
- •Оглавление
- •Понятие земельных общественных отношений как предмета земельного права. Метод земельного права.
- •Система земельного права.
- •Земельное право как отрасль права и его соотношение с другими отраслями права.
- •Земельное право как отрасль науки и учебная дисциплина.
- •Правовое регулирование земельных отношений с 1861 по 1917 гг. (земельная реформа 1861 г., столыпинская реформа).
- •Правовое регулирование земельных отношений по советскому земельному праву.
- •Правовое регулирование земельных отношений в период проведения земельной реформы с 1991 г. По настоящее время (правовое обеспечение двух этапов земельной реформы).
- •Понятие и система источников земельного права.
- •Конституционные основы земельного права.
- •Закон как источник земельного права. Земельный кодекс 2001 г.
- •Указы Президента рф как источники земельного права. Постановления Правительства рф как источники земельного права.
- •Нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации как источники земельного права.
- •Понятие земельных правоотношений. Виды земельных правоотношений.
- •Объекты и субъекты земельных правоотношений.
- •Земельные обязанности граждан. Земельные права и обязанности иностранных граждан и лиц без гражданства.
- •Обязанности государства, органов местного самоуправления по обеспечению земельных прав граждан и их объединений.
- •Основания возникновения земельных правоотношений.
- •Гражданско-правовые договоры и иные сделки как основания возникновения и прекращения прав на землю.
- •Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства.
- •Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.
- •Основания изменения и прекращения земельных правоотношений.
- •Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
- •Реквизиция и конфискация земельного участка.
- •Прекращение права на земельный участок в случае совершения земельного правонарушения.
- •Отказ от права на земельный участок.
- •Понятие земельных прав и обязанностей граждан, как элемента содержания земельных правоотношений и как элемента правового статуса личности. Система земельных прав граждан и их объединений.
- •Право собственности на землю и другие природные ресурсы.
- •Формы собственности на землю. Право частной собственности на землю.
- •Право муниципальной собственности на землю.
- •Понятие и виды прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков.
- •Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками.
- •Пожизненное наследуемое владение земельными участками.
- •Ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут).
- •Аренда земельных участков.
- •Безвозмездное срочное пользование земельными участками.
- •Правовая охрана земель: понятие, цели.
- •Правовое регулирование консервации земель.
- •Правовые основы мелиорации земель.
- •Понятие мелиорации земель как системы мер по коренному улучшению земель. Типы и вид мелиорации земель.
- •Порядок проведения мелиорации земель по действующему законодательству.
- •Глава VI. Порядок проведения мелиорации земель
- •Организационный механизм в сфере использования и охраны земель: понятие и содержание.
- •Государственный мониторинг земель.
- •Государственный кадастр недвижимости. Государственный кадастровый учет земельных участков.
- •Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними.
- •Землеустройство.
- •Земельный контроль и надзор: понятие, виды.
- •Государственный земельный надзор: субъекты, их полномочия, порядок осуществления.
- •Перевод земель из одной категории в другую.
- •Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии рф.
- •Полномочия Министерства сельского хозяйства Российской Федерации в сфере использования и охраны земель.
- •Понятие экономического механизма в сфере использования и охраны земель.
- •Методы экономического регулирования в сфере использования и охраны земель.
- •Правовые основы платы и налога на землю.
- •Оценка земельных участков.
- •Арендная плата за землю.
- •Кадастровая стоимость земельного участка. Порядок проведения кадастровой оценки земель.
- •Гарантии прав на землю.
- •Защита земельных прав.
- •Возмещение убытков, причиненных нарушением прав на землю.
- •Рассмотрение земельных споров. Порядок передачи земельного спора на рассмотрение в третейский суд.
- •Понятие юридической ответственности за земельные правонарушения. Основания юридической ответственности за земельные правонарушения.
- •Понятие и виды земельных правонарушений.
- •Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями.
- •Административная ответственность за земельные правонарушения.
