- •1. Теоретические аспекты оценки недвижимости
- •1.1 Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость
- •1.2 Нормативно-правовое регулирование
- •2. Описание и анализ объекта оценки
- •2.1 Описание объекта оценки
- •3. Расчет величины рыночной стоимости квартиры
- •3.1 Расчет стоимости доходным подходом
- •3.2 Расчет стоимости сравнительным подходом
- •3.3 Расчет стоимости затратным подходом.
- •1)Метод нахождения среднего арифметического:
- •2)Метод скользящей средней
- •3)Цена одной комнаты
3.3 Расчет стоимости затратным подходом.
В данном отчете не проводилась оценка стоимости земельного участка, так как не предоставлены правоустанавливающие документы на земельный участок.
Для расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта оценщик применяет метод сравнительной единицы. На сегодняшний день средняя рыночная цена предложения 1 кв.м. нового жилья на улице Нефтяников города Нефтеюганска составляет 50 500 рублей с учетом рыночной предпринимательской прибыли и налогов.
Оценка стоимости объекта затратным методом.
Процесс оценки Сравнительный подход. Объект оценки: двухкомнатная квартира по ул. Нефтяникова площадью 47 м2.
Аналоги:
Продажа кв. |
Цена |
Общая S2 |
Число комнат |
1 |
4500000 |
69,5 |
2 |
2 |
4100000 |
70 |
2 |
3 |
3150000 |
45 |
2 |
4 |
3000000 |
45 |
2 |
5 |
4400000 |
68,№ |
2 |
6 |
3600000 |
57 |
2 |
7 |
3791666,66 |
47 |
2 |
1)Цена/S2 =1 руб/м2
1. 4500000:69,5=64748,201
2.4100000:70=58571,42
3.3150000:45=70000
4.3000000:45=66666,66
5.4400000:68,3=64421,66
6.3600000:57=63157,89
2)Цена/число комнат = цена 1 комнаты
1.4500000:2=2250000
2.4100000:2=2050000
3.3150000:2=1575000
4.3000000:2=1500000
5.4400000:2=2200000
6.3600000:2=1800000
1)Метод нахождения среднего арифметического:
1.Цена кв.м.=(64748,20+58571,42+70000+66666,66+64421,66+63157,89)/6=64594,305
2.Цена 1 комн.кв=(2250000+2050000+1575000+2200000+1800000)/6=1895833,333х2=3791666,66
3.Цена кв.=64594,305х47=3035932,335
3791666,66+3035932,335/2=3413799,4975
2)Метод скользящей средней
Цена 1 кв. м.
1.(64748,201+58571,42+70000)/3=64439,87 руб.
2.(58571,42+70000+66666,66)/3=65079,36 руб.
3.(70000+66666,66+64421,66)/3=67029,44 руб.
4.(66666,66+64421,66+63157,89)/3=64748,73 руб.
Цена 1 кв.м.=(64439,87+65079,36+67029,44+64748,73)/4=65324,35
3)Цена одной комнаты
1.(2250000+2050000+1575000)/3=1958333,33
2.(2050000+1575000+1500000)/3=1708333,33
3.(1575000+1500000+22000000)/3=1758333,33
4.(1500000+2200000+1800000)/3=1833333,33
Цена одной комнаты (1958333,33+1708333,33+1758333,33+1833333,33)/4=1814583,33
4)Цена квартиры
1.(4500000+4100000+3150000)/3=3916666,66
2.(4100000+3150000+3000000)/3=3416666,66
3.(3150000+3000000+4400000)/3=3516666,66
4.(4400000+3600000+3000000)/3=3666666,66
Цена квартиры=(3566666,66+3616666,66)/2=3591666,66