК РФ), то есть ежемесячно, не позднее десятого числа месяца, следующего за прожитым (п. 1 ст. 155 ЖК РФ).

Порядок внесения платы за жилое помещение, находящееся в государственном и муниципальном фонде, и коммунальные услуги определен п. 2-4 ст. 155 ЖК РФ.

Помимо условий о предмете договора коммерческого найма жилого помещения и его цене, существенными могут быть признаны и иные условия, если относительно них по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Например, таковыми могут выступать условия, выдвигаемые наймодателем, о количестве граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем, о возможности обмена и т.п.

К иным условиям можно отнести условие о сроке договора коммерческого найма жилого помещения. В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения – это срочный договор. Его максимальный срок ГК РФ установлен в 5 лет. Если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на 5 лет. На практике встречаются случаи заключения договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на срок, определенный событием (ст. 190 ГК РФ), но не более чем на 5 лет.

Законодатель особо выделяет краткосрочный договор, заключаемый на срок до одного года, оговаривая, что если иное не предусмотрено договором, правовые возможности нанимателя уменьшаются по сравнению с договором коммерческого найма жилого помещения, заключенным на более продолжительный срок. При заключении таких договоров, согласно ст. 683 ГК РФ, не применяются правила, предусмотренные ст. 677 п. 2 , 680, 684-686, 687 п. 2.

Права и обязанности сторон договора коммерческого найма жилого помещения

В числе иных условий договора коммерческого найма жилого помещения, помимо срока, следует назвать условия, определяющие права и обязанности его сторон.

Права и обязанности сторон наемного жилищного правоотношения являются взаимными: праву одного участника правоотношения корреспондирует обязанность другого. Это означает, что между ними возникает относительная правовая связь. Ее основные элементы закреплены в главе 35 ГК РФ.

На наймодателе, кроме обязанности передать жилое помещение нанимателю, лежат обязанности: осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п.2 ст. 676 ГК РФ). Согласно ст. 681 ГК РФ он обязан производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором найма.

Договором коммерческого найма жилого помещения на наймодателя могут быть возложены и другие обязанности.

В главе 35 ГК РФ нет отдельной статьи, посвященной правам наймодателя жилого помещения. Анализ норм данной главы позволяет говорить о том, что наймодатель имеет право требовать от нанимателя использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии; требовать своевременного внесения платы за жилое помещение, а также самостоятельного внесения коммунальных платежей, если иное не установлено договором найма; не давать либо давать согласие на переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Наймодателю договором найма могут быть предоставлены и иные права.

Правам, предоставленным наймодателю, корреспондируют обязанности нанимателя.

Наниматель, получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, обязан его использовать только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, производить переустройство и реконструкцию жилого помещения с согласия наймодателя (ч.2 ст. 678 ГК РФ), производить своевременно текущий ремонт, если иное не установлено договором (ч.1 ст. 681 ГК РФ), своевременно вносить плату за жилое помещение, если договором не установлено иное, самостоятельно вносить коммунальные платежи (ч.3 ст. 678 ГК РФ).

На нанимателя договором могут быть возложены и иные обязанности.

Помимо обязанностей, закон предоставляет нанимателю жилого помещения комплекс прав, обеспечивающих ему нормальное проживание в занимаемом жилом помещении.

Право пользования жилым помещением должно осуществляться в соответствии с его назначением. Согласно п.2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Требования, предъявляемые к использованию жилых помещений, сформулированы в ст. 678 ГК РФ.

Традиционное для российского гражданского законодательства правило неизменности договора найма при перемене собственника помещения, который занимает место прежнего наймодателя, закреплено в ст. 675 ГК РФ.

Несмотря на то, что договор коммерческого найма жилого помещения является срочным договором, ст. 684 ГК РФ предусмотрен механизм, обеспечивающий стабильность пользования жилым помещением нанимателем. Согласно ч. 1 ст. 684 ГК РФ наниматель по истечении срока договора найма жилого помещения имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Единственным основанием отказа от продления договора является «решение наймодателя не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем». Если же он, отказавшись от заключения договора на новый срок, в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключит новый договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч.4 ст. 684 ГК РФ).

Согласно п.2 ст. 683 ГК РФ правила ст.684 ГК РФ о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок не применяются к краткосрочному договору.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (ст. 680 ГК РФ), а также передать на срок часть или все нанятое помещение в пользование поднанимателю по договору поднайма (ст. 685 ГК РФ).

Правовое положение поднанимателей и временных жильцов определяется ст. 680 ГК РФ и ст. 685 ГК РФ.

Права поднанимателей и временных жильцов зависимы и производны от прав нанимателя.

На основании вышеизложенного можно утверждать, что наниматель жилого помещения ГК РФ и жилищным законодательством наделяется комплексом прав, которые позволяют ему в полной мере реализовать правомочия владения, пользования жилым помещением и в определенных границах, установленных законодательством, распоряжения занимаемым помещением. В то же время их перечень не является исчерпывающим. Договором нанимателю жилого помещения могут быть предоставлены и иные права и возложены обязанности.