- •Уголовная ответственность за земельные правонарушения.
- •Роль и место правоохранительных органов в обеспечении охраны земель.
- •Деятельность судов общей юрисдикции в сфере охраны и использования земель.
- •Основные принципы международного сотрудничества в области охраны земельных ресурсов.
- •Международные природоохранительные организации. Международные конференции по охране окружающей среды и устойчивому развитию.
- •Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения.
- •Особенности оборота земель сельскохозяйственного использования.
- •Правовое регулирование использования земель сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.
- •Правовое регулирование использования земель сельскохозяйственного назначения для ведения личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства.
- •Понятие и состав земель населенных пунктов.
- •Территориальное зонирование: понятие и содержание.
- •Виды и содержание градостроительной документации.
- •Правовой режим земель, входящих в пригородные зоны.
- •Понятие и общая характеристика правового режима земель особо охраняемых территорий и объектов.
- •Правовой режим земель особо охраняемых природных территорий.
- •Государственные природные заповедники
- •Национальные парки
- •Природные парки
- •Государственные природные заказники
- •Правовой режим земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
- •Правовой режим земель рекреационного назначения.
- •Правовой режим природоохранного назначения.
- •Правовой режим земель историко-культурного назначения.
- •Правовой режим особо ценных земель.
- •Понятие и состав земель лесного фонда.
- •Правовое обеспечение охраны и защиты земель лесного фонда.
- •Правовой режим земель, предоставленных для пользования недрами.
- •Понятие и общая характеристика правового режима земель водного фонда, приоритета охраны водных объектов перед их использованием.
Особенности оборота земель сельскохозяйственного использования.
В сфере земельных отношений рыночный оборот земель возникает вслед за признанием земельных участков объектами гражданских прав. Независимо от того, в какой собственности находится земля — частной, государственной или муниципальной, — распоряжаться земельным участком (определять его юридическое положение) собственник может в пределах, установленных законом.
Согласно российскому земельному законодательству земельный участок можно продать, подарить, отдать в залог, сдать в аренду и распоряжаться им иным образом, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Так, например, ограничения оборотоспособности земельных участков установлены в ст. 27 ЗК РФ. Совершение каждого вида сделки оформляется соответствующим договором.
Одним из наиболее распространенных договоров, присущих рыночным отношениям, является договор купли-продажи.
Договор купли-продажи недвижимости представляет собой гражданско-правовой договор, по которому продавец передает покупателю конкретное недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Из этого правила следует, что договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей 454—491 и 549—557 ГК РФ и особенностей, установленных статьей 37 ЗК РФ, статьями 3, 8 и 10 рассматриваемого Федерального закона.
Для продажи земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения должны выполняться следующие требования:
1) продавать можно земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2001 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»;
2) продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа земельного участка обратно, об ограничении покупателя совершать в дальнейшем действия по распоряжению земельным участком, отстранении себя от ответственности в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами;
3) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.
Положения ст. 8 Закона об обороте имеют цель урегулировать отношения, связанные с куплей-продажей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, а также сохранение земель сельскохозяйственного назначения в собственности субъектов Федерации и муниципальных образований. Основной смысл состоит в том, что при продаже земельного участка субъекты РФ или органы местного самоуправления имеют преимущественное право покупки продаваемого земельного участка по объявленной цене. Также в законе устанавливается механизм реализации субъектом Федерации или органом местного самоуправления преимущественного права покупки земельного участка.
К существенным условиям договора купли-продажи относятся условия о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), который в отношении недвижимости определяется путем указания в договоре купли-продажи данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 1 ст. 554 ГК РФ). На практике для определения сведений об объекте недвижимости, включаемых в число существенных условий договора, предлагали руководствоваться сведениями, включаемыми в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: адрес (месторасположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая, по кадастровому плану или по документам), назначение (абз. 3 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации).
