Развитие права застройки в дореволюционном праве России
В отечественном праве возможность застройки на чужой земле не рассматривалась в качестве ограниченного вещного права вплоть до конца XIX в. Между тем востребованность охраны построек, возведенных на чужих участках, возникла гораздо раньше. Несмотря на многочисленные попытки урегулировать проблему двух пра на земельные участки, случаи раздельных прав на земельный участок и строение были распространенным явлением. Основной предпосылкой правового регулирования права застройки стало возникшее в конце XIX – начале XX в. Давление со стороны собственников земельных участков на владельцев строений, расположенных на их землях, вследствие которого собственники земель вынуждали заключать с ними краткосрочные договоры аренды за высокую плату. Лица, не заключившие договор либо не выплачивающие арендную плату, подлежали выселению с земельных участков.
Под влиянием этих обстоятельств 23.06.1912 был принят Закон Российской империи «О праве застройки», в котором под правом застройки понималось вещное право срочного, отчуждаемого и наследуемого владения чужой землей как строительной площадью за вознаграждение. Законом был разрешен ряд принципиальных вопросов: у владельцев строений на чужой земле появилась возможность приобретения самостоятельного вещного права за ежегодную плату; срок действия права не мог составлять менее 36 лет и более 99 лет; застройщик имел право распоряжаться правом застройки без согласия собственника, в том числе передавать по наследству. Собственник земли в свою очередь получал плату по истечении определенного периода, за неуплату мог обратить взыскание на имущество должника, а при просрочке в 6 месяцев – на само право застройки; сохранял возможность распоряжаться участком.
Политические и социально-экономические изменения в советской России востребовали институт застройки, в связи с чем он был закреплен в ст. 71-84 Гражданского кодекса РСФСР в виде устанавливаемого договором вещного, отчуждаемого и обременяемого права, требовавшего нотариального оформления на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений. Однако, существуя в условиях ликвидации прав на недвижимое имущество и частной собственности, это право сильно отличалось от классического, известного российскому и римскому праву iura in re aliena. Прежде всего тем, что субъектами, предоставляющими землю под застройку, выступали, с одной стороны, коммунальные отделы и кооперативные объединения, а с другой – застройщики-граждане; по окончании договора дом оставался у государства с компенсацией по цене, определяемой оценочной комиссией; законодательство не определяло правовой режим строения как недвижимого имущества. Данное право утратило силу в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 26.08.1948 «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов», на основе которого Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 01.02.2949 были внесены соответствующие изменения в российское законодательство (утратили силу ст. 71-84 Гражданского кодекса РСФСР о праве застройки).
В конце 1990-х в российской цивилистике вновь заговорили о возможности введения права застройки как ограниченного вещного права. Тем не менее в действующем законодательстве до сих пор закрепляется лишь отдельное правомочие застройки собственника либо обладателя права пожизненного наследуемого и постоянного бессрочного пользования на земельный участок, принадлежащий другому лицу (государственному или муниципальному образованию). Не запрещается право застройки на арендованном земельном участке.