1. Ограничения (обременения) земельного участка.

Ограничения (обременения) земельного участка - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

 В соответствии с требованиями федерального законодательства деятельность по развитию территорий городов и иных населенных пунктов, включая территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировку территории, строительство, капитальный ремонт и

реконструкцию объектов капитального строительства, а также использование земельных участков и всего, что расположено над и под поверхностью земельных участков, осуществляется при условии соблюдения установленных ограничений и обременений земельных участков.

Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства предусматриваются в градостроительных регламентах территориальных зон в составе Правил землепользования и застройки города Москвы. Информация о градостроительных регламентах,

установленных для территориальной зоны, в пределах которой расположен земельный участок, сведения о границах зон действия публичных сервитутов указываются в градостроительном плане соответствующего земельного участка.

Ограничения и обременения прав на земельные участки, включая публичные сервитуты, подлежат государственной регистрации. Примерный перечень видов обременений земельных участков и ограничений их использования в городе Москве До утверждения Правил землепользования и застройки города Москвы градостроительные регламенты обосновываются и утверждаются в установленном порядке в составе документов территориального планирования и документации по планировке территории.

Документами территориального планирования, документацией по планировке территории, а также ранее установленными градостроительными регламентами определяется принадлежность земельных участков и их частей к территориям с видами обременений земельных участков и ограничений их использования, установленными в настоящем Перечне:

1. Ограничение "не подлежит приватизации, изъят из оборота"

устанавливается в отношении земельных участков или их частей,

расположенных на территориях, ограниченных действующими линиями

градостроительного регулирования особо охраняемых природных территорий

федерального значения (национальные парки), а также занятых объектами,

перечни которых установлены федеральными законами.

2. Ограничение "не подлежит приватизации, ограничен в обороте"

устанавливается в отношении земельных участков или их частей, занятых

объектами, перечни которых установлены федеральными законами, а также

расположенных на территориях, ограниченных следующими действующими

линиями градостроительного регулирования:

- границами технических зон строящихся и проектируемых линий

метрополитена;

- границами технических зон действующих линий и сооружений

метрополитена;

- границами историко-культурных заповедных территорий;

- границами особо охраняемых природных территорий;

- границами зон санитарной охраны источников питьевого

водоснабжения;

- границами санитарно-защитных зон.

3. Ограничение "не подлежит приватизации, зарезервирован для

государственных нужд" устанавливается в отношении земельных участков

или их частей, решение о резервировании которых принято в

установленном порядке Правительством Москвы и расположенных на

территориях, ограниченных следующими действующими линиями

градостроительного регулирования:

- границами территорий, предназначенных для размещения

проектируемых железнодорожных путей, станций и других железнодорожных

сооружений;

- границами технических зон строящихся и проектируемых линий

метрополитена;

- границами технических (охранных) зон строящихся и проектируемых

инженерных сооружений и коммуникаций;

- границами земельных участков, зарезервированных для образования

особо охраняемых природных территорий.

4. Ограничение "не подлежит приватизации" устанавливается в

отношении земельных участков или их частей, расположенных на землях

или следующих видах территорий:

- землях общего пользования (занятые транспортными магистралями,

улицами, площадями, проездами, автомобильными дорогами, мостами,

тоннелями, подземными пешеходными переходами, эстакадами инженерными

сооружениями и коммуникациями, набережными, парками, лесопарками,

скверами, садами, бульварами, водными объектами, пляжами, береговой

полосой водных объектов);

- землях в составе территорий, предусмотренных документами

территориального планирования и документацией по планировке для

использования в государственных или общественных интересах;

- землях в границах водоохранных и прибрежных зон водных

объектов, установленных в соответствии с Водным кодексом Российской

Федерации.

5. Ограничение "ограничивается ведение хозяйственной деятельности

и запрещается строительство, реконструкция, за исключением применения

специальных мер, направленных на сохранение, восстановление

историко-градостроительной или природной среды объекта культурного

наследия с оформлением в установленном порядке охранного обязательства

на объекты культурного наследия" устанавливается для земельных

участков и территорий охранных зон, в границах которых расположены

объекты культурного наследия.

6. Обременение "собственник, землевладелец, землепользователь и

арендатор земельного участка обязан обеспечить возможность проведения

эксплуатационными службами аварийно-восстановительных работ, работ по

предотвращению возникновения чрезвычайных ситуаций, ремонта,

обслуживания и реконструкции расположенных на земельном участке

подземных коммуникаций и сооружений и доступ на участок для этого

специалистов соответствующих эксплуатирующих и других

специализированных организаций, строительной и специальной техники, а

также получать согласование этих организаций для проведения на данном

земельном участке земляных и строительных работ в технических

(охранных) зонах указанных подземных коммуникаций и сооружений"

устанавливается для земельных участков или их частей, расположенных в

границах технических (охранных) зон действующих или проектируемых

инженерных сооружений и коммуникаций, а также всех земельных участков

на территории Москвы, если в кадастровом плане земельного участка не

установлена техническая (охранная) зона размещения таких сооружений и

коммуникаций.

