- •Міністерство освіти і науки України Національна юридична академія України імені Ярослава Мудрого Цивільне право України
- •Глава 33. Припинення зобов’язань
- •§ 5. Договір оренди підприємства
- •Глава 45. Договір про надання послуг
- •Глава 49. Договір доручення
- •Глава 50. Договір комісії
- •§ 4. Договір управління підприємством
- •Розділ VII. Зобов’язальне право. Загальні положення
- •Глава 30. Зобов’зальне право і зобов’язання
- •§ 1. Поняття зобов’язального права
- •§ 2. Поняття та види зобов’язань
- •§ 3. Підстави виникнення зобов’язань
- •§ 4. Суб’єкти зобов’язань
- •Глава 31. Виконання зобов’язання
- •§ 1. Поняття і загальні умови виконання зобов’язання
- •§ 2. Суб’єкти виконання зобов’язання
- •§ 3. Предмет виконання зобов’язання
- •§ 4. Спосіб, строк (термін) та місце виконання зобов’язання
- •§ 5. Підтвердження виконання зобов’язання
- •Глава 32. Забезпечення виконання договірних зобов'язань
- •§ 10 Загальна характеристика видів забезпечення виконання договірних зобов’язань (забезпечень)
- •§ 2 Неустойка
- •§ 3. Завдаток
- •§ 4 Порука
- •§ 5. Гарантія
- •§ 6. Застава
- •§ 7 Притримання
- •Глава 33. Припинення зобов’язань
- •§ 1. Поняття та загальна характеристика припинення зобов’язань
- •§ 2. Окремі підстави припинення зобов’язань
- •Глава 34. Правові наслідки порушення зобов'язання.
- •§ 1. Загальні положення про порушення зобов'язання
- •§ 2. Загальні положення про правові наслідки порушення зобов'язання
- •§ 3. Характеристика окремих правових наслідків порушення зобов'язання
- •§ 4. Відповідальність за порушення зобов'язання як правовий наслідок порушення зобов'язання
- •§ 5. Відповідальність за порушення грошового зобов'язання
- •Глава 35. Цивільно-правовий договір
- •§ 1. Поняття і значення договору
- •§ 2. Свобода договору
- •§ 3. Види договорів
- •§ 4. Зміст цивільно-правового договору та його тлумачення
- •§ 5. Форма та порядок укладення договору
- •§ 6. Зміна та розірвання цивільно-правового договору
- •Глава 36. Договір купівлі-продажу
- •§ 1. Загальні положення про купівлю – продаж
- •§ 2. Роздрібна купівля – продаж
- •§ 3. Договір купівлі-продажу підприємства135
- •§ 4. Поставка
- •§ 5. Договір контрактації сільськогосподарської продукції
- •§ 6. Постачання енергетичними та іншими ресурсами через приєднану мережу
- •§ 7. Договір міни
- •Глава 37. Договір дарування
- •Глава 38. Договір ренти
- •§ 1. Поняття та умови договору ренти
- •§ 2. Припинення договору ренти і розрахунки між сторонами
- •Глава 39. Договір довічного утримання (догляду)
- •§ 1. Поняття та умови договору довічного утримання (догляду)
- •§ 2. Зміст договору довічного утримання (догляду)
- •Глава 40. Договір найму (оренди)
- •§ 1. Загальні положення про договір найму (оренди)
- •§ 2. Договор прокату214
- •§ 3. Найм (оренда) земельної ділянки
- •§ 4. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди
- •§ 5. Договір оренди підприємства
- •§ 6. Найм (оренда) транспортного засобу
- •§ 7. Договір лізингу244
- •Глава 41 Договір найму (оренди) житла
- •§1. Поняття договору найму (оренди) житла
- •§ 2. Права та обов’язки сторін за договором найму житла
- •§ 3. Розірвання договору найму житла
- •§ 4. Договір оренди житла з викупом
- •Питання для самоконтролю:
- •Глава 42. Договір позички
- •§ 1. Поняття та елементи договору позички
- •§ 2. Зміст договору позички.
- •§ 3. Припинення договору позички.
- •Глава 43. Договір підряду
- •§1. Загальні положення про підряд
- •§ 2. Побутовий підряд
- •§ 3. Будівельний підряд
- •Аналіз легального визначення дає підставу вважати цей договір двостороннім, оплатним та консенсуальним.
