- •Содержание
- •Введение
- •Глава 1. Определение недвижимости
- •1.1. Виды недвижимости
- •Глава 1. Определение недвижимости 1.2. Основные фонды и их классификация
- •Глава 1. Определение недвижимости 1.3. Классификая объектов недвижимости
- •2. Искусственные объекты (постройки):
- •3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
- •Глава 1. Определение недвижимости
- •1.4. Предприятие как имущественный комплекс
- •Упражнения
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 2. Рынок недвижимости в системе рынков
- •2.1. Особенности и закономерности рынка недвижимости
- •Глава 2. Рынок недвижимости в системе рынков
- •2.2. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка
- •Глава 2. Рынок недвижимости в системе рынков
- •2.3. Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов
- •Глава 2. Рынок недвижимости в системе рынков
- •2.4. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости
- •Упражнения
- •Вопросы для самопроверки
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 3. Организационные основы развития и управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости
- •3.1. Субъектная структура рынка недвижимости
- •Глава 3. Организационные основы развития и управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости
- •3.2. Предпринимательская деятельность в сфере недвижимости
- •1. Получение заявки по услуге:
- •4. Юридическое сопровождение сделки:
- •5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру:
- •Глава 3. Организационные основы развития и управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости
- •3.3. Формы продаж на рынке жилой недвижимости
- •Глава 3. Организационные основы развития и управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости
- •3.4. Управление недвижимостью
- •4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
- •Упражнения
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.1. Право собственности на недвижимость
- •Глава 4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.2. Сделки с объектами недвижимости
- •Глава 4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.3. Объекты государственной регистрации
- •Глава 4. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.4. Органы государственной регистрации и порядок осуществления регистрации недвижимости
- •Упражнения
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 5. Оценка стоимости объектов недвижимости
- •5.1. Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену
- •5.1.1. Стоимостные аспекты объектов недвижимости
- •5.1.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости
- •5.1.3. Риски при операциях с недвижимостью
- •Глава 5. Оценка стоимости объектов недвижимости
- •5.2. Принципы оценки объектов недвижимости
- •1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;
- •2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;
- •3. Принципы, связанные с рыночной средой;
- •Глава 5. Оценка стоимости объектов недвижимости
- •5.3. Технология оценки объектов недвижимости
- •1. Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации).
- •2. Метод дисконтированных денежных потоков.
- •3. Техника остатка.
- •Глава 5. Оценка стоимости объектов недвижимости
- •5.4. Практическое применение различных подходов к оценке недвижимости
- •5.4.1. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
- •Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию
- •5.4.2. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
- •5.4.3. Рыночный подход к оценке объектов недвижимости
- •Упражнения
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 6. Кредитование недвижимости
- •6.1. Экономические и правовые основы залога недвижимости
- •Глава 6. Кредитование недвижимости
- •6.2. Основные участники системы ипотечного кредитования
- •Глава 6. Кредитование недвижимости
- •6.3. Ипотечное кредитование жилой недвижимости
- •Требования к выдаваемым кредитам для выкупа Северо-Западным филиалом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию [2]
- •Количество выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге
- •Глава 6. Кредитование недвижимости
- •6.4. Другие виды кредитования жилой недвижимости
- •К недостаткам долевого строительства можно отнести:
- •Упражнения
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Заключение
- •Приложение 1. Словарь определений и терминов
- •Приложение 3 паспорт объекта незавершенного производства
- •Паспорт объекта незавершенного строительства
- •Готовность объекта % по документам
- •Дополнительные сведения
- •Приложение 4. Система показателей для описания земельного участка
- •Приложение 5 передаточное распоряжение
- •Первый заместитель председатель Комитета по управлению городским
- •Приложение 6 законодательная и нормативная база развития рынка недвижимости россии
- •Приложение 7 государтсвенные целевые программы, влияющие на рынок недвижимости
- •Приложение 8 компетенция органов исполнительной власти санкт-петербурга по управлению недвижимостью
- •1. Комитет по управлению городским имуществом (год основания – 1991):
- •2. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (год основания - 1991):
- •3. Городская инвестиционно-тендерная комиссия (год основания – 1994):
- •4. Комитет по строительству (год основания – 1992):
- •5. Жилищный комитет (год основания – 1992):
- •6. Городская комиссия по недвижимости (год основания – 1995):
- •7. Агентства реконструкции и развития территорий (год основания – 1995):
- •8. Комитет по управлению городским хозяйством (год основания 1993):
- •Приложение 9 договора купли-продажи объектов недвижимости
- •Приложение 10 договора мены объектами недвижимости
- •Приложение 11 договора дарения объектов недвижимости
- •Приложение 12 договора ренты по объектам недвижимости
- •Договор пожизенной ренты
- •Приложение 13 договора аренды объектов недвижимости
- •По настоящему Договору собственник земельной доли
- •Договор аренды здания (сооружения, нежилого помещения)
- •Здание предоставляется Арендатору для
- •Приложение 14 образец отчета об оценке объекта недвижимости
- •28 120 560 (Двадцать восемь миллионов сто двадцать тысяч пятьсот шестьдесят) рублей.
- •Характеристики объекта оценки Объемно-планировочные характеристики здания
- •Количество лифтовых шахт 20 шахт
- •Приложение 15 характеристики объекта оценки
- •Количество лифтовых шахт 20 шахт
- •Приложение 16 история развития ипотеки в россии
5.1.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости
Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.
1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:
- макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
- микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.
2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:
- массированная реклама;
- инфляционные ожидания;
- симпатии;
- осведомленность и т.д.
в настоящем пособии не рассматриваются.
3. Физические факторы:
- местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
- архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
- состояние объекта недвижимости;
- наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
- экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).
4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир [5] :
- количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;
- объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);
- престижность района;
- экологическая обстановка в районе;
- транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
- социальная однородность дома;
- характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);
- юридическая «чистота» объекта.
Эти факторы будут рассмотрены в настоящем пособии чуть ниже, когда пойдет разговор, непосредственно, об оценке объектов недвижимости.
Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.
Институт профессиональной оценки в нашей стране начал развиваться в 1994 – 1995 года. Точное число действующих в Петербурге оценщиков неизвестно. По различным оценкам их около 200 человек [6] .
При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику следует учитывать следующие критерии:
- членство оценщика в профессиональной организации;
- наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке;
- желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами профессиональной организации;
- профессиональный опыт оценщика;
- наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.
При выборе оценочной фирмы заказчику следует собрать информацию об опыте работы фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложность оцениваемых объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.