Глава 41 Договір найму (оренди) житла

§1. Поняття договору найму (оренди) житла

Договір найму житла є однією із форм реалізації конституційного права людини на житло (ст. 47 Конституції). Це основний договір, що опосередковує його передачу у користування.

Інтеграція житлової сфери в загальну систему ринкових відносин, формування ринку житла та перехід на нові, які властиві ринковій економіці засади задоволення житлової потреби, обумовили суттєві зміни у відношеннях найму житла. В сучасних умовах договір найму стає засобом задоволення житлової потреби людини як в межах ринкових житлових відносин, так і поза ними – в розподільних житлових відносинах.

Договір найму житла в публічних (державному та комунальному) житлових фондах опосередковує розподільні відносини житлової сфери, врегулювання яких здійснюється житловим законодавством, серед якого основним є Житловий кодекс УРСР²⁵⁶ (далі – ЖК). На сьогодні ЖК встановлює порядок забезпечення громадян житлом та користування ним в зазначених житлових фондах.

Відносини з найму житла в будинках державного та комунального житлових фондів мають певні особливості. Так, житло в цих фондах надається лише громадянам України, які визнаються таким, що потребують поліпшення житлових умов, і які перебувають на відповідному обліку. Укладається договір найму тільки на підставі рішення компетентного органу про надання житла та виданого громадянинові ордера на житлове приміщення. Права, обов’язки та відповідальність сторін чітко регламентовані ЖК та Типовим договором найму житла в будинках державного і комунального житлового фонду²⁵⁷, на підставі яких і укладається договір, тощо²⁵⁸.

У сучасних умовах відносини з найму житла в публічних житлових фондах набувають яскраво виражений соціальний відтінок. Відповідно до Концепції державної житлової політики²⁵⁹ основним напрямом політики держави в житловій сфері є забезпечення житлом за рахунок держави соціально незахищених громадян України, до яких відносяться громадяни України, які через своє соціальне становище не можуть самостійно вирішити житлову проблему – малозабезпечені, інваліди, ветерани Великої Вітчизняної війни, військовослужбовці, особи, що постраждали внаслідок аварії на Чорнобильської АЕС, тощо. Вказані категорії осіб на конституційному рівні гарантовано надання житла державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату (ч. 2 ст. 47 Конституції).

Слід зазначити, що чинний ЖК не відповідає повною мірою потребам сьогодення і не відображає соціальну спрямованість сучасної житлової політики держави. Між тим сьогодні спостерігається оновлення житлового законодавства шляхом прийняття нового Житлового кодексу України.²⁶⁰

Договір найму житла у приватному житловому фонді опосередковує ринкові відносини житлової сфери. В юридичній літературі він отримав назву «договір комерційного найму житла». За допомогою цього договору одночасно реалізується як житловий інтерес користувача (наймача), так і комерційний інтерес власника (наймодавця) щодо отримання їм доходу з наявного у нього житла.

На відміну від найму житла в публічних житлових фондах укладення договору найму у приватному житловому фонді не передбачає додаткові передумови, зокрема, рішення будь-якого органу про надання житла або видачу розпорядчього документа (ордера) на житло. Учасники (сторони) цього договору є вільними в виборі контрагента та предмета договору, в визначення таких важливих його умов, як строк, розмір та порядок внесення плати за користування житлом, розподіл обов’язків щодо ремонту житла, переданого в найм, тощо. Будучи ринковими за своєю природою, відносини з найму житла в приватному житловому фонді формуються за принципом свободи договору (статті 6 і 627 ЦК).

Договір найму житла у приватному житловому фонді є одним із цивільно-правових договорів. Він дістав своє правове регулювання в главі 59 «Найм (оренда) житла» (статті 810 – 826) ЦК. При цьому зазначається, що до договору найму житла застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом (ч. 3 ст. 810 ЦК).²⁶¹

За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч. 1 ст. 810 ЦК).

Виходячи з загального визначення договору, він може бути як реальним, так і консенсуальним. Це залежить від того, як сторони визначили порядок його укладення. Якщо вони встановили, що договір вважатиметься укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами договору, договір є консенсуальним. Якщо ж момент укладання договору визначено передачею житла в користування, це є реальний договір.

Цей договір є двостороннім та оплатним.

Згідно зі статтею 811 ЦК договір найму житла укладається у письмовій формі. Проте, недодержання сторонами письмової форми, не тягне за собою визнання його недійсним. Такі правові наслідки мають місце лише у випадках, встановлених законом (ч. 1 ст. 218 ЦК).

Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. За загальним правилом наймодавцем виступає власник житла – фізична або юридична особа (ч. 1 ст. 810 ЦК). В окремих випадках наймодавцем може виступати й уповноважена власником особа, наприклад, управитель за договором управління майном (ст. 1029 ЦК). Наймачем житла може бути як фізична, так й юридична особа. Однак, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК), бо сучасне законодавство України закріплює принцип цільового використовування житла. Згідно з цим принципом житло призначається виключно для проживання людини. Якщо цей принцип діє відносно власника житла, який має право використовувати помешкання тільки для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб і не має право використовувати його для промислового виробництва (ч. 1 ст. 383 ЦК), то він тим більше повинен діяти відносно наймодавця та наймача. Внаслідок цього юридична особа, що отримала житло на умовах найму, у подальшому може лише передавати його в користування фізичній особі (наприклад, своєму працівнику) на підставі оплатного договору піднайму (ст. 823 ЦК) або безоплатного договору позички (ст. 827 ЦК).

Наймачем у відносинах з найму житла, як правило, виступає одна особа. Між тим у договорі найму житла мають бути вказані особи, які постійно проживатимуть разом з наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом (ч. 1 ст. 816 ЦК).Як правило, з наймачем постійно проживають члени його сім’ї. Проте це можуть бути й особи, які не зв’язані з наймачем сімейними або родинними відносинами. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначаються за домовленістю між ними, а у разі спору – встановлюється за рішенням суду (ч. 4 ст. 816 ЦК).

Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов’язки за договором найму житла є солідарними (ч. 3 ст. 816 ЦК). У цьому разі усі вони є співнаймачами житла, що тягне за собою виникнення зобов’язання з кількома особами на стороні наймача.

Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема, житловий будинок або його частина, квартира або її частина (ч. 1 ст. 812 ЦК). ЦК називає і дає визначення поняттям житловий будинок та квартира як об’єктом права власності у главі 28 «Право власності на житло» (статті 380 – 382). Оскільки сторони самі вирішують, чи відповідає помешкання їхнім потребам та можливостям, закон не встановлює особливих вимог щодо якості предмета цього договору. Відповідно до ч. 2 ст. 812 ЦК помешкання має бути лише придатним для постійного проживання у ньому. Це стосується санітарного та технічного стану житла. На сьогодні порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання визначенні постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.1984 р. № 189. Проте цей нормативно-правовий акт регулює порядок визнання житла непридатним для проживання у публічних (державному та комунальному) житлових фондах, що потребує вирішення цього питання і стосовно приватного житлового фонду.

До складу помешкання, що є предметом договору найму, обов’язково входить житлове приміщення (одна чи кілька кімнат, частина кімнати). Не можуть бути самостійним предметом найму житла підсобні приміщення (наприклад, кухня, коридор, комора та інші). Якщо предметом договору найму є частина житлового будинку або квартири, то підсобні приміщення знаходяться у загальному користуванні усіх осіб, що постійно проживають разом в житловому будинку або квартирі. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користуватися й майном, що обслуговує будинок (ч. 3 ст. 812 ЦК).

Відповідно до ч. 1 ст. 821 ЦК договір найму житла укладається на строк , який встановлений договором. Допускається укладення договору найму житла і без зазначення у ньому строку. У такому випадку він вважається укладеним на п’ять років.

Договір найму житла укладений на строк до одного року іменується законодавцем як короткостроковий найм. Законом встановлено певні особливості щодо регулювання відносин за договором короткострокового найму житла (ч. 2 ст. 821 ЦК). Так, зокрема, до таких договорів не застосовуються: вимоги про обов’язковість зазначення у договорі осіб, які постійно проживатимуть разом із наймачем ( ч. 1 ст. 816 ЦК); про дозвіл проживання тимчасових мешканців (ст. 818 ЦК); щодо права наймача передавати помешкання у користування піднаймачеві (ст. 823 ЦК); про заміну наймача у договорі найму житла (ст. 824 ЦК); про переважні права наймача на укладення договору найму на новий строк та придбання житла, яке було предметом договору найму (ст. 822 ЦК). Слід зазначити, що укладення після короткострокового договору найму житла договору на новий строк до одного року з тим же самим наймачем не є підставою для втрати договором статусу короткострокового.