3.7. Землеустрій

Землеустрій законодавчо визначається як «сукупність соціально-економічних та екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональної організації території адміністративно-територіальних утворень, суб'єктів господарювання, що здійснюються під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил» (ст.1 ЗУ «Про землеустрій», ст.181 ЗКУ). Фактично, таке визначення ототожнює землеустрій із регулюванням земельних відносин, воно не відповідає існуючим правилам про землеустрій, будучи, на наш погляд, надто широким. Крім того, наведення визначення у законі є в даному випадку взагалі непотрібним.

Цілий спектр визначень землеустрою пропонується у спеціальній літературі³⁷.

На наш погляд, при з’ясування значення поняття «землеустрій» потрібно виходити із того, що дане поняття на сьогодні несе певне смислове навантаження, яке обумовлюється не стільки законодавчою дефініцією, скільки законодавчо визначеним змістом землеустрою (ст.184 ЗКУ), що включає:

«а) встановлення (відновлення) на місцевості меж адміністративно-територіальних утворень, землеволодінь і землекористувань;

б) розробку загальнодержавної і регіональних програм використання та охорони земель;

в) складання схем землеустрою, розроблення техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель відповідних адміністративно-територіальних утворень;

г) обґрунтування встановлення меж територій з особливими природоохоронними, рекреаційними і заповідними режимами;

ґ) складання проектів впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань та створення нових;

д) складання проектів відведення земельних ділянок;

е) встановлення в натурі (на місцевості) меж земельних ділянок;

є) підготовку документів, що посвідчують право власності або право користування землею, у випадках, передбачених законом;

ж) складання проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозмін, упорядкування угідь, а також розроблення заходів щодо охорони земель;

з) розроблення іншої землевпорядної документації, пов'язаної з використанням та охороною земель;

и) здійснення авторського нагляду за виконанням проектів з використання та охорони земель;

і) проведення топографо-геодезичних, картографічних, ґрунтових, геоботанічних та інших обстежень і розвідувань земель.»

Конкретизація цих заходів передбачена ЗУ «Про землеустрій», а також низкою постанов уряду, які визначають порядок складання і зміст різних видів проектів землеустрою.

Як бачимо, землеустрій складають насамперед різноманітні технічні заходи, причому до змісту землеустрою включається розробка землевпорядної документації, проте, начебто, не включається її затвердження. Втім, видається, що відривати затвердження землевпорядної документації від загальної землевпорядної процедури не варто – фактично із цього і виходить законодавство (напр., ЗУ «Про землеустрій» містить ст.30 «Погодження і затвердження документації із землеустрою»). Таким чином, вважаємо, що землеустрій сьогодні вживається у законодавстві у значенні сукупності заходів, що включають підготовку, складання, виконання, затвердження та нагляд за виконанням проектної документації щодо використання, охорони та відтворення земель.

Виділяють стадії землевпорядного проектування:

• прогнозні, передпроектні землевпорядні розробки;

• проектні розробки (проекти землеустрою на окремі господарські структури);

• робочі проекти на окремі заходи щодо охорони земель, поліпшення земельних угідь тощо³⁸.

Залежно від завдань, змісту та методів проведення прийнято виділяти дві форми землеустрою: внутрігосподарський (організація території сільськогосподарських підприємств із запровадженням сівозмін, упорядкування сільськогосподарських угідь, розробка заходів щодо боротьби з ерозією тощо) та міжгосподарський землеустрій (утворення нових землекористувань, ліквідація черезсмужжя, встановлення меж населених пунктів тощо)³⁹. Синонімом терміну «міжгосподарський землеустрій» є термін «територіальний землеустрій»⁴⁰. А.М. Третяк виділяє також т.з. «зокремлений землеустрій», що передбачає складання робочих проектів з метою деталізації проектів внутрігосподарського землеустрою, виконаних на рівні схеми⁴¹.

На наш погляд, в межах функції землеустрою можна розглядати також державну землевпорядну експертизу (експертизу землевпорядної документації) – «діяльність, метою якої є дослідження, перевірка, аналіз та оцінка об'єктів експертизи на предмет їх відповідності вимогам законодавства, встановленим стандартам, нормам і правилам, а також підготовка обґрунтованих висновків для прийняття рішень щодо об'єктів експертизи» (ст.1 ЗУ «Про державну експертизу землевпорядної документації»). Здійснення експертизи регламентується ч.3 ст.186 ЗКУ, ЗУ «Про державну експертизу землевпорядної документації», ПКМ від 12.07.2006 №974 «Про затвердження Порядку реєстрації об'єктів державної експертизи землевпорядної документації та типової форми її висновку», наказами Держкомзему «Про затвердження Методики проведення державної експертизи землевпорядної документації» від 03.12.2004 №391, «Про організацію проведення державної експертизи землевпорядної документації» від 29.01.2009 №51.

NB. У Держкомземі України, напр., в 2006 р. проведено державну землевпорядну експертизу 1800 одиниць проектно-технічної документації, в т.ч. оцінено: позитивно – 839 (46,6%), негативно – 239 (13,3%), повернуто на доопрацювання – 722 (40,1%)⁴².

Зразок висновку державної землевпорядної експертизи (цифрову копію див. на сайті www.amm.org.ua)

Роботи із землеустрою як різновид підприємницької діяльності підлягають ліцензуванню (п.58 ст.9 ЗУ «Про ліцензування певних видів господарської діяльності»). Ліцензійні умови провадження господарської діяльності щодо проведення робіт із землеустрою, землеоціночних робіт затверджені наказом Держкомзему від 05.08.2009 №423. На жаль, сьогодні у сфері ліцензування цієї діяльності існує величезна кількість практичних проблем – див., напр., відповідну гілку Форуму землевпорядників України⁴³.

Фрагменти проекту відведення земельної ділянки для будівництва АЗС (цифрову копію див. на сайті www.amm.org.ua)