Изменение договора коммерческого найма жилого помещения

ГК РФ предусматривает в качестве основания изменения договора коммерческого найма жилого помещения – замену нанимателя в договоре (ст. 686 ГК РФ). В соответствии с нормами данной статьи, по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

Замена нанимателя в договоре коммерческого найма влечет изменение субъектного состава в договоре. В то же время такая замена, как правило, не оказывает влияния на содержание правоотношения, так как в законе прямо указано, что, несмотря на замену нанимателя, договор действует на прежних условиях.

Замена нанимателя по его требованию и требованию других граждан, постоянно с ним проживающих, при отсутствии согласия наймодателя не допускается. В ст. 686 ГК РФ не предусмотрено, что отказ наймодателя дать согласие на изменение договора найма может быть обжалован в судебном порядке.

В.Н. Литовкин полагает, что хотя споры, возникающие в связи с признанием кого-либо из постоянно проживающих с нанимателем граждан, разрешаются в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя¹.

Это можно объяснить тем, что собственник самостоятельно и свободно осуществляет право распоряжения принадлежащим ему жилым помещением. Принуждение к заключению договора, согласно ст. 421 ГК РФ, не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Следовательно, если собственник не желает заключить договор найма жилого помещения с каким-либо из лиц, совместно с нанимателем проживающих, обязать его сделать это нельзя.

Второе основание замены нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения предусмотрено п.2 ст. 686 ГК РФ. В соответствии с данным пунктом замена нанимателя может быть произведена и без его участия. Основаниями этого являются смерть нанимателя или его выбытие из жилого помещения. Изменение договора в данном случае осуществляется независимо от возражений наймодателя, поскольку субъектный состав договора не измениться не может.

В законодательстве термин выбытие не определен. Представляется, что понятие "выбытие" тождественно понятию "выезд на постоянное жительство в другое место". Глагол выбыть в русском языке означает выехать, уехать, отбыть.² Для того, чтобы выбытие явилось основанием изменения договора найма жилого помещения, не имеет значения его цель. Главное, чтобы первоначальный наниматель выехал из жилого помещения. Согласно п. 2 ст. 686 ГК РФ нанимателю достаточно выбыть, то есть совершить волеизъявление в форме конклюдентного действия, чтобы возникло основание для его замены.

В правоотношении, возникающем на основании договора коммерческого найма, стороной его выступает только наниматель. Лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, стороной правоотношения не являются, в правовой связи с наймодателем не состоят. Поэтому выбытие или смерть нанимателя прекращают правовую связь нанимателя с наймодателем, что позволяет прийти к заключению, что прекращается и правоотношение. Однако это не так. В этом случае правоотношение не прекращает свое существование в неизменном виде. Объясняется это тем, что лица, совместно проживающие с нанимателем, обладают самостоятельным и равным правом с нанимателем проживать в жилом помещении, поэтому, несмотря на то, что они не состоят в правовой связи с наймодателем, данная категория граждан не утрачивает права пользования жилым помещением. Вследствие этого один из граждан, постоянно проживавших с нанимателем, по общему согласию между ними после выбытия или смерти нанимателя, может стать нанимателем. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (ст. 686 ГК РФ).

Представляется необходимым осуществить анализ ситуации, когда наниматель в установленном законом порядке признается недееспособным. В этом случае над ним устанавливается опека и назначается опекун (ст. 29 ГК РФ). Опекун, согласно нормам ст. 36 ГК РФ, может проживать как совместно, так и раздельно с подопечным. Он совершает сделки от имени гражданина, признанного недееспособным. Значит, может защищать его права и интересы в качестве нанимателя. В то же время необходимо обратить внимание на то, что основной целью договора найма жилого помещения является удовлетворение потребности в жилье граждан. В случае, если опекун будет проживать совместно с подопечным, основной целью его проживания в жилом помещении будет не удовлетворение потребности в жилье, а исполнение своих обязанностей. Думается, что признание гражданина недееспособным будет являться основанием для его замены одним из граждан, постоянно с ним проживающих, или всеми гражданами, постоянно с ним проживающими в качестве сонанимателей, то есть по аналогии с п.2 ст. 686 ГК РФ. В то же время признание гражданина недееспособным не может явиться основанием для выселения его из жилого помещения наймодателем. Право такого гражданина на удовлетворение своей потребности в жилье должно быть реализовано посредством признания его в качестве одного из лиц, постоянно проживающих с нанимателем.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Статья 687 ГК РФ, регулирующая расторжение договора коммерческого найма жилого помещения, не содержит нормы, предусматривающей возможность досрочного расторжения договора по соглашению сторон. В то же время это не означает, что стороны договора коммерческого найма лишены такого права, поскольку в главе 35 ГК РФ не содержится нормы, запрещающей расторжение договора по соглашению сторон.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут по инициативе как нанимателя, так и наймодателя.

Право нанимателя на досрочное расторжение договора в любое время является традиционным для российского гражданского права. Однако законодатель по-новому подошел к порядку его реализации в отношении договора коммерческого найма. В соответствии с пунктом 1 статьи 687 ГК РФ решение о расторжении договора найма жилого помещения должно быть принято нанимателем и другими гражданами, совместно с ним проживающими. Наниматель обязан предупредить наймодателя в письменной форме о своем намерении расторгнуть договор за три месяца до фактического прекращения договора. В случае невыполнения нанимателем требований ГК РФ о письменной форме и сроке предупреждения о прекращении договора договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями, а именно: сохранением обязанностей по оплате жилого помещения, содержания его в надлежащем состоянии и др.

