Управление имуществом

Шеншин Александр Сергеевич

Тема 1. Введение в управление имуществом.

1 Вопрос. Понятие имущества

Имущество - все выгоды и интересы связанные с собственностью.

Имущество - вещи и права имеющие денежную оценку.

Вещь - материальные объекты живой или не живой природы изученные офиц. наукой и относительно легко доступные для хоз. использования.

Вещи бывают:

Движимые:

Движимые вещи (движимое имущество) - все что не является недвижимостью в том числе животные, птицы, рыбы, деньги, ценные бумаги, имущественные паи.

Недвижимые:

(недвижимость) - все что прочно связано с землей, то есть все что нельзя переместить без несоразмерного ущерба назначению перемещаемого обекта. В соответствии с

1. Российским законодательство к недвижимости относят:

1. земельные участки - участок земной поверхности в установленных границах

2. здания и сооружения - объекты капитального строительства

3. недра - все чо ниже земельного участка

2. Объекты приравненные к недвижимости по закону:

1. жилые и не жилые помещения

2. объекты незавершенного строительства - объект капитального строительства законченный хотя бы на 15%

3. предприятия как имущественный комплекс - все что есть на балансе юр. лица при его купле - продаже

4. домовладение - имущественный комплекс, но используемый в личных, не предпринимательских целях.

3. Объекты отнесенные к недвижимости по аналогии обязательной гос. регистрации имущественных прав на них:

1. воздушные суда

2. морские суда

3. речные суда

4. космические объекты

Существуют объекты занимающие промежуточное положение между движимостью и недвижимостью:

1. существенные части недвижимых вещей ( отделка, инженерные коммуникации, окна)

2. принадлежность недвижимых вещей - движимое имущество служащее тем же целям что и недвижимое.

К какой категории объектов отнести ту или иную вещь со спорным статусом решают исходя из следующих фактов:

1. срок эксплуатации

2. стоимость

3. намерения сторон

Имущественные права:

• вещные - права собственности, права пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты - имущественное право - право ограниченного пользования чужой собственности

• исключительные: среднее между вещными и обязательственными. Интеллектуальная собственность

• обязательственные: право аренды, право ипотеки, право ренты, право безвозмездного срочного пользования, право доверительного управления

Отличия:

вещные права абсолютны (бессрочные)

обязательственные права относительные (срочные)

Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость и сдлок с ней.

	вещные	обязательные
сделка	+	+
право	+	-

Сделка - действия направленные на установление, прекращение, изменение прав и обязанностей у стороны гражданских правоотношений. Любой договор по определению явл. сделкой т.к. договор это соглашение двух и более сторон направленное на установление, прекращение, изменение гражданских прав и обязанностей.

Основаниями восстановления, прекращения или изменения гр. прав и имущественных прав в частности явл:

1. закон

2. нормативный акт изданный исполнительной власти

3. судебное решение

4. деликт (проступок или нанесение кому то ущерба) или необоснованное обогащение

5. договор

6. создания творческим трудом

Для юристов вообще и для чиновников в частности, имущество (собственность) представляет собой только вещи.

Служебная и коммерческая тайна -

Работа и услуги - некий результат человеческой деятельности отличающиеся результатами

Объекты личных неимуществ. прав - свобода слова, жизнь, право на труд

2 вопрос. Сущность управления имуществом.

Управление имуществом - распоряжение собственностью (необязат. своей) с максимальной эффективностью.

Собственность:

1. вещная - полномочия собственника сводятся к реализации следующих компетенций: пользование, владение (физическое обладание вещью), распоряжение (отчуждение прав на нее по тем или иным основаниям в пользу третьих лиц или унич тожение вещи если это не нарушает чужих интересов)

2. в правах - в отличии от вещной собственности факт владения собственностью в правах недоказуема если отсутствуют право устанавливающие документы

эффективность = эффект/ресурсы*100%

3 вопрос. Показатели оценки эффективности управления имуществом

Об эффективности распоряжения тем или иным имущественным комплексом можно судить по след. критериям:

1. показатели рентабельности (прямые показатели эффективности) = прибыль/активы (числитель всегда прибыль)

2. показатели эффекта (косвенные показатели эффективности) = если числитель положительный то может быть управление эффективное) 2.1.прибыль, 2.2. доход - прирост активов и уменьшение обязательств; 2.3. снижение расходов/уменьшение издержек, 2.4. снижение альтернативных издержек

3. рыночная стоимость динамики (если она снижается, то вы неэффективный собственник)

4 вопрос. Методология управление имуществом.

