Про аспекти поділу нерухомості — розрахунку часток і виділу в натурі частки зі спільного майна

Глава 26 Цивільного кодексу України регулює питання спільної власності. У відповідності до цивільного законодавства майно, котре знаходиться у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності. Майно може належати особам на праві спільної часткової власності або на праві спільної сумісної власності. Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно. Згідно статей 357, 364, 367, 370 і 372 Цивільного кодексу України, можливе визначення часток в праві спільної часткової і сумісної власності, виділення частки з майна, котре знаходиться у спільній власності (в натурі), і розподіл майна, котре перебуває у спільній власності.

Для втілення практичного механізму реалізації вказаних норм Цивільного кодексу України Міністерство з питань житлово-комунального господарства України наказом від 18 червня 2007 року № 55 затвердило Інструкцію про проведення розподілу, виділу і розрахунку часток об’єктів нерухомого майна (далі — Інструкція). Даним нормативно-правовим актом визначається порядок проведення робіт з розподілу, виділення та розрахунку часток житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна, крім земельних ділянок. Інструкція використовується бюро технічної інвентаризації (далі — БТІ) при підготовці проектних документів відносно можливості проведення робіт з розподілу, виділення і розрахунку часток об’єктів нерухомого майна. Встановлено, що розподіл і виділення частки в натурі здійснюється у відповідності до законодавства із наданням Висновку стосовно технічної можливості розподілу об’єкта нерухомого майна або Висновку відносно технічної можливості виділу в натурі частки з об’єкта нерухомого майна.

Інструкцією, по суті, врегульовано два головних питання — порядок розподілу об’єкта нерухомого майна і розрахунок часток в спільній власності на об’єкти нерухомого майна і порядок виділення в натурі частки з нерухомого майна. Що стосується першого питання, то встановлено, що об’єкти нерухомого майна, котрі підлягають технічній інвентаризації у відповідності до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду України від 24 травня 2001 року № 127, а також єдині майнові комплекси, котрі належать на праві власності і розміщені на одній земельній ділянці, можуть бути поділені на самостійні об’єкти нерухомого майна. Хотілося б звернути увагу на те, що Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації визначений перелік об’єктів, котрі, власне, і підлягають такій інвентаризації. До переліку таких об’єктів належать: жилі будинки квартирного типу різної поверховості, жилі будинки садового типу, розміщені на окремих земельних ділянках, будинки і споруди громадського і виробничого призначення, інженерні мережі, елементи благоустрою, господарські споруди — сараї, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції, криниці і т.д., садові і дачні будинки, гаражі (котрі не належать до господарських — багатоповерхові, підземні, одноповерхові — блокові). При цьому визначено, що технічній інвентаризації підлягають всі вказані об’єкти всіх форм власності, розміщені на земельних ділянках, незалежно від того, побудовані вони на підставі відповідно оформлених документів або самовільно: будинки, включаючи прибудови і надбудови, громадські і виробничі будівлі, господарські будівлі і споруди. В той же час пункт 2.3 розглядуваної нами Інструкції передбачає наступне обмеження — не підлягають розподілу об’єкти нерухомого майна, до складу котрих належать самовільно побудовані (реконструйовані, переплановані) об’єкти нерухомого майна. Питання стосовно розподілу таких об’єктів нерухомого майна можуть розглядатися лише після визнання права власності на них у відповідності до закону, тобто у відповідності з частиною 3 статті 376 ЦК — в судовому порядку.

Далі, БТІ, при підготовці документа про розподіл нерухомого майна, зобов’язане уточнити кількість основних будинків і допоміжних будівель, котрі належать до складу такого об’єкта, також виявляються і вносяться до матеріалів технічної інвентаризації поточні зміни в будинках, спорудах і будівлях. Крім того, Інструкція встановлює, що за відсутності нотаріально посвідченого договору або рішення суду відносно користування будинками, спорудами або будівлями беруться до уваги заяви всіх власників, підписи котрих посвідчені документально. Таким чином, норми статей 367 і 372 Цивільного кодексу, котрі передбачають укладення договорів про розподіл нерухомого майна, яке знаходиться у спільній власності, в письмовій формі з подальшим їх нотаріальним посвідченням доповнюються положенням, що до уваги можуть братися і відповідні заяви співвласників. Вказані статті ЦК передбачають також можливість розподілу спільного майна і за згодою співвласників, при цьому, не встановлюючи саму форму такої згоди і вимоги до її нотаріального посвідчення. Подібна нечіткість формулювань на практиці може призвести до чисельних судових позовів у сфері розподілу об’єктів нерухомого майна, особливо враховуючи частину 2 статті 372 ЦК, котра визначає, що за рішенням суду частка співвласника може бути збільшена або зменшена з урахуванням обставин, котрі мають істотне значення. Адже ж БТІ, при підготовці Висновку про технічну можливість розподілу об’єкта нерухомого майна, далеко не завжди зможе врахувати всі обставини, котрі, на думку співвласників, мають істотне значення. Тим більше, що такий Висновок повинен містити і такий непростий момент, як пропозиції відносно можливих розмірів земельних ділянок, котрі закріпляються за новими (виділеними) об’єктами з урахуванням обмежень (обтяжень) на використання земельних ділянок у відповідності до затвердженої містобудівної документації і земельного законодавства.