Особенность одностороннего отказа нанимателя от пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, в отличие от коммерческого, состоит в том, что отказ не ставится в зависимость от каких-либо условий, не требует предварительного предупреждения наймодателя, не влечет за собой возмещение наймодателю убытков, вызванных односторонним прекращением договорных правоотношений. Такая позиция законодателя может быть объяснена тем, что договор социального найма – это бессрочный договор. Основной целью наймодателя жилого помещения является не извлечение прибыли от сдачи помещения внаем, а реализация социальной функции государства – удовлетворение жилищной потребности малоимущих и иных указанных в законе граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, бесплатно или за доступную плату. В связи с этим расторжение договора найма по инициативе нанимателя не препятствует реализации имущественного интереса наймодателя от сдачи жилого помещения внаем.

Основания расторжения договора коммерческого найма по инициативе любой из сторон договора в судебном порядке перечислены в п. 3 ст. 687 ГК РФ: 1) если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случаях его аварийного состояния; 2) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Перечень оснований, по которым требовать расторжения договора может наймодатель, является исчерпывающим и содержится в статье 687 ГК РФ. Анализ этих оснований позволяет сделать вывод, что все они связаны с правонарушением нанимателя или граждан, совместно с ним проживающих.

В качестве основания расторжения договора коммерческого найма первым в статье 687 ГК РФ названо невнесение нанимателем платы за жилое помещение.

Согласно п.2 статьи 687 ГК РФ невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесении платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, является основанием досрочного расторжения договора.

Последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, из жилого помещения без предоставления другого жилья. В связи с этим законодатель закрепил право за нанимателем требовать предоставления ему судом срока не более одного года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Одним из оснований расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя в статье 687 ГК РФ названо разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, совместно с ним проживающими. Необходимо обратить внимание на то, что в ЖК РФ в качестве основания расторжения договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя названы разрушение (ст. 91 ЖК РФ) и (или) повреждение (п. 2 ст. 83 ЖК РФ) жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Таким образом, в законодательстве используется три термина, для обозначения явлений, влекущих одинаковые правовые последствия – выселение из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

В словаре Д.Н. Ушакова слово разрушение толкуется так: «Результатом такого действия как разрушение является повреждение, причиненное этим действием». Разрушить – развалить, уничтожить.¹

Глагол портить означает приводить в негодность, делать неисправным, причинять повреждения чему-нибудь.¹

Слово повредить означает принести вред, испортить.²

Таким образом, порча и повреждение являются близкими по смыслу словами и характеризуют по сути одно то же поведение лица, приводящее к одинаковым последствиям.

Различия между категориями разрушение и порча, повреждение, на наш взгляд, состоят в характере причиненного вреда. Вред может быть существенным, а может таковым и не являться.

Под разрушением или порчей жилого помещения следует понимать действия, направленные на повреждение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарного оборудования и т.п.) либо на их уничтожение. Вследствие разрушения жилого помещения причиняется вред в значительных размерах, а вследствие порчи – вред может быть незначительным.

Разрушение или порча должны привести к ухудшению качества жилого помещения, то есть к уменьшению его потребительной стоимости, чтобы стать основанием расторжения договора найма. Ухудшение качества жилого помещения, влияющее на его потребительную стоимость, может выражаться в разных формах: разрушении санитарно-технического оборудования, порче стен, дверей и т.п. Достаточно единичного факта разрушения или порчи жилого помещения, чтобы наймодатель приобрел право в судебном порядке требовать расторжения договора коммерческого найма.

В качестве оснований расторжения договора как социального, так и коммерческого найма, на наш взгляд, должны выступать не только разрушение или порча жилого помещения, но и подсобных помещений. Что касается мест общего пользования: лестниц, лестничных площадок и т.п., то их разрушение или порча не могут привести к расторжению договора коммерческого найма, поскольку они не являются предметом договора. В то же время лица, совершившие разрушение или порчу мест общего пользования, могут понести наказание, но не в форме расторжения договора и выселения из жилого помещения, а привлечения к административной или уголовной ответственности, возмещения вреда.

Представляется, что разрушение или порча жилого помещения могут быть вызваны как активными действиями, так и воздержанием от исполнения обязанностей, возложенных на нанимателя. Это в полной мере может быть распространено и на договор коммерческого найма. Главное, чтобы было наличие причинной связи между действиями (бездействием) нарушителя и возникшим вредом. В то же время, если порча или разрушение явились результатом правомерных действий, ответственность наступить не может. Например, переустройство и реконструкция, которую произвел наниматель с разрешения наймодателя (ст. 678 ГК РФ), привели к разрушению потолочного перекрытия.

Вина лица, совершившего неправомерные действия, как известно, может проявляться в двух формах: в форме умысла и неосторожности. Думается, что если действия нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, привели к разрушению или порче, то, независимо от формы вины, договор найма может быть расторгнут, поскольку ухудшение качества жилого помещения приведет к уменьшению его потребительной стоимости, что для наймодателя имеет существенное значение, так как для него жилое помещение представляет коммерческий интерес. В то же время данная позиция не ущемляет интересы нанимателя. Расторжение договора найма и выселение нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, может последовать только по повторному обращению наймодателя в суд и принятия судом решения о расторжении договора найма, если в установленный судом срок наниматель не устранит или не предпримет всех необходимых мер для устранения допущенных нарушений.