Алгоритм управления имуществом предполагает последовательное выполнение следующих этапов:

СХЕМА

человеческие ресурсы

финанс. ресурсы

имущественные ресурсы

имущественный комплекс

вещи

права

1 этап: выбор стратегии

Стратегии:

• агрессивная (спекулятивная)

• пассивная (консервативная)

• смешанная

Формализовать выбор той или иной стратегии капитала след. образом:

потребление - потребление - расходы имеющихся ресурсов для увеличение производства продукта

потребление - накопление - интенсификация производства и дающие эффект в краткосрочной перспективе (повышение квалификации персонала, либо мелкие нововведения

накопление - потребление - рост бизнеса за счет слияния и поглощений и затрат на отраслевую науку (ОКР)

накопление - накопление - вложение в недвижимость драгоценные металлы и иные непроизводительные активы способны защитить капитал от обесценивания даже в условиях кризиса.

В случае ухудшения макроэкономической обстановки капитал желательно перераспределить в пользу накопления ради накопления. после выхода экономики из кризиса наоборот. Соблюдение вышеназванного принципа называется принципом динамических систем (аккордеон), позволяет организации стабильно развиваться в долгосрочной перспективе.

2 этап: инвентаризация

• перечень объектов недвижимости

• перечень движимого имущества

• перечень объектов интеллектуальной собственности

• перечень финансовых вложений

3 этап: классификация (типологизация) выявленных объектов имущества

• перспективность целевого рынка на который ориентирован продукт производимый при помощи соответствующего актива

• избыточность рассматриваемых активов

В свою очередь классифицировать имеющиеся активы с точки зрения их избыточности можно при помощи след. методик:

• нормативный метод (предполагает сравнение фактических показателей удельной обеспеченности организации имуществом с нормативными удельными показателями)

• метод сравнения с конкурентами (отличается от предыдущего тем, что фактические показатели сравниваются сравнение происходит не с нормативными показателями, а с соответствующими удельными показателями лидера на рынке)

Существуют и другие методы выявления избыточных активов например:

-избыточными могут без дополнительных оговорок считаться непрофильные активы;

-избыточными могут считаться законсервированные (не используемые) объекты имущества;

Перспективность целевого рынка напрямую зависит от стадии его жизненного цикла. (зарождение, насыщение, рост, кризис) на первых трех стадиях емкость рынка в абсолютном денежном выражении растет, а с наступлением кризиса начинает снижаться.

Не перспективным может условно считаться рынок находящийся на третей или четвертой стадии.

Емкость рынка - продажа всех продавцов одного и того же товара за определенный период.

Определить на какой из первых трех стадий находится рынок можно сравнив темпы роста емкости рынка в абсолютном денежном выражении с темпами роста экономики соответствующего уровня: если рынок растет быстрее экономики - первая стадия, если рынок и экономика растут сопоставимыми темпами - вторая стадия, если же экономика растет быстрее рынка - третья стадия.

4 этап:

распоряжение имуществом - принятие конкретных управленческих решений в отношении тех или иных объектов имущества.

• легализовать имущество

• продажа объекта (переуступка прав)

• выкуп имущества

• возвратный лизинг - объект продают лизинговой компании, а потом у нее же берут его в аренду

• аутсорсинг (outsourcing) - передача на подряд каких либо процессов в организации

вышеописанный алгоритм применим не всегда его недостатками являются:

1. применим лишь частично к некоммерческим организациям

2. алгоритм не применим в условиях общеэкономического кризиса

3. необходимость учета доли на рынке в данном алгоритме отсутствует

4. при определении перспективности целевого рынка рассматривают не организацию в целом, а ее часть которой разрешено вырабатывать собственную маркетинговую стратегию (бизнес - юнит) при этом один и тот же имущественных комплекс бизнес юнита может использоваться разными рынками, что делает процесс анализа еще более трудоемким.

Если рынок национальный, то рост экономики характеризуется динамикой ВВП (размер добавочной стоимости), а сли рынок региональный, то динамику его емкости сравнивают с динамикой ВРП (валовый региональный продукт). О размере экономики города или района судят по объему реализованной(отгруженной) продукции предприятиями города(района).

	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Численность студентов ВУЗов в Ниж.обл., тыс.чел	99,1	112,6	132,5	149,4	161,8	180,8	192,4	191,4	189,5	180,2	166,8	152,3
Стоимость обучения, тыс. руб./год	25	26	27	28	29	31	33	35	37	37	41	45
ВРП млрд.руб.	105,1	149,3	170.8	206,9	241,2	299,7	376,2	473,3	588,8	545,9	600	670
Емкость рынка в денежном обращении млн.руб.	2477,5	2927,6	3577,5	4172	4692,2	5604,8	6349,2	6699	7011,5	6667,4	6838,8	6853,5
Темп роста ВРП,%		142,1	114,4	121,1	116,6	124,3	125,5	125,5	124,4	92,7	109,9	111,7
Темп роста рынка в %		181,2	122,2	116,9	112,2	119,4	113,3	105,5	104,7	95,1	102,6	100,2