Требования предъявляемы к жилому помещению по договору найма и договору соц. найма жилого помещения.

Помещение должно быть жилым, изолированным и пригодным для проживания (ДН).

По ДСН должна быть предоставлена квартира. Исключение: изолированная комната мб предоставлена только в случае, предусмотренном в п.4 ст. 59 ЖК.

Жилое помещение по ДСН должно быть предоставлено не менее нормы предоставления общей площади жилого помещения на 1 члена семьи. Норма определяется муниципальными образованиями самостоятельно: Ижевск - 13,3 кв. м, Глазов – 28 кв. м на 1 человека, Кизнер – 18 кв. м, Сарапул – 12 кв.м. Норма может быть больше, но не более чем в 2 раза в следующих случаях:

1. если предоставлению подлежит 1 комнатная квартира

2. если предоставлению подлежит комната в порядке п. 4 ст. 59 ЖК

3. если в составе семьи имеются граждане, страдающие определенными формами хронических заболеваний.

Норма может быть меньше, если у кого-либо из членов семьи имеется на праве собственности другое жилое помещение.

Жилое помещение должно быть благоустроено в условиях данного населенного пункта. Оно должно состоять из такого количества комнат, чтобы члены семьи разного пола, кроме супругов, не проживали в одной комнате.

6. По объему прав нанимателя

См. схему.

Обмен жилыми помещениями возможен только в рамках одного жилого фонда. Договор в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Ели сторона отказывается выезжать, ее можно выселить.

Для договора обмена предусмотрен ряд условий: позитивные – условия, при которых обмен допускается; негативные – обмен не допускается. Позитивные: согласие всех совершеннолетних членов семьи, получение согласия органов опеки и попечительства, если в семье есть не совершеннолетние, согласие наймодателей и той и другой стороны. Отказ наймодателя возможен только при наличии негативных условий обмена.

Договор обмена недействителен:

• Нарушение позитивных и негативных условий обмена.

• Основания недействительности, предусмотренные ГК.

Последствие – двусторонняя реституция. Возвращение в первоначальное положение.

Договор подряда

- это соглашение, по которому одно сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и передать материальный результат этой работы заказчику, а последний обязан принять и оплатить.

Структура договорных связей при заключении ДП:

1. простая структура:

   1. прямой подряд: заказчик – подрядчик

   2. 1 договор, но на стороне подрядчика участвуют несколько лиц (обязательство со множественностью лиц). Солидарное/долевое. Характер обязательств определяется не по ст. 321, 322, а зависит от того делим предмет договора подряда или не делим: если делим – долевая, неделим – солидарная.

2. сложная структура:

   1. подрядчик, заключив договор с заказчиком, имеет право поручить часть работ третьему лицу (субподрядчику). Обязательство исполняется 3м лицом, ответственность перед заказчиком несет генеральный подрядчик (сторона по договору).

   2. В строительном подряде: с генподрядная организация заключается договор подряда на выполнение работ по строительству здания. С субподрядной организацией заключается договор на выполнение определенных работ. Генподрядчик должен согласиться на заключение договора с субподрядной организацией.

Статья 705 распределение риска:

1. риск случайной гибели или порчи материалов несет сторона, предоставившая материал, до наступления срока передачи предмета договора подряда заказчику. При просрочке риск переходит на просрочившую сторону.

2. риск случайной гибели предмета договора подряда несет подрядчик до наступления срока передачи предмета договора подряда заказчику. При просрочке риск переходит на просрочившую сторону.

Правило, согласно которому подрядчик несет риск предмета договора подряда до наступления срока передачи его заказчику, означает, что если предмет дп случайно погиб или окончание работы стало невозможным не по вине сторон, то подрядчик не имеет права требовать вознаграждения за выполненную работу. Нет результата - нет оплаты.

Исключения из общего правила: 1) если результат работы был не достигнут или оказался не пригодным исключительно из-за недоброкачественности предоставленного заказчиком материала, о чем подрядчик предупреждал заказчика, то подрядчик сохраняет право требовать оплаты; 2) (для договора строительного подряда) если объект строительства законсервирован в виду необходимости проведения экспертизы, подрядчик имеет права требовать оплаты выполненной до этого момента работы.

