Алгоритм расчета арендных платежей за здания и сооружения**)

Показатели	Область
	Витебская		Гродненская		Брестская		Могилевская		Минская		Гомельская
	до1.10 2002г.	с 1.10. 2002г.	до1.10 2002г.	с 1.10. 2002г.	до1.10 2002г.	с 1.10. 2002г.	до1.10 2002г.	с 1.10. 2002г.	до1.10 2002г.	с 1.10. 2002г.	до1.10 2002г.	с 1.10. 2002г.
1. Базовая ставка за 1 кв. м. площади, евро	0,8-1,8	1,0-2,5	0,8-1,8	1,0-2,5	0,8-1,8	1,0-2,5	0,8-1,8	1,5-2,5	0,8-1,8	1,0-5,0	0,8-1,8	1,3-2,5
2. Коэффициент месторасположения зданий (Км)	0,6-1,0	0,6-1,0	0,6-1,0	0,6-1,0	0,6-1,0	0,6-1,0	0,6-1,0	0,6-1,0	0,6-1,0	0,6-1,0	0,6-1,0	0,6-1,0
3. Коэффициент расположение зданий, сооружений в производственных зданиях, сооружениях (Кр)	0,75—0,9	0,75—0,9	0,75—0,9	0,75—0,9	0,75—0,9	0,75—0,9	0,75—0,9	0,75—0,9	0,75—0,9	0,75—0,9	0,75—0,9	0,75—0,9
4.Коэффициент комфортности (Кк)	0,75-0,9	0,4-0,95	0,75-0,9	0,4-0,95	0,75-0,9	0,4-0,95	0,75-0,9	0,4-0,95	0,75-0,9	0,4-0,95	0,75-0,9	0,4-0,95
5. Коэффициент эффективности (Кэ)	0,5-1,5	0,5-1,5	0,5-1,5	0,5-1,5	1,0-3,0	0,5-1,5	0,5-1,5	0,5-1,5	0,5-1,5	0,5-1,5	0,5-1,5	0,5-1,5
в. т. ч. для неэффективно используемых в течении последних 2-х лет	0,02-0,1	0,02-0,1	0,02-0,1	0,02-0,1	0,1- 0,5	0,02-0,1	0,02-0,1	0,02-0,1	0,02-0,1	0,02-0,1	0,02-0,1	0,02-0,1

**) Арендная плата не должна быть ниже суммы амортизационных отчислений, налоговых сборов и других обязательных платежей в бюджет, которые уплачивает арендодатель.

11.4. Особенности аренды предприятия в целом как имущественного комплекса

По сравнению с общими положениями об аренде имущества регулирование аренды предприятий как имущественного комплекса, обладает специфическими особенностями. В целом как имущественный комплекс предприятие признается недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда организационно-экономических мер и особенностей, касающихся аренды предприятия:

1. Сдача в аренду действующего предприятия предполагает передачу арендатору не только имущества, но и переход к нему прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц, т.е. арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него все долги, относящиеся к предприятию;

2. Обязанностью арендодателя является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. Кредиторы, получившие уведомление, но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и не получившие уведомления, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков;

3. Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное и полное внесение арендных платежей, но и поддержание предприятия в надлежащем состоянии, проведение как текущего, так и капитального ремонта;

4. Арендатор вправе без согласия Арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование имущества, входящие в состав имущественного комплекса. Не требует также согласия арендодателя передача этого имущества в субаренду;

5. Арендатор может совершать без согласия арендодателя увеличение стоимости имущества арендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, модернизации и т.д.

Передача имущества сельскохозяйственной организации более эффективному пользователю на основе договора аренды целесообразна в следующих случаях:

- стремление к сокращению рисков. Собственник имущества хочет удостовериться в способности инвестора эффективно использовать имущество. В том же самом хочет удостовериться и инвестор;

- сокращение первоначальных затрат инвестора. Инвестор не имеет средств на выкуп имущества, а хозяйство не соглашается или не может (например, из-за неподготовленности документации) внести его в уставный капитал.

Аренда для инвестора порождает и ряд негативных моментов:

- в случае банкротства хозяйства, имущество, переданное им эффективному пользователю (инвестору) по договорам аренды, будет включено в конкурсную массу и реализовано на торгах с обременением на срок договора аренды;

- арендная плата за имущество, поступающая от эффективного пользователя к хозяйству, облагается налогом на прибыль (в составе внереализационных доходов собственника имущества), с арендной платы арендатор должен также перечислить НДС.

