9.8. Оценка стоимости земельных участков

Оценка стоимости земельных участков в Республике Беларусь регулируется СТБ 52.2.01– 2007 «Оценка земельных участков». В отношении земельных участков могут быть определены следующие виды стоимостей.

Рыночная стоимость земельного участка представляет собой расчетную денежную сумму, по которой наиболее вероятно, что продавец земельного участка согласен его продать, а покупатель земельного участка согласен его приобрести.

Рыночная стоимость земельного участка в текущем использовании представляет собой рыночную стоимость земельного участка, учитывающую сложившиеся условия его использования, т. е. определяется без учета наиболее эффективного использования.

Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой расчетную денежную сумму, отражающую ценность (полезность) земельного участка при использовании по существующему целевому назначению.

Инвестиционная стоимость земельного участка представляет собой стоимость земельного участка для конкретного инвестора или группы инвесторов, учитывающую индивидуальные требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при установленных инвестиционных целях.

Специальная стоимость земельного участка представляет собой стоимость земельного участка, превышающую рыночную стоимость, которую заплатил бы покупатель, имеющий интерес в активе, связанном с оцениваемым земельным участком экономически, юридически или географически. Приращение стоимости отражает особые преимущества от сочетания интересов для данного покупателя, которые не доступны другим покупателям на рынке.

Кадастровая оценка земельных участков проводится с применением одного или нескольких методов оценки: доходного, затратного, сравнительного, метода кадастровой оценки.

В рамках сравнительного, доходного и затратного методов оценки основными методами расчета стоимости земельных участков являются методы сравнительного анализа продаж, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, предполагаемого использования.

Для определения кадастровой стоимости земель применяется метод кадастровой оценки. В соответствии с постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20 ноября 2007 года № 60 земельные участки оцениваются отдельно по каждому из перечисленных видов их функционального использования:

•общественно-деловой (административно-деловая, культурно-просветительская, научно-образовательная, торгово-обслуживающая, лечебно-оздоровительная, спортивно-рекреационная застройка);

•жилая многоквартирная застройка;

• жилая усадебная застройка;

•производственный (промышленная, коммунально-обслуживающая, коммунально-складская застройка);

• рекреационный.

Кадастровая стоимость земельного участка, рассчитывается путем умножения кадастровой стоимости 1м² земель по виду функционального использования земель на площадь земельного участка и на коэффициенты, учитывающие обеспеченность земельного участка централизованными инженерными коммуникациями, наличие асфальтированного, железнодорожного подъездов и доступность автодорог международного и республиканского значения.