Содержание:
Доходный метод оценки недвижимости.
2. Решение задач.
Глава 1. Доходный метод оценки недвижимости.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода (рис.1):
или 
,
где
С (V) - стоимость недвижимости;
ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Рис. 1 Модель капитализации дохода
Этапы доходного подхода:
1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
- операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
- фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
- резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
5. Расчет коэффициента капитализации.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: - качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; - риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении: - инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; - рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: - прямой капитализации доходов; - дисконтированных денежных потоков.
Задача 1.
Параметры |
Проданный сопоставимый участок |
Цена, ден.ед. |
100 |
Дата продажи |
5 месяцев назад |
Местоположение |
На 7% лучше, чем у оцениваемого участка |
Окружающий ландшафт |
На 10% лучше, чем у оцениваемого участка |
Рельеф |
На 3% хуже, чем у оцениваемого участка |
Определить общую поправку и скорректированную стоимость участка, если ежемесячный прирост стоимости подобных участков составляет 1,5%. Какой метод оценки земельного участка использован?
Решение:
Параметры |
Характеристика сопоставимого объекта |
Корректировки |
1. Цена |
100 ед. |
|
2.Дата продажи |
5мес. Назад, ежемес. Прирост 1,5% |
+1,5%*5мес.=7.5% |
3.скорректированная цена |
|
100*(1-0,075)= 107,5ед. |
4. местоположение |
На 7% лучше |
-7% |
5. скорректированная цена |
|
107,5*(1-0,07)=99,975 |
6. окружающий ландшафт |
На 10% лучше |
-10% |
7. скорректированная цена |
|
99,975*(1-0,1)=89,9775 |
8. рельеф |
На 3% хуже |
+3% |
9. скорректированная цена |
|
89,9775*(1+0,03)=92,66 ед. |
Ответ: 92,66 ед. общая поправка и скорректированная стоимость участка. Сравнительный подход.
Задача 2.
№ участка |
Общая стоимость застроенного участка, тыс.руб. |
Средняя стоимость земли. Тыс.руб. |
1 |
80 |
16 |
2 |
90 |
20 |
3 |
120 |
30 |
Определить стоимость участка земли, если весь объект недвижимости оценивается в 200 тыс.руб. Какой метод оценки земли используется?
Решение:
Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости. Средняя арифметическая доля земли (0,20+0,22+0,25)/3=0,22
Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 200 000руб., то стоимость земли определяется следующим образом. Стоимость участка земли =200000*0,22=44000руб.
Ответ: Для решения задачи используется метод распределения, применяемый для оценки застроенных участков. Стоимость участка земли 44000руб.