Что следует понимать под словами "всех необходимых мер"? Должно ли осуществление "всех необходимых мер" устранить последствия нарушения или сам факт их принятия является основанием для отказа в требовании расторгнуть договор найма?

Поскольку законодатель в статье расположил требования устранить допущенные нарушения и принять все необходимые меры для их устранения через союз "или", то устранение допущенных нарушений и принятие всех необходимых мер для их устранения – это юридические факты, влекущие одинаковые юридические последствия. Следовательно, принятие всех необходимых мер не всегда приводит к устранению нарушения. Главное, чтобы наниматель доказал, что он принял все необходимые меры для их устранения. Под принятием таких мер следует понимать совершение нанимателем действий в пределах его возможностей, направленных на устранение нарушения, например, заключение договора подряда на ремонт жилого помещения, приобретение необходимых материалов.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. По просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Наряду с порчей и разрушением, основанием расторжения договора коммерческого найма законодатель называет использование жилого помещения не по назначению (п.4 ст. 687 ГК РФ).

ГК РФ закрепил принцип строгого целевого использования жилых помещений, то есть только для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя (п .4 ст. 687 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 687 ГК РФ, если наниматель по договору коммерческого найма использует жилое помещение не по назначению, наймодатель может предупредить нанимателя об устранении нарушения.

Хотя в п.4 статьи 687 ГК РФ записано о возможности, а не обязанности предупреждения, в последнем абзаце п.4 ст. 687 ГК РФ закреплено, что наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор, если нарушения продолжаются после предупреждения.

Это позволяет сделать вывод, что для удовлетворения требований наймодателя о расторжении договора предупреждение является обязательной стадией. В то же время в законе не урегулированы вопросы, касающиеся формы предупреждения, определения срока, в течение которого наймодатель после предупреждения имеет право на обращение в суд. Представляется, что данные вопросы могут найти свое закрепление путем внесение дополнения в п. 4 ст. 687 ГК РФ, которое может быть сформулировано следующим образом: "Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке только после предупреждения в письменной форме нанимателя о необходимости устранения нарушений в течение месяца".

В качестве одного из оснований расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя законодатель в п. 4 ст. 687 ГК РФ закрепил систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или гражданами, совместно с ним проживающими.

На наш взгляд, "права и интересы соседей» продиктованы требованиями совместного проживания. Например, к действиям, существенно нарушающим права и интересы соседей, можно отнести хранение в жилых помещениях и местах общего пользования веществ и предметов, загрязняющих воздух, взрывоопасных веществ; загромождение лестничных клеток, запасных выходов и других мест общего пользования; создание повышенного шума, особенно в ночное время; содержание животных, птиц с нарушением санитарно-гигиенических и ветеринарно-санитарных правил и др.

Поведение, являющееся противоправным, но не могущее быть признанным умышленным, исключает возможность выселения по данному основанию.

Согласно п.4 ст. 687 ГК РФ нарушение прав и интересов соседей должно иметь место не менее двух раз, то есть носить систематический характер.

Помимо оснований расторжения договора коммерческого найма, перечисленных в статье 687 ГК РФ, расторжение этого вида договора возможно в силу обстоятельств, предусмотренных общими нормами ГК РФ.

Согласно ст. 451 ГК РФ основанием для расторжения договора может служить существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Выселение нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, без предоставления другого жилого помещения, является общим последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 688 ГК РФ).

Из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, выселяются все граждане, независимо от степени вины, поскольку стороной договора найма лица, совместно проживающие с нанимателем, не являются. За их действия перед наймодателем ответственность несет наниматель.

КОНСПЕКТ 3. ДОГОВОР НАЙМА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В Жилищном кодексе Российской Федерации 2004 года впервые выделен договор найма специализированного жилого помещения, что вызывает необходимость определения его правой природы, места в системе договоров найма жилого помещения.

К специализированным жилым помещениям относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (п. 1 ст. 92 ЖК РФ).

Специализированные жилые помещения объединены законодателем в специализированный жилищный фонд, который впервые обрел свою самостоятельность с принятием ЖК РФ.

В ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года в ст. 1 упоминаются некоторые жилые помещения, вошедшие ныне в специализированный жилищный фонд. В ней закреплялось, что в жилищный фонд входят пригодные для проживания специализированные дома – общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие.¹

В ЖК РСФСР 1983 г. единое правовое регулирование режима специализированных жилых помещений отсутствовало. Понятие «специализированное жилое помещение» появилось в ЖК РСФСР 1983 года в 2002 г. после внесения изменений в ст. 7 ЖК РСФСР, направленных на развитие ипотечного кредитования.² В указанной статье закреплялось, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений.

В соответствии с п/п 2 п. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IY ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. Хотя, как отмечает Ю.К. Толстой, такие помещения (например, служебные жилые помещения и общежития) могут находиться и в других жилищных фондах, в том числе в частном жилищном фонде юридических лиц. Такой статус им может быть придан с согласия собственника специализированных жилых помещений.¹

В толковом словаре русского языка слово специализировать объясняется так – предназначить для специального использования.²

Следовательно, специальное использование – это то общее, что объединяет жилые помещения в одну группу.