- •§ 4. Підряд на проектні та пошукові роботи
- •Глава 44. Договір на виконання науково-дослідних
- •§ 1. Поняття та загальна характеристика договору
- •§ 2. Права та обов'язки сторін
- •§ 3. Ризики та відповідальність сторін за договором
- •Глава 45. Договір про надання послуг
- •§1. Поняття послуги та договорів про надання послуг
- •§2. Поняття та умови договору про надання послуг
- •§ 3. Зміст договору про надання послуг та його виконання
- •Глава 46. Договір перевезення
- •§ 1. Загальні положення про перевезення
- •§ 2. Правова характеристика договорів перевезення
- •§ 3. Відповідальність сторін за договором перевезення
- •Глава 47. Договір транспортного експедирування
- •§ 1. Поняття та загальна характеристика договору транспортного
- •§ 2. Елементи договору транспортного експедирування
- •§ 3. Права та обов'язки сторін
- •§ 4. Припинення договору транспортного експедирування
- •Глава 48. Договір зберігання
- •§ 1. Загальні положення про зберігання
- •§ 2. Зберігання на товарному складі
- •§ 3. Спеціальні види зберігання
- •§ 2. Зміст договору доручення та його виконання
- •Глава 50. Договір комісії
- •§ 1. Поняття та умови договору комісії
- •§2. Зміст договору комісії та його виконання
- •Глава 51. Договір управління майном
- •§ 1. Загальна характеристика договору (предмет, форма, сторони)
- •Сторонами договору управління майном є установник управління та управитель. Договір управління майном може укладатися на користь третьої особи – вигодонабувача, яка не стає стороною договору.
- •§ 2. Права та обов’язки сторін
- •§ 3. Припинення договору
- •§ 4. Договір управління підприємством
- •Глава 52. Страхові зобов’язання
- •§ 1. Загальні положення про страхування
- •§ 2. Страхові зобов’язання: поняття, характеристика
- •§ 3. Учасники страхових зобов’язань
- •§ 4. Укладання договору страхування та його істотні умови
- •§ 5. Зміст страхового зобов’язання. Відповідальність сторін
- •§ 6. Припинення договору страхування. Його недійсність
- •Глава 53. Договір позики
- •§ 1. Поняття та елементи договору позики
- •§ 2. Зміст договору позики
- •Глава 53. Договір позики
- •§ 1. Поняття та елементи договору позики.
- •§ 2. Зміст договору позики.
- •Глава 54. Кредитний договір
- •§ 1. Поняття та загальна характеристика кредитного договору
- •§ 2. Елементи та умови кредитного договору
- •§ 3. Права та обов’язки сторін за кредитним договором
- •Глава 55. Договір банківського вкладу (депозиту)
- •§ 1. Поняття та загальна характеристика договору банківського вкладу (депозиту)
- •§ 2. Елементи та умови договору банківського вкладу (депозиту)
- •§ 3. Права та обов’язки сторін за договором банківського вкладу
- •Глава 56. Договір банківського рахунка
- •Глава 58. Зобов'язання з розрахунків
- •§ 1. Загальні положення про розрахунки. Види безготівкових розрахунків
- •§ 2. Розрахунки із застосуванням платіжних доручень
- •§ 3. Розрахунки за акредитивом
- •§ 4. Розрахунки за інкасовими дорученнями
- •§ 5. Розрахунки із застосуванням розрахункових чеків
- •Глава 59. Розпоряджання майновими правами інтелектуальної власності
- •§ 1. Види договорів щодо розпоряджання майновими правами інтелектуальної власності
- •§ 2. Ліцензія на використання об'єкта права інтелектуальної власності
- •§ 3. Ліцензійний договір
- •§ 4. Договір про передання виключних майнових прав інтелектуальної власності
- •§ 5. Договір про створення за замовленням і використання об'єкта права інтелектуальної власності
- •§ 6. Інші договори щодо розпоряджання майновими правами інтелектуальної власності
- •Глава 60. Договір про передачу «ноу-хау»
- •Глава 61. Комерційна концесія
- •§ 1. Загальна характеристика договору комерційної концесії
- •§ 2. Права та обов’язки сторін за договором комерційної концесії
- •§ 3. Відповідальність за договором комерційної концесії
- •§ 4. Зміна та припинення договору комерційної концесії
- •Глава 62. Договір про спільну діяльність
- •Поняття та юридична характеристика договору про спільну діяльність.
- •Предмет та форма договору про спільну діяльність.
- •Види договору про спільну діяльність.
- •Глава 63. Договір простого товариства
- •Глава 64. Засновницький договір
- •Поняття та юридична характеристика засновницького договору.
- •Підстави зміни та припинення засновницького договору.
