1.4.3. Кадастровая стоимостная оценка земель населенных пунктов (на примере Украины)

Предусмотрено, что стоимостная оценка земель осуществляется с целью регулирования платежей при передаче земли в собственность, по наследству, под залог, при дарении, купле-продаже земельного участка и права аренды, определения ставок земельного налога, цено­образования, вида совокупной доходности основных способов произ­водства, определения размеров вложений в уставные фонды акцио­нерных обществ, объединений, кооперативов (12).

В основу стоимостной оценки земель населенных пунктов на Украине положена капитализация рентного дохода, который опреде­ляется в зависимости от местоположения населенного пункта в обще­государственной, региональной и местной системах производства и расселения, обустройства территории и качества земель с учетом при-родно-климатических, инженерно-геологических условий, архитек­турно-ландшафтной и историко-культурной ценности, экологическо­го состояния, функционального использования земель.

Стоимостная оценка одного квадратного метра земельного уча­стка земель населенных пунктов определяется по формуле:

ВхНп

Цн — ——————— хКф хКм , (2)

Нк

где Ц_н - стоимостная оценка 1 кв. м земельного участка (в грн.);

В - затраты на освоение и обустройство территории в расче­те на м² (в грн.);

Н_п - норма прибыли, 6%;

Н_к - норма капитализации, 3%;

Кф - коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка (под жилую и общественную за­стройку, для промышленности, транспорта и т.п.);

К_м - коэффициент, который характеризует местоположение земельного участка.

Затраты на освоение и обустройство территории (В) включают восстановительную стоимость инженерной подготовки, головных со­оружений и магистральных сетей водоснабжения, канализации, теп­лоснабжения, электроснабжения (включая внешнее освещение), сла­боточных устройств, газоснабжения, дождевой канализации, стои­мость санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, местного транспорта по состоянию на начало года проведения оценки.

Индексация затрат осуществляется по индексам стоимости ос­новных фондов в соответствии с законодательством Украины. Затра­ты на освоение и обустройство территории определяются по каждому конкретному населенному пункту по данным государственной стати­стической отчетности соответствующих управлений (служб).

Коэффициенты, которые характеризуют функциональное ис­пользование земельного участка (Кф), учитывают относительную до­ходность существующих в его границах видов экономической дея­тельности.

Коэффициент, который характеризует местоположение земель­ного участка (К_м), обусловлен тремя группами рентообразующих факторов: регионального, зонального и локального характера, - рас­считывается по формуле:

Км ⁼ К_М1 X Км2 X КмЗ, (3)

где К_М1 - коэффициент, который учитывает значение и статус на­селенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения;

Км2 - коэффициент, который учитывает градостроительную ценность территории в границах населенного пункта (экономико-планировочные зоны);

Кмз - коэффициент, который учитывает местоположение зе­мельного участка в границах экономико-планировочной зоны.

Исходными данными для расчета К_м являются генеральные пла­ны и проекты планировки и застройки населенных пунктов, планы их земельно-хозяйственного устройства, материалы экономической оценки их территорий.

Значения коэффициентов устанавливаются по итогам пофак-торной оценки каждой группы с учетом удельного веса рентообра-зующих факторов в формировании общего рентного дохода в грани­цах населенного пункта и его экономико-планировочных зон.

Стоимостная оценка земель населенных пунктов выполняется в последовательности, изложенной ниже.

Базовая стоимость одного кв. метра земель населенного пункта в зависимости от региональных факторов местоположения (Ц_нм) оп­ределяется по формуле:

ВхНп

Цнм = __________ х Км1 (4)

Нк

Значение коэффициента К_М1, является произведением коэффици­ентов, которые учитывают:

• административный статус населенного пункта и его место в системе расселения Украины;

• вхождение в пригородную зону крупных городов;

• наличие у населенного пункта статуса курорта ;

• включение в зону радиационного загрязнения.

В границах населенного пункта базовая стоимость одного кв. метра земель дифференцируется по экономико-планировочным зо­нам, которые устанавливаются на-основе экономической оценки тер­ритории населенного пункта с учетом следующих факторов:

• неоднородность функционально-планировочных качеств тер­ритории;

• доступность к центру населенного пункта, мест концентрации трудовой деятельности, центров общественного обслужива­ния, мест массового отдыха;

• уровня инженерного обеспечения и благоустройства террито­рии;

• уровня развития сферы обслуживания населения;

• экологического качества территории;

• привлекательности среды, разнообразия мест приложения труда, наличия историко-культурных и природных памятни­ков и т.п.

Стоимость одного кв. метра земель населенных пунктов по эко­номико-планировочным зонам рассчитывается по формуле:

ЦнЗ = Цнм X К_М2 (5)

где Цнз - средняя для экономико-планировочной зоны стоимость 1 кв. метра земель (в грн.).

Значение коэффициента К_М2 определяется как произведение по-кторных оценок с учетом удельного веса характеристики каждого фактора.

Числовые значения пофакторных оценок принимаются в пределах граничных значений коэффициентов К_М2 для групп населенных пунктов с разною численностью населения, с учетом рекомендаций ДБН 360-92 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», других нормативно-технических документов и экспертной оценки (16).

Удельный вес зональных рентнобразующих факторов определя­ется по каждому населенному пункту, исходя из его особенностей.

Сумма удельных весовых характеристик должна быть равна 1,0.

Стоимость одного кв. метра земельного участка определенного (функционального использования (Ц_н) определяется с учетом территориально-планировочных, инженерно-геологических, историко-культурных, природно-ландшафтных, санитарно-гигиенических и инже­нерно-инфраструктурных особенностей их месторасположения в пре­делах экономико-планировочной зоны по формуле:

Цн = ЦнЗ X Кф X КмЗ (6)

Организация работ стоимостной оценки земель населенных Пунктов возложена на Госкомзем Украины. Стоимостная оценка земель населенных пунктов осуществляется преимущественно проект­ными организациями - разработчиками генеральных планов городов.