Однако в ст. 288 ГК РФ, п. 1 ст. 17 ЖК РФ закреплено строго целевое использование жилого помещения – оно должно использоваться только для проживания граждан.

Ю.П. Свит отмечает, что статус специализированных жилых помещений не означал и не означает, что эти помещения предоставляются в каких-либо иных целях, кроме проживания граждан.³

Очевидно, что в Законе речь идет не о специальном использовании жилого помещения, а о его специальном правовом режиме, который определяют основания и условия, дающие право на получение жилого помещения отдельным категориям граждан, порядок его предоставления, содержание права пользования жилым помещением, основания прекращения пользования специализированным жилым помещением.

Представляется, что и жилищный фонд целесообразно дифференцировать не по цели использования, а в зависимости от особенностей правового режима жилых помещений его составляющих.

Использование жилого помещения в качестве специализированного возможно только после отнесения такого помещения к специализированному фонду. Правила отнесения жилого помещения к специализированному фонду утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 г.⁴

В них определено, что отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если они заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения или находятся в государственной или муниципальной собственности коммерческого использования, аренды, а также имеются обременения прав на это имущество.

Правила определяют, что жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 4).

Порядок предоставления специализированных жилых помещений и пользования ими определяется помимо ЖК РФ, Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г.¹, Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду от 26.01.2006 г., Типовыми договорами найма отдельных видов специализированных жилых помещений, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2006 г².

Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте (ст. 99 ЖК РФ).

Специализированные жилые помещения предоставляются за плату во владение и пользование для временного проживания.

Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, передавать его в поднаем или коммерческий наем, приватизировать его.

Легальное определение договора найма специализированного жилого помещения дано в ст. 100 ЖК РФ, в соответствии с которой по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Временный характер пользования специализированным жилым помещением, по мнению Г.Ф. Шешко, не носит абсолютного характера. Она пишет, что жилые помещения специализированного жилищного фонда в основном предназначены для временного поселения.¹ Например, граждане пожилого возраста, как правило, поселяются в домах системы социального обслуживания не для временного проживания, а на постоянное жительство. Хотя, безусловно, общей особенностью режима специализированного жилья является его предоставление в пользование нанимателю на определенный срок, обычно на период, в течение которого присутствует указанное в законе основание.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

В нем должны быть указаны члены семьи нанимателя.

В научной литературе были высказаны разные мнения о правовой природе исследуемого договора.

Анализируя действовавшее до принятия ЖК РФ 2004 г. жилищное законодательство, М.И. Брагинский к разновидностям договора социального найма отнес договор ведомственного найма и договор служебного найма.¹

Ю.К. Толстой отмечает, что в ЖК РФ 2004 г. обозначилась тенденция сближения правового режима жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма и по договорам найма специализированных жилых помещений.²

Сергеев А.П., сравнивая Типовые договоры найма жилья в специализированном фонде, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 обращает внимание на то, что их содержание мало чем отличается от Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года.³

Литовкин В.Н. отмечает, что договор найма специализированного жилого помещения – это не договор найма, урегулированный гл. 35 ГК РФ. Договор найма урегулирован ЖК РФ и отличается существенными ограничениями для пользователей.⁴

Специфика указанного договора вызвана особым правовым режимом специализированных жилых помещений, выступающих предметом договора и объединенных законодателем в специализированный жилищный фонд.

В законодательстве в соответствии с основаниями предоставления специализированных жилых помещений выделено пять разновидностей договора найма специализированного жилого помещения, анализ которых позволит выявить правовую природу договора найма специализированного жилого помещения.

Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42 утверждены следующие Типовые договоры найма специализированного жилого помещения:

- типовой договор найма жилого помещения для временного поселения вынужденных переселенцев;

- типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

- типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;

- типовой договор найма служебного жилого помещения;

- типовой договор найма жилого помещения в общежитии.

Содержание каждого из договоров определяется целью предоставления жилого помещения в пользование, существом материальных отношений, складывающихся между наймодателем и нанимателем, которые в процессе правового регулирования принимают форму договорного правоотношения, системой социальных и экономических отношений, сложившихся в государстве и способствующих удовлетворению потребности в жилом помещении тех или иных категорий граждан.

У каждого из обозначенных видов договора найма специализированного жилого помещения есть как общие черты, так и различия.

Различия проявляются, прежде всего, в целях предоставления и основаниях предоставления специализированных жилых помещений.

Служебные жилые помещения характеризуются особым порядком их предоставления и предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с определенным работодателем. Предоставление служебных жилых помещений прямо связано с исполнением гражданами своих трудовых обязанностей. (Ст. 93 ЖК РФ)

Категории работников (служащих), которым должно предоставляться служебное жилье определяются нормативными актами органов государственной власти РФ, субъекта РФ или органом местного самоуправления, в ведении которого находится соответствующий жилищный фонд. (Ч. 2 ст. 104 ЖК РФ).

Например, в соответствии со ст. 7 областного закона Ростовской области «О специализированном жилищном фонде Ростовской области» от 19 мая 2006 года № 496-ЗС, служебные жилые помещения предоставляются следующим категориям граждан, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте:

1. государственным гражданским служащим Ростовской области;

2. работникам государственных унитарных предприятий Ростовской области, государственных учреждений Ростовской области;

3. лицам, занимающим государственные должности Ростовской области.