Во-вторых, к числу существенных условий договора, помимо условия о предмете, п. 1 ст. 432 ГК РФ предписывает также относить условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В-третьих, категория и целевое назначение земельного участка не должны изменяться.
Иные особенности договоров купли-продажи отражены во 2 части ГК РФ (обязательная письменная форма, правомочия участников сделки, общие и дополнительные условия, позволяющие признать сделку недействительной и т.д.).
Статья 9 Закона об обороте допускает возможность передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду как путем заключения договоров аренды со всеми участниками долевой собственности, так и с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. Особо следует подчеркнуть, что в старой редакции Закона об обороте речь шла об одном из участников долевой собственности, действующем на основании доверенности. Возможно, учитывая то, что для заключения договора аренды требуется обладать соответствующими знаниями в области юриспруденции, законодатель внес изменения в Закон.
Также в статью 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» внесены изменения в части требований к договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которые сводятся к следующему.
Установлено требование нотариального удостоверения доверенностей на право заключения договора аренды, выдаваемых сособственниками земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей собственности, представителям. В качестве альтернативы нотариальному удостоверению такой доверенности новая редакция п. 2 ст. 9 Закона устанавливает возможность удостоверения доверенности должностным лицом органа местного самоуправления, расширяя перечень способов удостоверения доверенностей, которые п. 3 ст. 185 ГК РФ приравнивает к нотариально удостоверенным.
Собственник земельного участка имеет право самостоятельно определять срок договора аренды. Это право входит в комплекс прав собственника свободно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком. Федеральный закон установил, что в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду, законом субъекта РФ может устанавливаться минимальный срок аренды сельскохозяйственных угодий.
В пункте 6 ст. 9 Закона об обороте установлено, что площадь арендуемых земельных участков не ограничивается. Эта норма соответствует части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, которая допускает ограничение прав и свобод человека и гражданина федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Порядок и условия расторжения договора аренды определяются в самом договоре аренды.
Вместе с тем статьями 619 и 620 ГК РФ, а также статьей 46 ЗК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора либо арендодателя.
Представляется возможным констатировать тот факт, что аренда земельной доли невозможна в связи с тем, что собственник доли не знает ее месторасположения, поэтому не может передать ее в аренду, а арендатор ее использовать. Для передачи в аренду земельной доли ее необходимо выделить в натуре, провести межевание, присвоить образованному участку кадастровый номер и зарегистрировать право собственности на земельный участок. Только после совершения этих действий можно передавать земельный участок в аренду.
Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
Статьями 1110—1175 ГК РФ установлены основные понятия и процедуры наследования.
В статьях 1176—1185 ГК РФ приведены нормы, касающиеся особенностей наследования отдельных видов имущества. В частности, в соответствии со статьей 1181 ГК РФ установлено, что принадлежащий наследователю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специального разрешения не требуется.
При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству также переходят находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
Установлены дополнительные особенности наследования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Так, если принятие наследства в виде земельного участка связано с нарушением требований, содержащихся в статьях 3 и (или) 4 Закона об обороте, то наследники обязаны произвести отчуждение такого земельного участка (статья 5 Закона).
Статьей 3 Закона об обороте определен круг лиц, которым не могут принадлежать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на праве собственности. Статья 4 Закона об обороте устанавливает порядок определения (минимального и максимального) размера общей площади земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может находиться в собственности одного лица.
В соответствии с Законом об обороте критерии для определения минимальных размеров сельскохозяйственных земельных участков устанавливаются в соответствии с требованиями землеустройства.
При невозможности раздела земельного участка такой участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальным наследникам предоставляется компенсация.
Таким образом, оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой систему перераспределения земельных участков, предоставленных для нужд сельского хозяйства (а также предназначенных для этих целей), между участниками земельных правоотношений. В состав основных операций оборота земель сельскохозяйственного назначения входят сделки: купли-продажи , аренды, наследования, рассмотренные выше, а также залога, дарения, мены, ренты и пожизненного содержания с иждивением.