- •Відповідальність учасників за договорами, спрямованими на досягнення спільної мети.
- •Глава 65. Публічна обіцянка винагороди
- •§ 1. Публічна обіцянка винагороди без оголошення конкурсу
- •§ 2. Публічна обіцянка винагороди за результатами конкурсу
- •Глава 66. Вчинення дій у майнових інтересах іншої особи без її доручення
- •§ 1. Поняття зобов’язання
- •§ 2. Елементи зобов’язання
- •Глава 67. Рятування здоров’я та життя фізичної особи, майна фізичної особи або юридичної особи
- •§ 1. Зобов’язання, що виникають внаслідок рятування здоров’я та життя фізичної особи
- •§ 2. Зобов’язання, що виникають у зв’язку з рятуванням майна іншої особи
- •Глава 68. Створення загрози життю, здоров’ю, майну фізичної особи або майну юридичної особи
- •Глава 69. Відшкодування шкоди
- •§ 1. Поняття і значення зобов'язань з відшкодування шкоди
- •§ 2. Підстави та умови виникнення зобов'язання з відшкодування шкоди
- •§ 3. Відшкодування шкоди, завданої особою у разі здійснення нею права на самозахист
- •§ 4. Відшкодування юридичною або фізичною особою шкоди, завданої їхнім працівником чи іншою особою
- •§ 5. Відшкодування шкоди, завданої актами616 законодавчої та виконавчої влади
- •§ 6. Відшкодування шкоди, завданої актами правоохоронних органів та органів судової влади
- •§ 8. Відшкодування шкоди, завданої джерелом підвищеної небезпеки
- •§ 9. Відшкодування ядерної шкоди
- •§ 10. Відшкодування шкоди, завданої фізичній особі каліцтвом,
- •§ 11. Відшкодування шкоди, завданої внаслідок недоліків товарів, робіт (послуг)
- •§ 12. Відшкодування моральної шкоди
- •§ 13. Відшкодування державою шкоди, завданої злочином
- •Глава 70. Зобов’язання у зв’язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави
§ 4. Договір оренди житла з викупом
Договір оренди житла з викупом є новелою в сучасному цивільному законодавстві, поява якого обумовлена необхідністю подолання кризових явищ у житловій сфері. Він має стати ефективним правовим засобом, що забезпечує підвищення платоспроможності населення та надання реальної можливості отримання ним житла за рахунок власних коштів.
Правове регулювання вище позначеного договору здійснюється, перш за все, нормами гл. 59 ЦК (статтями 8101, 811, 813 – 820, 823, абз. 4 частини 1 та 2 статті 825, статтями 826, 12321), окрім того – окремими положеннями Закону України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»262 (далі – Закон), Порядком оренди житла з викупом, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 року № 274263 (далі – Порядок) та Примірним договором оренди житла з викупом, затвердженим Наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 24 червня 2009 р. № 252264 (далі – Примірний договір).
Частина 1 ст. 8101 ЦК визначає договір оренди житла з викупом як особливий вид договору найму (оренди) житла. Будь-який договір виділяється у самостійний вид, якщо він вимагає спеціального правового врегулювання. Складна конструкція договору оренди житла з викупом, що містить в собі елементи різних за типом договірних моделей (найму(оренди) та купівлі-продажу житла), стає тією специфічною ознакою, яка суттєво впливає на необхідність особливого регулювання цього договору. З огляду на це вважається непослідовною позиція законодавця, коли він відводить договору оренди житла з викупом лише спеціальну статтю (ст. 8101), а ні окремий параграф гл. 59 ЦК. Таким чином порушується сам принцип систематизації ЦК, згідно з яким кожен тип договірного зобов’язання виділяється в окрему главу і кожен вид цього типу, в свою чергу, в окремий параграф цієї глави.
За договором оренди житла з викупом одна сторона – підприємство-орендодавець передає другій стороні – фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендарю (ч. 2 ст. 8101 ЦК).
Виходячи з визначення цього договору, він опосередковує передачу житла у користування, проте, оскільки за умови повної сплати орендних платежів житло переходить у власність орендарю, його слід вважати й однією з підстав набуття права власності на житло.
Договір оренди житла з викупом є двостороннім та оплатним.