По общему правилу, жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. (Ст. 94 ЖК РФ)

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для обеспечения жильем граждан, которые утрачивают возможность пользования единственным имеющимся у них жилым помещением, в том числе в случаях, когда невозможность пользования жильем носит временный характер.

Основания предоставления указанных жилых помещений перечислены в ст. 95 ЖК РФ.

Во-первых, это случай освобождения гражданами жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, в связи с производством в строениях капительного ремонта, когда проведение ремонта невозможно без освобождения жилых помещений.

Во-вторых, жилые помещения предоставляются гражданам, утратившим жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными.

В-третьих, жилые помещение маневренного жилищного фонда предоставляются гражданам, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.

В ст.3 и 13 ФКЗ от 30.05.2001 г. № 3-ФКЗ «О чрезвычайном положении»¹ перечислены чрезвычайные ситуации, при наличии которых жители должны быть отселены в безопасный районы с обязательным предоставлением временных жилых помещений.

В-четвертых, жилые помещения маневренного жилищного фонда предоставляются иным гражданам, в случаях, предусмотренных законодательством.

Каких-либо предельных сроков пользования жилыми помещениями маневренного жилищного фонда ЖК РФ не устанавливает. Отсутствие ограничения по срокам не случайно. В отдельных случаях установить такой срок сложно. Установление максимального срока позволило бы лишить жилья граждан даже при наличии обстоятельств, дающих право на пользование жилым помещением из маневренного фонда. А.И. Якупова пишет, что это было бы несправедливо, поскольку в большинстве случаев длительность пребывания в жилом помещении маневренного фонда зависит не от нанимателя, а от третьих лиц, например, при капитальном ремонте жилого помещения, занимаемого по договору социального найма.²

В соответствии со ст. 96 ЖК РФ жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

До принятия ЖК РФ указанные правоотношения регулировались социальным законодательством, в частности, ФЗ от 2 августа 1995 г. №122-ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов».¹

Предоставление гражданину жилого помещения социального обслуживания диктуется, прежде всего, отмечает Ю.П. Свит, потребностью в постоянном уходе, питании, медицинском и ином социальном обслуживании, а не в обеспечении жильем. Поэтому право на помещение в доме социального обслуживания не связано с наличием или отсутствием у гражданина иного жилого помещения.²

Литовкин В.Н. обращает внимание на то, что, внедряя наряду с договором о стационарном обслуживании еще и договор найма специализированного жилого помещения, мы столкнемся с их несовместимостью как самостоятельных договоров. В этом случае жилищные отношения носят сугубо подчиненный характер отношениям стационарного обслуживания указанной категории граждан и соответственно утрачивают самостоятельное значение.³

Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами. (Ст. 97 ЖК РФ)

Обязанность обеспечить беженцев и вынужденных переселенцев необходимыми социально-бытовыми условиями предусмотрена Соглашением стран СНГ от 24 сентября 1993 г. «О помощи беженцам и вынужденным переселенцам»⁴, вступившем в силу в РФ 1 сентября 1995 года. Формирование фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами и вынужденными переселенцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

Предметом договоров найма специализированных жилых помещений могут выступать следующие жилые помещения.

По договору найма служебного жилого помещения предоставляется отдельная квартира (ст. 104 ЖК РФ).

Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.

Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Жилые помещения в общежитии предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК РФ). В одной комнате при соблюдении нормы жилой площади может проживать и один человек.

Маневренный жилищный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений. Жилые помещения маневренного жилищного фонда предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 106 ЖК РФ).

Жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами и вынужденными переселенцами предоставляются из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на одного человека.

Анализ норм ЖК РФ и Типовых договоров найма специализированных жилых помещений позволяет говорить о наличии общих групп прав и обязанностей нанимателей и наймодателей специализированных жилых помещений.

Наниматель специализированного жилого помещения вне зависимости от его вида имеет право:

- пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением, а также общим имуществом многоквартирного дома, местами общего пользования в общежитии, доме социального обслуживания и т.п.;

- на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;

- в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения;

- на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальные услуги в порядке и на условиях, установленных ст. 157 ЖК РФ.

Помимо общих групп прав наниматели специализированных жилых помещений обладают и дополнительными правами, объем которых зависит от вида специализированного жилого помещения. Так, в п./п 5 п. 6 Типового договора найма служебного жилого помещения закреплено, что наниматель имеет право на сохранение права пользования служебным жилым помещением при переходе права собственности на это помещение, а также на право хозяйственного ведения или оперативного управления в случае, если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, являются стороной трудового договора с нанимателем.

В.Н. Литовкин, критикуя ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, которая предусматривает возможность перехода права собственности на служебное жилое помещение, а также на передачу такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, обращает внимание, что эта норма вступает в противоречие с ч. 3 ст. 92 ЖК РФ, согласно которой специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению. Передача возможна только по договорам найма (т.е. в границах публичных форм собственности – Е.С.). Очевидно, что предусмотренное в ч. 2 ст. 102 ЖК РФ правило – еще одно исключение из общей нормы, содержащейся в ч. 3 ст. 92 ЖК РФ, которое общей нормой не учтено как исключение.¹

Жилищный кодекс Российской Федерации, Типовые договоры найма специализированных жилых помещений позволяют сделать вывод, что на стороне нанимателя выступают члены его семьи. В то же время члены семьи нанимателя не всегда обладают одинаковым с нанимателем объемом прав и обязанностей в отношении специализированного жилого помещении. Этот объем зависит от оснований его предоставления.