Передача имущества в аренду предполагает выполнение следующих работ:

1) определение перечня имущества, передаваемого неплатежеспособным хозяйством в аренду эффективному собственнику (инвестору). Утверждение перечня имущества, передаваемого в аренду, в зависимости от размера его балансовой стоимости, относится к компетенции общего собрания, либо совета директоров, либо правления – в зависимости от организационно-правовой формы арендодателя и положений, содержащихся в их уставах;

2) установление срока аренды. При согласовании сторонами срока аренды следует учитывать, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года не подлежит государственной регистрации;

3) определение и согласование размера арендной платы. Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения определяются в договоре. При отсутствии в нем соответствующих условий действуют порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Исключение из этого правила установлено для договоров аренды зданий и сооружений, а соответственно, и предприятий, где условие о размере арендной платы является обязательным и при его отсутствии договор считается незаключенным.

Принципиальная схема передачи предприятия в аренду представлена на рис. 11.1.

Порядок аренды предприятия как имущественного комплекса регламентируется ст.627-635 ГК Республики Беларусь.

Имущественным комплексом как объектом аренды может являться и структурное подразделение предприятия, если оно выделено надлежащим образом из состава юридического лица на основании разделительного баланса (ст.55 ГК) (рис. 11.2.).

Рис. 11.1. – Принципиальная хема передачи предприятия в аренду

Рис. 11.2. – Объекты аренды

В силу своего организационно-правового статуса вышеуказанные структурные подразделения не имеют обязательств, присущих юридическому лицу. Предприятие, из состава которого выделяется структурное подразделение как имущественный комплекс, имеет возможность отдельные виды имущества, обязательств по договоренности сторон не передавать арендатору, а оставить на своем балансе.

До настоящего времени не определено, кто может выступать в качестве арендатора по договорам аренды имущественных комплексов. Косвенно об этом говорится в п.1 ст.627 ГК. Имущественный комплекс может быть сдан в аренду любому субъекту гражданских прав, обладающему неограниченной правоспособностью, для осуществления предпринимательской деятельности. Из этого следует, что арендаторами могут выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, к числу которых относятся индивидуальные предприниматели, юридические лица негосударственной формы собственности (коммерческие организации). Работники предприятия не упоминаются в ГК в качестве потенциальных арендаторов, но могут выступать таковыми, если самостоятельно учредят юридическое лицо - ООО, ОДО, ЗАО, ЧУП (рис. 11.3).

Рис. 11.3. – Субъекты аренды

Основным документом на предварительном этапе передачи имущественного комплекса в аренду (со стороны арендодателя) является Протокол о намерениях, подписанный с потенциальным арендатором. Если инициатива аренды предприятия исходит от арендатора, то логичным будет направление соответствующего предложения от его имени лицу, наделенному правом передачи имущественного комплекса в аренду (п.2 ст.402 ГК).

Практика показывает, что в аренду передаются и предприятия, обремененные долгами, имущество которых используется неэффективно. В связи с этим потенциальным арендатором должен быть подготовлен план мероприятий по повышению эффективности использования его производственных мощностей, доходности с указанием источников их финансирования.

В тех случаях, когда стороны договорились об аренде имущественного комплекса, арендодатель должен подготовить приказ о создании специальной комиссии по инвентаризации, уточнению состава и стоимости арендованного имущества, отношению к объектам социальной инфраструктуры, выработки договора аренды, безвозмездного пользования, ставок арендной платы.

Отношения между арендатором и арендодателем представлены на рис. 11.4. Договор аренды между арендатором и арендодателем заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.404 ГК). Стороны самостоятельно определяют условия составления такого договора в части включения в него прав и обязанностей сторон. Договор аренды, предусматривающий переход в последующем права собственности на предприятие, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.

Рис. 11.4. – Документальное оформление аренды предприятия

В силу неоднородности материально-вещественного состава передаваемого в аренду имущества, особенностей его бухгалтерского учета, начисления износа и восстановления с учетом наработанной практики состав и стоимость основных средств имущественного комплекса необходимо выделять отдельно. При определении степени их износа необходимо оговорить и порядок восстановления основных средств за счет амортизации и иных источников.