У самому визначенні договору він сконструйований як договір реальний, оскільки чітко позначено, що одна сторона передає, а не зобов’язується передати другій стороні житло. Безумовно, така конструкція може існувати лише тоді, коли житло на момент укладення договору вже є власністю підприємства-орендодавця і може бути передано особі-орендарю. Водночас ч. 3 ст. 8101 ЦК по суті закріплює іншу конструкцію договору, відповідно до якої підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі. У цьому випадку передача житла на момент укладення договору неможлива, оскільки воно ще не придбане підприємством-орендодавцем. Саме тому за такою конструкцією договір є консенсуальним. Таким чином, аналіз частини 2 та 3 статті 8101 ЦК дозволяє дійти висновку, що договір оренди житла з викупом може бути як реальним, так й консенсуальним. Проте очевидно, що обидві конструкції договору мають бути закріплені в його легальному визначенні.
Сторонами у договорі оренди житла з викупом є підприємство-орендодавець (далі – орендодавець) та особа-орендар (далі - орендар). Отже орендодавцем може бути лише юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, оскільки він інвестує власні або залучені кошти у придбання житла безпосередньо з метою подальшої передачі його у довгострокову оренду з викупом заради отримання винагороди (доходу). Орендодавець є власником житла і здійснює розпорядження ним до його повного викупу орендарем (ч. 3 ст. 8101 ЦК). Орендарем, навпаки, може бути тільки фізична особа, яка шляхом укладення відповідного договору задовольняє свою житлову потребу. Орендар володіє і користується житлом, отриманим в оренду, а після сплати орендних платежів у повному обсязі набуває право власності на таке житло.
Предмет договору оренди не має будь-яких особливостей у порівнянні з предметом договору найму житла. Це може бути квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них (п. 3 Порядку). Слід тільки зазначити, що оскільки договір оренди житла з викупом є однією з форм задоволення житлової потреби людини у межах ринкових відносин, законодавець не встановлює будь-яких обмежень щодо вартості житла, його розміру тощо.
Договір оренди житла з викупом укладається на довготривалий (до 30 років) строк, який визначається за домовленістю сторін. Ураховуючи високу вартість житла, законодавець надає орендарю можливість сплатити платежі на викуп житла на протязі тривалого часу.
Згідно з ч. 2 та ч. 3 ст. 811 ЦК договір оренди житла з викупом має письмову форму та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у порядку, визначеному законом. Отже, відповідно до загальних вимог ч. 3 ст. 640 ЦК такий договір є укладеним лише з моменту його державної реєстрації. Реєстрація договору здійснюється нотаріусами шляхом внесення запису в Державний реєстр договорів одночасно з нотаріальним посвідченням договору (п. 2 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 року № 671).
Договір оренди житла з викупом укладається відповідно до примірного договору, який затверджується Мінрегіонбудом і у якому зазначаються: 1) найменування сторін; 2) характеристика житла, що передається в оренду; 3) строк, на який укладається договір; 4) розмір, порядок формування, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду; 5) підстави дострокового розірвання договору; 6) порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання договору; 7) формування резерву непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря; 8) зобов’язання сторін; 9) відповідальність сторін (п. 5 Порядку).
Права та обов’язки орендодавця та орендаря щодо користування житлом у більший частці збігаються з правами та обов’язками наймодавця та наймача за договором найму житла. Вони визначені в статтях 814 – 819, 823 ЦК, і їх аналіз здійснений у попередніх параграфах теперішньої глави. Проте окремі права та обов’язки притаманні саме сторонам договору оренди житла з викупом, що обумовлено, до речі, викупом житла.
Так, орендодавець зобов’язаний, по-перше, укласти договір купівлі-продажу і придбати у власність житло, яке попердньо обране орендарем; по-друге, передати його у користування орендарю у встановлений договором строк. Однак, такі обов’язки виникають лише за умови, що договір оренди укладається щодо житла, яке тільки має бути придбане орендодавцем у майбутньому, та, відповідно, договір за своєю конструкцією є консенсуальним. В тому випадку, коли орендодавець на момент укладення договору є власником обраного орендарем житла і договір оренди є реальним (наприклад: якщо сталося дострокове розірвання договору оренди з попереднім орендарем і житло наново реалізовано орендодавцем на житловому ринку), передання житла стає умовою укладення договору, а не обов’язком у відносинах оренди.
Згідно з ч. 3 ст. 810 ЦК орендодавець має право розпоряджатися придбаним житлом до його повного викупу орендарем. Проте, слід відзначити, що правомочність орендодавця щодо розпорядження житлом є обмеженою. Так, зокрема, орендодавець має право розпорядитися житлом шляхом укладення договору купівлі-продажу, але, оскільки до нового власника житла переходять права та обов’язки орендодавця (ст. 814 ЦК), покупцем такого житла може бути лише юридична особа, діяльність якої безпосередньо пов’язана з орендою житла.