Поэтапная оплата работ означает ли переход риска случайной гибели предмета ДП на заказчика??? Поэтапная оплата, приемка работ не означает переход риска случайной гибели на…. См. информационное письмо президиума … обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда

Заказчик не мб собственником договора подряда:

-по правилам ст.223 ГК право собственности у приобретателя по договору возникает с момента передечи вещи

-правила п.2 ст.703 подрядчик передает права

Подрядчик так же не мб собственником предмета договора подряда:

-правила ст.705 специальная норма по отношению к ст.211

-ст.218 право собственности на вновь созданную вещь возникает у её создателя при необх условии:если он создает эту вещь для себя самого.(на подрядчика это право не распространяется)

-ст.712 подрядчик против заказчика имеет право удержания вещи(пока заказчик не рассчитался подоговору подрядчик вправе удержать вещь)

-правила ст.729 при досрочном расторжении договора подряда заказчик имеет право требовать передачи ему незавершенного результата работы

Вещь является объектом обязательственных правоотношений, а право собствености возникает у заказчика после передачи ему вещи.

Право собственности либо по соглашению сторон либо судом мб признанно при прекращении договора подряда (в том числе на незавершенную вещь и готовую мб признанно за одной из бывших сторон)

Существенные условия:

-предмет договора

Предмет ДСП Мб подтвержден только утвержденной проектно-сметная документации, если ее нет, то договор не заключен. Исключения: президиум ВАС если в тексте ДСП дана техническая характеристика несложного строительного объекта, то суд может признать, что договор заключен.

- условия о сроке. Ст. 708 не сказано, что они существенные, но при этом они дБ указаны.

Три вида сроков: начальный, промежуточный и конечный. Суд. Практика: начальные и конечные сроки - существенные сроки ДП, промежуточные – не существенные т.к. они включаются в договор по соглашению сторон.

Конечный – правила применения ст. 705 – распределение риска, начальный, промежуточный – их нарушение дает право заказчику потребовать расторжения договора и возмещения убытков, дает право поручить эту работу 3му лицу (др. подрядчику) за разумную цену.

По ДБП нарушение срока – соразмерное уменьшение цены.

- цена – существенное условие. Цена ДП – смета. Для ДСП если цена не распределена по смете – договор не заключен.

Смета: твердая, приблизительная. Презумпция твердой сметы: твердая смета не Мб изменена по требованию 1 из сторон, даже тогда когда при заключении договора подрядчик не предвидел всех необходимых расходов.

Исключения (возможность требования изменения твердой сметы):

1. ч. 2 п.6 ст. 709 – существенное возрастание стоимости материалов и оборудования, услуг 3х лиц (подрядчик может требовать изменения сметы, если заказчик не согласен, подрядчик может требовать расторжения договора. Ст. 451 распределение судом расходов.)

2. при применении правила об экономии подрядчика ст. 710

3. при применении правила об обязанности подрядчика возвратить заказчику остатки предоставленного материала.

4. при применении правил о качестве выполненных работ ст. 723

Приблизительная смета. Об увеличении цены надо своевременно уведомить заказчика. Увеличение стоимости предоставленного материала подрядчиком не влечет перерасчета цены по ДБП.

Права и обязанности сторон.

По ДП у заказчика есть право отказать от договора в любое время безосновательно. Последствия такого отказа - оплата работ, выполненных к моменту отказа + возместить убытки подрядчику в размере разницы между ценой договора и реально понесенными затратами подрядчика. Убытки еще надо доказать, причем убытки в пределе разницы.

В ДБП убытки возмещению не подлежат, заказчик обязан оплатить только расходы.

Постановление пленума ВАС от 11.07.11 № 54 «о некоторых вопросах разрешения споров возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Правило п.2 ст. 455: по ДКП Мб продан товар, имеющийся в наличии так и тот который будет создан или приобретен продавцом в будущем.

Найти постановление!!!

• Вопрос разграничения будущей купли – продажи и ДП остается открытым

• Правила заключения договора

• По смыслу п.2 ст. 158 ГК государственной регистрации подлежит только такой договор К-П жилого помещения, при заключении которого жилое помещение уже принадлежит на праве собственности продавцу, и это право зарегистрировано в гос. реестре. Если заключен ДКП будущего жилого помещения, то этот договор не подлежит гос. регистрации, его следует считать заключенным с момента подписания его сторонами.

• Если право собственности на земельный участок принадлежит покупателю будущей недвижимости, то в это случае отношения по созданию будущей недвижимой вещи следует квалифицировать как строительный подряд. В этом случае право собственности на здание (сооружение), созданное по такому договору, возникает у собственника земельного участка с момента гос. регистрации данного права.

