8.2. Продажа по конкурсу
Конкурс — это способ продажи имущества, когда от покупателей требуется выполнение определенных условий по отношению к объекту приватизации — социальных и инвестиционных. Различают следующие основные типы конкурсов: коммерческий с открытыми или закрытыми торгами, инвестиционный, коммерческий с инвестиционными и (или) социальными условиями, и совмещенном с аукционными торгами.
Право приобретения объекта приватизации принадлежит тому покупателю, который предложит в ходе коммерческого конкурса наиболее разумную цену при условии выполнения им инвестиционной и (или) социальной программы.
Организация и алгоритм проведения конкурса по продаже государственных и муниципальных объектов недвижимости состоит из ряда взаимосвязанных этапов и процедур.
Рис.8.5. - Коммерческий конкурс и его основные этапы
Рис.8.6. - Основные положения о конкурсах
При продаже имущества на коммерческом конкурсе социальные условия устанавливаются, если объектом продажи является предприятие как имущественный комплекс или акции ОАО, составляющие более 50% его уставного капитала.
Социальные условия могут предусматривать:
сохранение определенного числа рабочих мест или создание дополнительных рабочих мест;
переподготовку или повышение квалификации работников;
сохранение существующей системы охраны труда и здоровья работников;
ограничение на изменение профиля деятельности объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо на прекращение их использования;
реализацию мероприятий по охране окружающей среды и здоровья граждан.
Проведение инвестиционных конкурсов должно осуществляться с использованием метода понижения начальной цены продажи предприятия. В случае если в конкурсную комиссию потупила одна заявка, удовлетворяющая условиям конкурса, предприятие продается единственному участнику конкурса по заявленной им цене. При этом цена не может быть снижена более чем на 50 % установленной начальной цены.
9. Оценка стоимости предприятия как имущественного комплекса
9.1 Регулирование оценочной деятельности в Республике Беларусь
Оценка стоимости предприятия имеет большое значение для потенциального покупателя, продавца, арендатора, арендодателя при определении обоснованной сделки, для кредитора – при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании возмещении ущерба в преддверии потерь, для инвесторов – при определении исходной и будущей стоимости проекта развития бизнеса. Если коммерческая организация отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение приобретателя имущественного комплекса о «справедливой компенсации» при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки. Если одна организация стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости бизнеса, принадлежащего последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения, вывода хозяйствующих субъектов из состояния банкротства, формирования и проведения антикризисной политики по предотвращению банкротства. При этом процедура оценки позволяет сбалансировать структуру активов предприятия, навести порядок в начислениях амортизаций и оптимизировать структуру себестоимости продукции. В итоге, проведение оценки стоимости предприятия, способствует оптимизации системы управления и успеху применения современных методов финансового менеджмента при реорганизации (реструктуризации) производства.
Регулирование оценочной деятельности при проведении оценки стоимости предприятия как имущественного комплекса осуществляется в соответствии с Указом Президента № 615 от 13 октября 2006г. «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» и иными законодательными актами (рис.9.1).
Стоимость объектов оценки может определяться:
индексным методом путем применения коэффициентов к первоначальной (восстановительной) или остаточной стоимости имущества;
методом балансового накопления активов на основании данных бухгалтерского учета на дату оценки;
рыночным методом на основе:
расчета доходов, ожидаемых от использования объекта оценки (доходный метод);
определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа (затратный метод);
сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, сходными с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам с учетом его индивидуальных особенностей (сравнительный метод);
методом пересчета валютной стоимости путем определения стоимости объекта оценки в валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком на дату оценки, если объект оценки приобретен за иностранную валюту либо его стоимость была определена в иностранной валюте в течение календарного года с применением рыночного метода;
методом кадастровой оценки с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах. Указанный метод применяется для определения стоимости земельных участков.
Рис.9.1 – Нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность
С точки зрения необходимости и целесообразности проведение оценки в соответствие с законодательством различают три вида оценки.
1) Внутренняя оценка. Результат внутренней оценки не может использоваться в случаях, если в соответствии с законодательными актами оценка должна быть только независимой. Внутренняя оценка объекта оценки проводится на основании данных бухгалтерского учета, информации о стоимости приобретения объекта оценки или стоимости аналогичных объектов согласно вышеуказанным методам.
2) Независимая оценка. Основанием для проведения независимой оценки объекта оценки является гражданско-правовой договор, заключаемый между исполнителем оценки и заказчиком оценки, либо судебное постановление. По договору на проведение независимой оценки объекта оценки исполнитель оценки обязуется провести ее по заданию заказчика, а заказчик – оплатить эту услугу.
3) Обязательная оценка. Проведение оценки стоимости объектов оценки является обязательным:
при продаже в процессе конкурсного производства имущества лица, признанного банкротом, для определения начальной цены этого имущества на публичных торгах. Оценивается стоимость имущества, выставляемого на торги;
при предоставлении в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (за исключением межбанковского кредитного договора) залога имущества, кроме денежных средств. Оценивается стоимость имущества, передаваемого в залог;
при внесении неденежного вклада в уставный фонд юридического лица. Оценивается стоимость вносимого в этот фонд неденежного вклада. Обязательная оценка стоимости данного вклада должна проводиться до внесения его в уставный фонд юридического лица;
при совершении сделки, предусматривающей отчуждение государственного имущества, либо сделки, которая может повлечь отчуждение государственного имущества, кроме имущества, относимого к оборотным активам государственных юридических лиц. Оценивается стоимость соответствующего имущества, подлежащего возмездному отчуждению.