До основних прав орендаря належить право володіння та користування житлом, отриманим в оренду, а після сплати орендних платежів у повному обсязі набуття права власності на таке житло. Орендар має право достроково погасити платежі на викуп житла.
Існує низка обов’язків орендаря, обумовлених викупом їм житла. Так, орендар зобов’язаний:
– сплатити кошти початкового внеску за житло (ч. 3 ст. 5 Закону), який є складовою частиною вартості житла, визначеної у договорі оренди;
– своєчасно сплачувати оренді платежі (ч. 4 ст. 820 ЦК), тобто періодичні платежі, які орендар сплачує орендодавцю відповідно до умов договору оренди протягом усього строку дії договору. Вони складаються з: а) платежів на викуп обраного орендарем житла; б) винагороди (доходу) орендодавця. Винагорода (дохід) орендодавця визначається згідно з розміром процентної ставки, встановленої у договорі оренди;
– компенсувати орендодавцю витрати, пов’язаної з вчиненням юридичних дій, а саме: страхові платежі; витрати на оформлення права власності на нерухоме майно; на державну реєстрацію обтяжень нерухомого майна; нотаріальні послуги (ч. 5 ст. 5 Закону). Порядок компенсації вище позначених витрат визначається договором оренди (п. 7 Порядку).
– надати кошти для формування резервів непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря (ч. 5 ст. 5 Закона; п.8 Порядку). Розмір таких резервів не може перевищувати три відсотки вартості житла. Кошти з цих резервів, у разі їх невикористання, зараховуються як платежі орендаря на викуп житла;
– сплачувати самостійно комунальні платежі (ч. 7 ст. 5 Закону). У випадку виникнення заборгованості з оплати спожитих житлово-комунальних послуг, орендодавець погашає її за рахунок коштів відповідного резерву (п. 9 Порядку).
Договір оренди житла з викупом припиняється у разі повної салати орендних платежів у визначений строк або достроково.
Оскільки після сплати орендних платежів у повному обсязі орендар набуває право власності на житло, факт сплати платежів засвідчується відповідним актом, що є невід’ємною частиною договору оренди (п. 6 Порядку). На підставі договору оренди житла з викупом, який є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно (житло) від орендодавця до орендаря з відкладальними обставинами (ч. 7 ст. 810 ЦК), та акта щодо сплати орендних платежів здійснюється реєстрація права власності на житло орендаря відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Мінюста від 7 лютого 2002 року № 7/51 (в редакції наказа від 28 січня 2003 року № 6/5).
Проте в законодавстві передбачена й можливість дострокового розірвання договору оренди житла з викупом.
Перш за все він може бути розірваний за взаємною згодою сторін (ч. 1 ст. 651 ЦК). У цьому випадку правові наслідки розірвання договору, зокрема, повернення сплачених коштів щодо вартості житла, здійснюються відповідно до умов договору (п. 11 Порядку).
Одночас договір оренди може бути розірваний за рішенням суду на вимогу орендодавця у випадках, передбачениих ч. 2 ст. 825 ЦК, а саме: по-перше, невнесення орендарем платежів на викуп житла у визначений строк; по-друге, руйнування або псування житла безпосередньо орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає. В цьому разі повернення коштів здійснюється відповідно до рішення суду (п. 11 Порядку).
Складним є питання щодо розірвання договору оренди на вимогу орендаря. Частина 1 ст. 825 ЦК, що закріплює право наймача на відмову від договору найму житла, доповнена абзацом четвертим, який, згідно з логікою, має бути присвячен вже можливості орендаря відмовитись від договору оренди. Однак абз. 4 ч. 1 ст. 825 ЦК тільки відсилає до положень закону. Оскільки відсутній спеціальний закон, що регулює відносини оренди, можна припустити, що орендар у будь-який час може звернутися до суду з вимогою щодо розірвання договору оренди. У разі задоволення вимог орендаря суд вирішує питання й стосовно правових наслідків розірвання договору.
Права та обов’язки орендаря за договором оренди житла входять до складу спадщини і переходять до його спадкоємців як за заповітом, так й за законом (ч. 1 ст. 1232 ЦК). Спадкоємці мають право вимагати й дострокового припинення договору оренди у порядку, визначеному законом (ч. 3 ст. 1232 ЦК). Одночас вони мають право відмовитись від прийняття спадщини, до складу якої входять права та обов’язки орендаря, у порядку, встановленому ст. 1273 ЦК (ч. 2 ст. 1232 ЦК).