Що стосується розрахунку часток у спільній власності на об’єкти нерухомого майна і порядку виділу в натурі частки з нерухомого майна, то тут також ситуація непроста. Стаття 357 ЦК передбачає визначення часток в праві спільної часткової власності, при цьому такі частки вважаються рівними, якщо інше не встановлено домовленістю співвласників або законом, якщо ж розмір часток не встановлений за домовленістю або законом, він визначається з урахуванням вкладу кожного із співвласників у придбання (виготовлення, спорудження) майна. Пункт 3.1 Інструкції визначає наступне: розрахунок часток у спільній власності на об’єкти нерухомого майна виконується за заявою всіх співвласників такого об’єкта. У випадку невідповідності розмірів часток, вказаних в правовстановлюючих документах, реальним часткам, при узгодженні всіх співвласників здійснюється розрахунок відповідних часток з метою отримання відповідних правовстановлюючих документів. Крім цього, статті 364 і 370 ЦК передбачають право співвласників на виділення в натурі частки з майна, котре перебуває у спільній власності, при цьому, як вже було сказано, Інструкція говорить про те, що розрахунок часток у спільній власності виконується за заявами всіх співвласників. Однак для того, аби здійснити виділення частки в натурі, необхідно спочатку здійснити розрахунок таких часток, а це фактично неможливо зробити в несудовому поряду без згоди всіх співвласників.

Хотілось би звернути увагу на особливість спільної сумісної власності — згідно норм ЦК, співвласники мають право на виділення в натурі часток майна, котре знаходиться у такій власності, однак при цьому вважається, що частки кожного із співвласників є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду. А виділення в натурі відбувається у відповідності до статті 364 ЦК, яка встановлює вимоги для виділення частки, котра перебуває у спільній частковій власності.

БТІ готує Висновок про технічну можливість виділення в натурі частки з об’єкта нерухомого майна для укладення договору про виділення в натурі частки з об’єктів нерухомого майна або договору про виділення частки з об’єктів нерухомого майна, котре знаходиться в спільній частковій власності. При підготовці такого Висновку БТІ визначає вартість малоповерхових будинків, будівель і споруд на підставі Збірника укрупнених показників вартості відтворення функціональних об’єктів-аналогів для оцінки малоповерхових будинків, будівель і споруд, з проведенням відповідної індексації. А розрахунок розміру часток у спільній частковій власності на квартири, котрі приватизуються, проводиться у відповідності з Додатком 1 Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян.

МІНІСТЕРСТВО З ПИТАНЬ ЖИТЛОВО-КОМУНАЛЬНОГО ГОСПОДАРСТВА УКРАЇНИ

Н А К А З

18.06.2007 N 55

Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 6 липня 2007 р. за N 774/14041

Про затвердження Інструкції щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна

Відповідно до підпункту 9 пункту 4 Положення про Міністерство з питань житлово-комунального господарства України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2007 року N 717 ( 717-2007-п ), Н А К А З У Ю:

1. Затвердити Інструкцію щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна (додається).

2. Управлінню житлової політики та розвитку житлового господарства (В.М.Кірюшин) спільно з Юридичним відділом (І.І.Крилова) подати цей наказ у встановленому порядку до Міністерства юстиції України для державної реєстрації.

3. Управлінню житлової політики та розвитку житлового господарства (В.М.Кірюшин) довести цей наказ до відома Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій.

4. Контроль за виконанням цього наказу покласти на заступника Міністра О.М.Білянського.

Міністр О.П.Попов

ПОГОДЖЕНО: 

  Голова Державного агентства земельних ресурсів  І.П.Яцук

Заступник Міністра регіонального розвитку та будівництва України А.В.Беркута  

ЗАТВЕРДЖЕНО Наказ Міністерства з питань житлово-комунального господарства України 18.06.2007 N 55

Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 6 липня 2007 р. за N 774/14041