7. Обременение (ограничение) "собственник, землевладелец,

землепользователь и арендатор земельного участка обязан выполнять

требования об охране, реабилитации, воссоздании растительного и

почвенного покрова" устанавливается в отношении земельных участков в

случаях, предусмотренных законодательством об охране окружающей

природной среды.

8. Обременение "собственник, землевладелец, землепользователь и

арендатор земельного участка обязан обеспечить возможность

использования части воздушного пространства над земельным участком для

размещения нависающих частей сооружений, расположенных на смежных

участках" устанавливается в габаритах соответствующей части

сооружения, обоснованных документацией по планировке и (или) проектной

документацией.

9. Обременение "собственник, землевладелец, землепользователь и

арендатор земельного участка обязан обеспечить возможность

использования части пространства под земельным участком для размещения

на смежном земельном участке подземного сооружения, необходимого для

государственных или общественных нужд" устанавливается в габаритах

этого сооружения, обоснованных документацией по планировке и (или)

проектной документацией.

10. Обременение "собственник земельного участка, землевладелец,

землепользователь, арендатор земельного участка обязан обеспечить

возможность использования расположенных на земельном участке

озелененных территорий, автостоянок, детских, спортивных,

хозяйственных, иных площадок или их частей" устанавливается в

габаритах, обоснованных документацией по планировке, в целях

обеспечения совместного использования объектов комплексного

благоустройства жителями смежных земельных участков.

11. Публичный сервитут "собственник, землевладелец,

землепользователь земельного участка обязан обеспечить возможность

прохода и (или) проезда через земельный участок в установленных

границах" устанавливается для обеспечения доступа к зданиям,

строениям, сооружениям и земельным участкам в границах, обоснованных

проектом межевания соответствующей территории.

12. Публичный сервитут "собственник, землевладелец,

землепользователь земельного участка обязан обеспечить возможность

размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и

подъезда к ним, проведение специализированной организацией инженерных

и геодезических изысканий" устанавливается по мере необходимости в

соответствии с требованиями федерального законодательства.

Изменения и дополнения настоящего Перечня осуществляются

Правительством Москвы.

2. Виды ограничений (обременений) прав на земельные участки, подлежащие государственной регистрации.

В соответствии с гражданским и земельным законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав на земельные участки:

- ипотека земельного участка, возникающая на основании договора и в силу закона (ст. 11 Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости));

- доверительное управление земельным участком (ст. 1017 ГК РФ);

- рента (ст. 586 ГК РФ);

- аресты и запрещения на заключение сделок (ст. 1, 28 Закона о государственной регистрации прав);

- права требования, предъявленные в судебном порядке (ст. 28 Закона о государственной регистрации прав);

- решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 279 ГК РФ);

- публичные сервитуты (ст. 23 ЗК РФ); доп. см. Обременение права собственности земельным сервитутом

- особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (ст. 56 ЗК РФ);

- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных (ст. 56 ЗК РФ);

- условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности (ст. 56 ЗК РФ);

- иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ и ГК РФ, иными федеральными законами. Перечисленные ст. 56 ЗК РФ ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решениями суда бессрочно или на определенный срок. Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Ограничения следуют за вещью, а потому при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу ограничения сохраняются.

3.По типу разрешенному использованию.

В 2007 году Министерством экономического развития и торговли РФ были разработаны Методические указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, установивший конкретный перечень из 16 видов разрешенного использования для земель населенных пунктов, а именно:

1. земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2. земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

3. земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4. земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5. земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7. земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

8. земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9. земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11. земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

14. земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

15. земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16. земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

К каждому из приведенных выше видов разрешенного использования, установленного указанными выше Методическими рекомендациями, существует соответствующая расшифровка, определяющая точное содержание каждого вида разрешенного использования.

Например, установлено, что вид разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» включает такие виды разрешенного использования как:

• земельные участки фабрик, заводов, комбинатов;

• земельные участки производственных объединений, концернов, промышленно-производственных фирм, трестов;

• земельные участки других промышленных предприятий;

• земельные участки баз и складов;

• земельные участки прочих предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.