9.3 Оценка стоимости зданий и сооружений

Оценке стоимости зданий и сооружений предшествует детальное ознакомление с их устройством, планировкой и технической документацией. В ряде случаев оценщики делают самостоятельные обмеры. На основе такого ознакомления составляют подробное описание объекта оценки, в котором даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем и оборудования.

К внешним конструкциям зданий и сооружений относятся основные и фундаментальные стены, каркасы, тепло- и гидроизоляция, вентиляция, внешняя отделка стен, кладка стен, оконные рамы, двери, козырьки, водостоки, крыши, дымоходы и т. д.

Внутренние конструкции включают подвальные помещения, опорные балки и колонны, полы и покрытия, внутренние стены и потолки, лестницы, двери, внутренние шкафы и т. д.

К инженерным системам зданий относятся системы обогрева, кондиционирования, водопровода и канализации, горячего водоснабжения, противопожарных средств и др.

Порядок оценки стоимости зданий и сооружений регламентируется Государственным стандартом Республики Беларусь СТБ 52.3.01-2007 «Оценка капитальных строений, не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества». В соответствии с названным документом оценочная стоимость зданий и сооружений определяется как произведение:

а) остаточной, первоначальной (восстановительной) стоимости на коэффициенты изменения стоимости в соответствии с законодательством;

б) остаточной стоимости объекта оценки на коэффициенты изменения стоимости. При этом накопленный износ равен физическому износу. В случае невозможности определения первоначальной стоимости объекта, остаточная стоимость может определяться по стоимости объекта аналога (рис. 9.2.).

Рис. 9.2.– Методы оценки стоимости зданий и сооружений

Оценочная стоимость устанавливается индексным методом. Индексный метод представляет собой метод определения стоимости путем применения коэффициентов к первоначальной (восстановительной) и (или) остаточной стоимости. Базой определения оценочной стоимости для юридических лиц выступает балансовая стоимость с учетом переоценок. Рыночная стоимость определяется на основе использования следующих методов оценок: затратного, доходного, сравнительного.

При использовании доходного метода оценки объектов недвижимости законодатель ориентирует на следующие методы: прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков (таблица 9.2.).

Таблица 9.2.– Алгоритм оценки объектов недвижимости доходным методом

Наименование метода	Алгоритм процедуры оценки	Комментарии
Метод капитализации доходов	Оценивается потенциальный валовой доход: ПДВ =S ×Cа, где ПДВ – потенциальный валовый доход; S – площадь сдаваемая в аренду, м2; Са – арендная ставка за 1 м2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПДВ на величину потерь дает величину действительного валового дохода: ДВД = ПДВ – Потери, где ДВД – действительный валовой доход. Определяются прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов: ЧОД = ДВД – (Ор– А), где ЧОД чистый операционный доход; Ор – операционные расходы; А – операционные отчисления.	Этапы проведения оценки недвижимости: Оценивается потенциальный валовый доход; Оценивается действительный валовый доход; Оцениваются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости (операционные расходы); Определяются прогнозируемый чистый операционный доход; Рассчитывается коэффициент капитализации.
Метод дисконтирования денежных потоков	Стоимость недвижимого имущества = текущая стоимость периодического потока дохода + текущая стоимость реверсии.	Применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа. Этапы проведения оценки: Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости; Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения.

Обращает на себя внимание, что при использовании метода дисконтированных потоков в качестве валового дохода законодатель использует не только арендную плату по занятой площади, но и рыночную арендную плату по незанятой площади, а также скользящий доход, т. е. доход, образуемый за счет дополнительной платы.