9.5. Договор аренды предприятия

Договор аренды предприятия регулируется § 5 гл. 34 ГК. К аренде предприятия применяются правила, установленные для аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК), за исключением особенностей, содержащихся в § 5 гл. 34 ГК.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, оборудование и иное имущество, входящее в состав предприятия. По договору арендатору также могут быть переданы имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, а также его долги.

Если иное не установлено законодательством, не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные на основании разрешения (лицензии) на осуществление соответствующей деятельности (ст. 656 ГК).

Специфика правового регулирования данной разновидности договора аренды определяется его предметом. Поскольку предметом договора является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, оно предоставляется всегда во владение и пользование арендатору. Отсюда же следует, что участниками договора аренды могут быть субъекты, занимающиеся или имеющие право заниматься предпринимательской деятельностью. Физические лица (граждане) в этом договоре участвовать не могут.

Форма договора – всегда письменная. Оформляется он путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. С момента государственной регистрации договор считается заключенным. Несоблюдение требуемой формы влечет недействительность договора (ст. 658 ГК).

Данный договор предоставляет арендатору дополнительные права и одновременно возлагает на него дополнительные обязанности. Если иное не предусмотрено договором, арендатор не только вправе владеть и пользоваться предприятием, но может без согласия арендодателя распоряжаться его имуществом: продавать, обменивать имущество, предоставлять его во временное пользование либо взаймы, сдавать и субаренду и т. д., но при одном условии – это не должно влечь уменьшения стоимости предприятия и нарушать условия договора аренды.

Арендатор также вправе, если иное не предусмотрено договором, без согласия арендодателя вносить изменения в состав имущества, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (ст. 660 ГК). При этом арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором (ст. 662 ГК).

Одновременно законодательство возлагает на арендатора обязанности поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт, нести расходы, связанные с эксплуатацией предприятия (если иное не предусмотрено договором), вносить платежи по страхованию предприятия.

Установлен особый порядок передачи предприятия в аренду и возврата его после прекращения договора аренды. Передача осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, составление и представление на подписание передаточного акта является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет (ст. 659 ГК). При возвращении предприятия все эти обязанности в полном объеме возлагаются на арендатора, если иное не предусмотрено договором (ст. 664 ГК).