- •Тема 5. Іпотечні цінні папери
- •5.1 Система інструментів на ринку іпотеки та їх види.
- •5.2. Зміст та особливості іпотечних цінних паперів
- •5.3. Характеристика заставного листа.
- •5.4. Іпотечні облігації, їх характеристика та види
- •5.5. Іпотечні сертифікати, їх характеристика та види
- •5.6. Сертифікати фон, їх характеристика, порядок емісії та особливості обігу
5.3. Характеристика заставного листа.
Заставна оформлюється при наданні банком іпотечного кредиту, якщо її випуск передбачено іпотечним договором.
Заставна - це юридичний документ, що свідчить про заставу боржником належного йому нерухомого майна (землі, будівель, споруд). Заставна видається кредитору (особі, яка дала гроші в борг) і перебуває в нього до завершення розрахунків з боржником. У разі невчасної сплати боргу кредитор має право продати заставлене майно чи стати його власником. Заставну укладають у нотаріальній конторі і реєструють у кадастровій книзі.
Вимоги до форми та змісту заставної визначаються у законодавчих і нормативних актах, які регулюють питання іпотечного кредитування та використання цінних паперів. Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної форми. Крім назви та формулювання про зобов'язання боржника перед іпотекодержателем, заставна містить: реквізити іпотекодавця, елементи іпотечного договору, предмет іпотеки, реєстраційний номер, дату, місце реєстрації, підписи.
Вид заставної залежить від умов іпотечного кредиту та виду іпотеки, яка виступає забезпеченням цього кредиту.
Власник заставної має право до закінчення строку виконання іпотекодавцем зобов'язання за кредитом здійснювати операції зі своїми заставними шляхом залучення грошових коштів інших осіб, по-перше, через продаж заставної, по-друге, через передачу заставної у заставу, тобто використовувати з метою рефінансування, забезпечуючи тим самим виконання зобов'язань перед іншими кредиторами.
Перехід власності на заставну здійснюється шляхом індосаменту (передаточного напису). Особа, якій передана заставна, стає новим власником боргу і гарантуючих його зобов'язань. Така передача повинна бути зареєстрована. Після повної виплати боргу закладна анулюється, тобто позичальнику повертаються всі права на нерухомість.
Первинний іпотечний ринок передбачає продаж заставної або передачу її у заставу. Крім цього, заставні можуть використовуватися іпотечним кредитором як забезпечення емісії іпотечних облігацій або продажу пулу заставних при рефінансуванні. При цьому виникають інструменти фондового ринку, тобто створюється вторинний іпотечний ринок. Інструментами цього ринку є цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.
Класифікацію заставних в іпотечному механізмі позначити наступними групами:
по змінності величини ставки відсотків;
по характеру предмета застави;
по величині й порядку виплат;
по строках погашення;
по організації й видам страхування;
по періодичності використання;
група заставних по емітенту;
група заставних по кількості об'єктів застави;
група заставних по кількості заставників.
Класифікація заставних залежно від межі нарахування відсотків і виплат по кредиту:
За порядком (черговістю), у якому (якій) заставні були зареєстровані.
Заставна є першою, якщо до її не була зареєстрована жодна заставна по даному майну. Якщо після цього власник майна візьме іншу позику на додаткову суму грошей, нова позика стане другою заставною (молодша застава). Друга заставна підлегла першої.
Залежно від порядку погашення відсотків класифікують заставні:
заставні із твердою процентною ставкою,
заставні з змінною процентною ставкою,
заставні, які корегуються на інфляцію.
Залежно від об'єкта застави, заставні листи можуть підрозділятися на загальні й комплексні.
Загальна заставна - це заставна, при якій позика ставиться більш ніж до однієї частини нерухомого майна й звичайно застосовується для фінансування модернізації майна. Такі позики звичайно включають положення, відоме як "стаття про часткове звільнення", що свідчить про те, що частина закладеного майна позичальника може бути звільнена від застави за умови повернення певної частини кредиту. Кредитор видає часткове звільнення за кожну виплачену частину застави. Форма такого звільнення включає положення про те, що позика гарантується всією нерухомістю, що залишилася, не звільненої від застави.
Комплексна заставна. Комплексна позика береться не тільки під нерухомість, але й під предмети особистої власності, прикладені до нерухомості, а також устаткування, що є частиною нерухомості.