• При заключении ДКП будущей недвижимой вещи возникает проблема определения предмета договора. П. 2 постановления: 1. предмет будет определен, если в договоре указан кадастровый номер недвижимости 2. индивидуализация предмета договора мб осуществлена путем указания сведений, позволяющих индивидуализировать недвижимое имущество (место нахождения недвижимости, ориентировочная площадь, иных характеристики в соответствии с проектно-сметной документацией). Если предмет не определен, то договор нельзя считать незаключенным, если имеются сведения, позволяющие идентифицировать предмет (например, в акте приема – передачи, составленном во исполнение данного договора).

• Исполнение договора: если у продавца так и не оказалось данной недвижимости, то продавец в судебном порядке не Мб понужден к передаче данной вещи в натуре (п. 5). Он обязан только возместить убытки. Когда спорное имущество имеется в натуре, им владеет продавец и его право собственности зарегистрировано в ЕГРП, то в этом случае возможно понуждение к исполнению обязательства в натуре. Если покупателем предъявлен иск о признании права собственности на недвижимое имущество и истребование имущества у ответчика. Суду следует квалифицировать данные требования как 1. требования о понуждении к исполнению обязательства по передачи индивидуально – определенной вещи + 2. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.

Особенности правового регулирования ДСП:

1. особые источники - ГК, градостроительный кодекс РФ, ФЗ от 25.02.99 «об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», инф. письмо №51, инф. письмо от 25.07.2000 № 56 обзор практики разрешения АС споров, связанных с договорами на участие в строительстве.

2. особая структура договорных связей (см. выше)

3. необходимы определенные правовые основания для заключения договора строительного подряда: проектно - сметная документация, по объектам производственного и социального назначения должно быть экспертное заключение, разрешение органов МСУ на строительство на подведомственной территории, документ о выделение земельного участка на осуществление строительства или свидетельство праве собственности на земельный участок

4. на заказчика возлагается обязанность по подготовке стройплощадки к выполнению подрядчиком строительных работ по данному договору (обязанность предоставить разрешительную документацию о производстве работ в зоне прохождения подземных коммуникаций, воздушных линий электропередач, вырубку деревьев, снос строений, расположенных на земельном участке (обязанность переселить граждан из занимаемых жилых помещений в другое жилое помещение), изолировать стройплощадку).

5. особая форма контроля за ходом выполнения работ подрядчиком – заключение заказчиком договора на оказание таких услуг с инженером или инженерной организацией. Условия данного договора: форма и сроки осуществления контроля, форма реагирования на обнаруженный недостатки, сроки устранения недостатков, ответственность за нарушение сроков.

6. если материалы и оборудование для выполнения работ по ДСП дБ предоставлены заказчиком, то на указанные отношения в рамках ДСП распространяются условия договора поставки.

7. установлен принцип делового сотрудничества сторон при исполнении обязательств по ДП. Неисполнение стороной по ДСП обязанности по сотрудничеству может учитываться при применении мер ответственности за нарушение договорного обязательства.

8. поскольку финансирование строительства по ДСП осуществляется в форме подписания актов приема – сдачи (акт по форме №2) следует иметь в виду, что работы, включенные в такой акт, не предусмотренные ДСП, не подлежат оплате заказчиком, даже в том случае, когда такой акт им подписан.

9. особый порядок сдачи приемки – она осуществляется в 2 этапа: 1. по получению заказчиком уведомления от подрядчика о завершении работ заказчик обязан создать рабочую комиссию по приемке объекта. В состав комиссии входят представители сторон. Выявленные дефекты дБ указаны в акте комиссии и дБ указаны сроки их устранения. 2. создается государственная приемочная комиссия – представители сторон, представители всех надзирающих органов (МЧС, санэпидем надзор и т.д.)

Особенности правового регулирования ДБП:

• Договор бытового подряда является публичным договором

• Специальные источники – закон о защите прав потребителей, правила бытового обслуживания граждан и т.д. (см. Список в сборнике задач)

• Ч. 2 ст. 731 не возмещаются убытки

• Существенные условия – цена

• Дополнительная информационная обязанность подрядчика

• Публичная оферта

• Ч. 2 ст. 733 не влечет перерасчета

• Неустойка (пеня) за нарушение сроков начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки, вплоть до начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

• Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

• Компенсация морального вреда