Общим для всех видов договора найма является указание ст. 100 ЖК РФ о том, что к пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила ст. 69 ЖК РФ «Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма», за исключением служебного жилого помещения, к пользованию которым применяются правила ч. 3 и 4 ст. 31 ЖК РФ «Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении». Соответственно к членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения относятся те же лица, что и к членам семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения.

Члены семьи нанимателя обладают равными с нанимателем правами и обязанностями, вытекающими из договора найма специализированного жилого помещения. Бывшие члены семьи нанимателя сохраняют право пользования специализированным жилым помещением. Однако они самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора.

Таким образом, члены семьи нанимателя имеют самостоятельное право пользования специализированным жилым помещением, как и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения.

Отличным правовым статусом обладают члены семьи нанимателя служебного жилого помещения. Он определен в соответствии с п.2-4 ст. 31 ЖК РФ.

Права и обязанности членов семьи нанимателя служебного жилого помещения производны от прав нанимателя служебного жилого помещения. В случае прекращения семейных отношений за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения право пользования специализированным жилым помещением не сохраняется за исключением случаев, предусмотренных законом.

Наниматель специализированного жилого помещения обязан:

- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Кодексом (ст. 17 ЖК РФ):

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

- проводить текущий ремонт жилья;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, ч. 5 ст. 100 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами обязан проживать в жилом помещении. Неиспользование жилого помещения более 6 месяцев (отсутствия без уважительных причин в течение этого срока) могут послужить основанием для расторжения договора найма в судебном порядке по инициативе наймодателя.

Что касается прав наймодателя, то помимо права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (9 ч. 7 ст. 65, ч. 5 ст. 100 ЖК РФ) он вправе требовать расторжения договора найма специализированного жилого помещения в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, условий договора найма (ч. 3 ст. 101 ЖК РФ).

65, ч. прав наймодателя, то помимо права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги Одним из прав наймодателя является, закрепленное в п/п 3 п. 13 Типового договора найма служебного жилого помещения, право принимать решение о приватизации жилого помещения.

В Типовых договорах найма специализированных жилых помещений предусмотрена обязанность наймодателя предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда реконструкция или ремонт не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилое площади на 1 человека) без расторжения договора найма специализированного жилого помещения.

В то же время в ЖК РФ, Типовых договорах найма специализированных жилых помещений не предусмотрены правовые последствия в случаях, когда дом, в котором находится специализированное жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания. Представляется, что перечисленные юридические факты являются основаниями прекращения договора найма специализированного жилого помещения (п. 1 ст. 102 ЖК РФ). Представляется, что в этих случаях не может быть произведено выселение без предоставления другого жилого помещения если не отпали основания, по которым гражданам было предоставлено специализированное жилое помещение.. Следовало бы в качестве исключения из общего правила о выселении из специализированного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения указать в ст. 103 ЖК РФ на возможность выселения с предоставлением другого специализированного жилого помещения в перечисленных выше случаях.

В ЖК РФ предусмотрены общие нормы, регулирующие отношения, связанные с расторжением договора найма специализированного жилого помещения, прекращением этого договора и выселением (ст. 101 -109).

В соответствии с жилищным законодательством договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон; в любое время договор может быть расторгнут по инициативе нанимателя; договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке при неисполнении нанимателем и проживающими с ним членами семьи обязательств по договору, а также в иных, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях; договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения или по иным предусмотренным ЖК РФ основаниям; договор прекращается в случае перехода собственности на служебное жилое помещение и жилое помещение в общежитии, а также в случае передачи помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу за исключением случаев, когда новый собственник или юридическое лицо, которому передали жилое помещение, является стороной трудового договора с работником –нанимателем такого договора (ст. 102 ЖК РФ).

Помимо общих оснований прекращения договора, предусмотренных жилищным законодательством для всех договоров найма специализированных жилых помещений, в отношении договора найма маневренного жилищного фонда законодатель устанавливает и специальные основания, такие как завершение капитального ремонта или реконструкции дома, расчетов с нанимателем, утратившим жилое помещение в результате обращения на него взыскания, расчетов с нанимателем за жилое помещение, признанное непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.

ЖК РФ, Типовые договоры найма специализированного жилого помещения в качестве основания прекращения договора найма называют смерть нанимателя. Как правило, за членами семьи сохраняется право пользования жильем по такому договору.

Представляется, что в случае смерти нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебных жилых помещений и общежитий, законодатель должен предусмотреть возможность замены нанимателя. Поскольку, как ранее нами было установлено, члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения обладают равными правами с нанимателем, вытекающими из договора найма жилого помещения.

В случае расторжения и прекращения договора граждане, проживающие в жилом помещении должны его освободить. В случае отказа освободить такие помещения граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений за исключением случаев, предусмотренных частью 2 ст. 102 ЖК РФ и частью 2 ст. 103 ЖК РФ.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления другого жилого помещения не являющиеся нанимателями по договору социального найма или членами его семьи либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением военной службы.