Стоимость оборотных средств лучше оценить отдельно с пересчетом в евро либо иную валюту. Это нужно для того, чтобы по окончании договора аренды получить в составе имущественного комплекса стоимость средств, эквивалентную средствам, переданным в аренду. Необходимость таких действий обусловлена тем, что оборотные средства не индексируются, а в условиях инфляции иных мер для защиты их от обесценивания нет. Для имущества, которым арендатор в силу ряда причин не сможет пользоваться (например, незавершенные строительством объекты), следует определить в договоре особые условия хранения, либо принять меры по консервации в соответствии с Положением о порядке консервации основных производственных фондов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.05.2003 г. № 683.

Отдельное решение необходимо принять и по объектам социальной инфраструктуры (если таковые имеются в составе имущественного комплекса), как правило, не используемым для предпринимательской деятельности. Не урегулировав данный вопрос в договоре, арендатор вынужден будет дотировать их содержание из доходов от хозяйственной деятельности предприятия, взятого в аренду. В тех случаях, когда кредиторская задолженность передаваемого в аренду предприятия превышает разумные экономические пределы, целесообразно оговорить меры и источники по ее погашению (за счет арендных платежей, полученных арендатором в процессе аренды имущественного комплекса).

Размер арендной платы за передаваемый в аренду имущественный комплекс определяется в соответствии со ст. 621 (п.2), 625 ГК. Однако в границах имущественного комплекса речь идет об аренде зданий или сооружений, где предусмотрено, что арендная плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. О других составляющих элементах имущественного комплекса (транспортные средства, оборудование, механизмы, оборотные средства и др.) порядок установления арендной платы отсутствует. В зависимости от вида арендной платы, порядка использования оборотных средств и компенсации обязательств арендодатель разрабатывает и утверждает приказом порядок расчета и пересмотра арендной платы. Компенсацию за оборотные средства (запасы сырья, материалов, инвентарь) в составе имущественного комплекса, теряющие свои потребительские свойства в производственном процессе, сторонами целесообразно оговорить отдельно на условиях:

- выкупа по рыночным ценам;

- возврата их стоимости в рублях по окончании договора аренды, но оцененных в евро на момент передачи в аренду.

Более упрощенным вариантом установления арендной платы за предприятие в целом как имущественный комплекс, с учетом обобщения зарубежного опыта, по соглашению сторон является арендная плата, устанавливаемая за все арендуемое имущество в целом в процентах к стоимости чистых активов в виде:

- поставок производимой в результате использования арендованного имущества продукции для государственных нужд;

- представления арендатором определенных услуг по содержанию объектов социальной инфраструктуры;

- инвестиций в производство;

- компенсации вкладов (начисления процентов на вклад) членам СПК в долевом фонде.

Таким образом, арендная плата (Ап) за передаваемый в аренду имущественный комплекс в целом может рассчитываться следующим образом:

А_п = (С_и х А_пр / 100) х К_м х К_р х К_инф,

где С_и – стоимость имущественного комплекса по показателю скорректированные чистые активы, ден. ед;

А_пр – арендный процент по договоренности с арендодателем.

К_м - коэффициент месторасположения предприятия в пределах 0,6-1,0;

К_р - поправочный коэффициент уровня рентабельности при фактическом уровне рентабельности за месяц составляет:

от 0 до 3% - 0,8;

от 3 до 5% - 0,9;

от 5 до 10%- 1,0;

от 10 до 15%-1,1;

свыше 15% - 1,2.

К_инф - коэффициент инфляции, рассчитываемый ежемесячно Министерством статистики и анализа Республики Беларусь не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным.

Долговые обязательства арендованного предприятия (в случае сохранения арендатора как юридического лица) на момент передачи имущественного комплекса в аренду и возврата его арендодателю в процентном отношении к стоимости чистых активов рекомендуется зафиксировать в договоре. Данное соотношение ежегодно сторонами уточняется и в случае превышения компенсируется за счет средств арендатора.

Реальные права на аренду имущественного комплекса к арендатору переходят с момента регистрации договора и подписания сторонами акта приема-передачи. Исходя из того, что при передаче имущественного комплекса в аренду к арендатору переходят и права по обслуживанию долговых обязательств, что может негативно отразиться на финансовой деятельности арендатора, предлагается арендуемое предприятие оформить как дочернее предприятие с правами юридического лица. Такой вариант также позволяет разрешить и другие проблемы: по организации учета арендованного имущества, его эффективного управления и контроля арендодателя за сданным в аренду имуществом.