2.4. Грошова оцінка окремої земельної ділянки

Грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що знаходяться у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб) визначається на основі шкал грошової оцінки агровиробничих груп грунтів.

Шкали грошової оцінки агровиробничих груп грунтів розраховуються за формулою:

Г х Багр

Гагр = ---------------- (7),

Б

де: Гагр - грошова оцінка гектара агровиробничої групи грунтів (у карбованцях);

Г - грошова оцінка гектара відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству (у карбованцях);

Багр - бал бонітету агровиробничої групи грунтів;

Б - бал бонітету гектара відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству.

Загальна грошова оцінка окремої земельної ділянки визначається сумою добутків площ агровиробничих груп грунтів на їх грошові оцінки (таблиця 2.21).

3. Грошова оцінка земель населених пунктів

(Розділ 3 в редакції Наказу Держкомзему N 46/131/63/34 (z0511-97 ) від 15.04.97)

3.1. В основі грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцю розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштуванню його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

3.2. Грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів визначається за формулою:

В х Нп

Цн = —————— х Кф х Км, (8)

Нк

де: Цн - грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);

В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Нп - норма прибутку, 6%;

Нк - норма капіталізації, 3%;

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

3.3. Витрати на освоєння та облаштування території (В) включають відновну вартість інженерної підготовки, головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабкострумових пристроїв, газопостачання, зливової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту станом на початок року проведення оцінки.

Індексація витрат здійснюється за індексами вартості основних фондів у відповідності до чинного законодавства України.

Витрати на освоєння та облаштування території визначаються по кожному конкретному населеному пункту за даними державної статистичної

звітності відповідних управлінь (служб).

3.4. Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховують відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності (табл.3.1).

3.5. Коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки (Км), обумовлюється трьома групами рентоутворюючих факторів: регіонального, зонального та локального характеру - обчислюється за формулою:

Км = Км1 х Км2 х Км3, (9),

де: Км1 - коефіцієнт, який враховує значення та статус населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення;

Км2 - коефіцієнт, який враховує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони);

Км3 - коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Вихідними даними для обчислення Км є генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, плани їх земельно-господарського устрою, матеріали економічної оцінки їх територій.

Значення коефіцієнтів встановлюються за результатами пофакторних оцінок кожної групи з урахуванням питомої ваги рентоутворюючих факторів у формуванні загального рентного доходу в межах населеного пункту та його економіко-планувальних зон.

Грошова оцінка земель населених пунктів виконується в послідовності, викладеній в пунктах 3.6-3.9.

3.6. Базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в залежності від регіональних факторів місця розташування (Цнм) визначається за формулою:

В х Нп

Цнм = —————— х Км1 (10)

Нк

Значення коефіцієнта Км1 є добутком коефіцієнтів, які враховують:

• адміністративний статус населеного пункту та його місце в системі розселення України (табл.3.2);

• входження в приміську зону великих міст (табл.3.3);

• наявність у населеного пункту статусу курорту (табл.3.4);

• входження до зон радіаційного забруднення (табл.3.5).

3.7. В межах населеного пункту базова вартість одного квадратного метра земель диференціюється по економіко-планувальних зонах, які встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

• - неоднорідності функціонально-планувальних якостей території;

• доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку;

• рівня інженерного забезпечення та благоустрою території;

• рівня розвитку сфери обслуговування населення;

• екологічної якості території;

• привабливості середовища: різноманітність місць прикладання праці, наявність історико-культурних та природних пам'яток тощо.

3.8. Вартість одного квадратного метра земель населених пунктів по економіко-планувальних зонах розраховується за формулою:

Цнз = Цнм х Км2, (11)

де Цнз - середня для економіко-планувальної зони вартість одного квадратного метра земель (у гривнях).

Значення коефіцієнта Км2 визначається як добуток пофакторних оцінок з урахуванням вагової характеристики кожного з факторів.

Числові значення пофакторних оцінок приймаються в межах граничних значень коефіцієнтів Км2 для груп населених пунктів з різною чисельністю населення, наведених в таблиці 3.6, з урахуванням рекомендацій ДБН 360-92* "Містобудування. Планування та забудова міських і сільських поселень", іншої нормативно-технічної документації та експертної оцінки.

Питома вага зональних рентоутворюючих факторів визначається по кожному населеному пункту, виходячи з його особливостей.

Сума вагових характеристик, що встановлена для факторів, повинна дорівнювати 1,0.

3.9. Вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання (Цн) визначається з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей місця її розташування в межах економіко-планувальної зони за формулою:

Цн = Цнз х Кф х Км3. (12)

Значення коефіцієнта Км3 визначається по кожному населеному пункту, виходячи з його особливостей.

Для обчислення Км3 рекомендується враховувати локальні фактори, наведені в таблиці 3.7; при цьому добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,75 і вище 1,50.

3.10. Грошова оцінка земель населених пунктів, які використовуються як сільськогосподарські угіддя, здійснюється відповідно до розділу 2 даного Порядку.

Грошова оцінка сільськогосподарських угідь в межах земель населених пунктів, на які немає матеріалів грунтових обстежень, здійснюється за допомогою попереднього створення орієнтовних (схематичних) креслень грунтів цих ділянок шляхом використання грунтових карт прилеглих територій, топографічних карт та експертного маршрутного обслідування земель населених пунктів для співставлення отриманих даних з натурою. На орієнтовні (схематичні) кресленя грунтів екстраполюються грунтові контури з карт прилеглих територій з урахуванням рельєфу, визначаються площі агровиробничих груп грунтів, які оцінюються, як це передбачено розділом 2 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

3.11. Організація робіт з грошової оцінки земель населених пунктів покладається на Державний комітет України по земельних ресурсах, Республіканський комітет Автономної Республіки Крим по земельних ресурсах і єдиному кадастру, обласні, Київське та Севастопольське міські управління, районні відділи земельних ресурсів.

Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється переважно проектними організаціями - розробниками генеральних планів.

Додаток N 1

до Порядку грошової оцінки земель

сільськогосподарського призначення

та населених пунктів