Перечисленным гражданам должны предоставляться другие жилые помещения в черте соответствующего населенного пункта. Это позволяет сделать вывод, что помещение может быть и неблагоустроенным (ст. 83 ЖК РФ).

В п. 12 ст. 108 ЖК РСФСР 1983 г. содержалась норма, запрещавшая выселение из служебной жилой площади и из общежитий одиноких лиц с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми. Представляется, что в ЖК РФ также должно быть сделано исключение для этой категории граждан.

Актуальным является решение вопроса о последствиях противоправного поведения одним из членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения, например, разрушении или повреждении жилого помещения, систематическом нарушении прав и интересов соседей. В ст. 98 ЖК РФ применительно к договору социального найма жилого помещения закреплено, что виновные граждане выселяются без предоставления другого жилого помещения в судебном порядке. Думается, что подобным образом должен быть решен вопрос и в отношении виновных в правонарушении граждан, проживающих в специализированных жилых помещениях, за исключением служебных жилых помещений и общежитий. Для добросовестных пользователей специализированным жилым помещением договор найма специализированного жилого помещения должен быть сохранен.

Необходимо обратить внимание на то, что договор найма специализированного жилого помещения не исключает наличия действующего еще одного договора найма специализированного жилого помещения, а также договора социального найма жилого помещения. Учитывая это, законодателю следовало бы предотвратить возможные негативные последствия такого двойного обременения обязанностями нанимателя граждан. Особенно это касается случаев, когда гражданин не по своей воле вынужден переселяться в специализированное жилое помещение, например, в случае капитального ремонта. Следует согласиться с точкой зрения Г.Ф. Шешко, которая отмечает, что ст. 82 ЖК РСФСР предусматривала, что в период проживания в другом жилом помещении в связи с капитальным ремонтом наниматель вносит плату лишь за помещение, предоставленное на время капитального ремонта. Эту позицию следует учесть и в новом ЖК РФ¹.

Исследование договоров найма специализированных жилых помещений, а также правоотношений, возникающих на их основе, позволило сделать следующие выводы.

Договор найма специализированного жилого помещения вписывается в общую модель договора найма жилого помещения, предложенную в п. 1 ст. 671 ГК РФ, в соответствии с которой по договору найма одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких помещений применяются правила статей 65, ч. 3, 4, ст. 67, ст. 69 предусмотренные для договора социального найма жилого помещения за исключением случаев указанных в п.5 ст. 100 ЖК РФ.

По своей юридической природе договор найма специализированного жилищного фонда является консенсуальным (п. 1 ст. 100 ЖК РФ) (несмотря на то, что в Типовых договорах найма специализированного жилого помещения допущена неточность, позволяющая говорить об их реальном характере),² возмездным, двусторонним. В то же время для специализированных жилых помещений характерно, что в основном они предоставляются не в целях удовлетворения постоянной потребности в жилье, а, например, в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т.п.), в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома и др.

Объем прав нанимателя зависит от вида специализированного жилья, его назначения. Как правило, расторжение договора влечет выселение из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Некоторые категории граждан не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления другого жилого помещения (п.2 ст. 103 ЖК РФ).

Представляется, что договор найма специализированного жилого помещения в силу существующих особенностей следует отнести к отдельной разновидности договора найма жилого помещения, а не разновидности договора социального найма жилого помещения. Хотя следует согласиться с Ю. К. Толстым, что в новом ЖК РФ правовые режимы указанных договоров сблизились.

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ:

1. В какой форме заключается договор социального найма жилого помещения? Договор коммерческого найма жилого помещения?

2. Назовите основные отличия договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма жилого помещения.

3. Назовите основания возникновения жилищного правоотношения в фонде социального использования.

4. Какими правами обладает наймодатель жилого помещения?

5. Какими правами обладает наниматель жилого помещения?

6. Какие граждане относятся к членам семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения? В чем состоят особенности их правового статуса?

7. Какие граждане относятся к категории граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения? Перечислите основные отличия их правового положения от правового положения членов семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения.

8. Перечислите основания прекращения и расторжения договора социального найма жилого помещения.

9. Перечислите виды выселения из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма жилого помещения.

10. По каким правилам происходит обмен жилыми помещениями. В чем состоят отличия договора обмена жилыми помещениями и договора мены.

11. Кто такие временные жильцы и какими правами они наделены?

12. В каких видах жилищного фонда могут предоставляться жилые помещения по договору найма специализированного жилого помещения?

13. В чем состоят особенности правового статуса членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения в отличие от членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма?

УЧЕБНЫЙ МОДУЛЬ № 3. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.

КОМПЛЕКСНАЯ ЦЕЛЬ МОДУЛЯ – ознакомить студентов с основными положениями гражданского и жилищного законодательства о праве собственности на жилые помещения и показать его особенности по сравнению с правом собственности на другие объекты гражданских прав; раскрыть понятие «член семьи собственника жилого помещения», «бывший член семьи собственника жилого помещения», приватизация жилых помещений; раскрыть особенности пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением, обеспечения жилищных прав собственника при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.