Аренда земельных участков.

Основанием возникновения права аренды земельного участка является договор аренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Помимо прочего имущества, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть также установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В частности, в соответствии с п. 4 ст. 27 комментируемого Кодекса не допускается сдача в аренду земельных участков, на которых расположены государственные природные заповедники и национальные парки, а также других участков.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Что касается земельного участка, то к числу необходимых сведений о нем могут быть отнесены данные о его местоположении и размерах.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, право сдавать участки в аренду может иметь лицо, обладающее правом пожизненного наследуемого владения.

Существенное значение имеет также форма договора аренды. Договор, по которому хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, установленных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества всегда заключается в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (см. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст. 164 ГК РФ), подлежит государственной регистрации.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего выкуп арендованного имущества. В этих случаях регистрируется не только сам договор, но и последующий переход права собственности.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. До недавнего времени предельным сроком аренды земельных участков был срок 49 лет. Комментируемый Кодекс такого предельного срока не установил.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Для земельных участков, предоставляемых в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, порядок определения размера арендной платы может быть установлен Правительством РФ. В основе такого расчета может лежать стоимость земельного участка - кадастровая или рыночная.

Оценка производится в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Методическими указаниями по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденными постановлением Госстроя России от 26 апреля 1999 г. N 31, Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденными постановлением Минэкономики России, Минфина России, Госстроя России от 21 июня 1999 г. N ВК-477.

В основе оценки рыночной стоимости земельного участка обычно лежат следующие ценообразующие факторы:

общая экономическая ситуация в стране, регионе и районе оценки;

инвестиционный климат;

характеристика населения и его платежеспособный спрос;

наличие или отсутствие рынка долгосрочных кредитов;

тенденции развития местности;

обременения и ограничения, устанавливаемые на использование и характер застройки земельного участка;

площадь и форма участка;

ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам;

близость к транспортным магистралям;

наличие или отсутствие мест рекреации;

наличие или отсутствие вредных экологических факторов;

характеристика соседних объектов;

наличие или отсутствие социальной инфраструктуры района: школы, больницы, спортивные сооружения и т.п.;

инженерная подготовка участка;

почва, характеристика грунта, геологические и гидрологические условия.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества плодов, продукции или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. В частности, такое изменение может быть вызвано природными причинами (например, естественной эрозией) или быть результатом антропогенного воздействия (аварии, катастрофы и прочие обстоятельства, наступившие не по вине арендатора).

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с целевым назначением имущества. В частности, при аренде земельных участков необходимо соблюдать целевое назначение земли в соответствии с ее категорией и видом разрешенного использования.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

В соответствии с частью третьей ГК РФ, вступившей в законную силу 1 марта 2002 г., особых правил для наследования прав и обязанностей по договору аренды земельных участков не предусмотрено.

Принципиальные изменения внесены ГК РФ в регулирование срока договора аренды (ст. 610). Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного.