10. Сущность затратного подхода.

Затратный подход основан на определение стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

С _з.п. = С _{зем.улч} + С _ул. – И _нак.

Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Оценка недвижимости затратным подходом проводится в несколько этапов:

• расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С _з);

• расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С _ул.);

• расчет накопленного износа (И _н): физического, функционального, внешнего.

Определение стоимости недвижимости затратным подходом начинается с оценки земельного участка, которая является не только частью этого подхода, но и самостоятельным этапом процесса оценки. Затем определяю стоимость нового строительства оцениваемых улучшений, рассчитывают накопленный износ.

На заключительном этапе затратного подхода для получения итоговой стоимости объекта суммируются стоимость земельного участка и затраты на новое строительство имеющихся на нем зданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.

Объект оценки
Ст-ть восстановления	Ст-ть замещения
(точная копия)	(близкий аналог)

Ст-ть замещения – сумма затрат на создание об., аналогичному об.оц. в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, имеющую эквивалентную полезность с об.оц. с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений.

Ст-ть воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание об., идентичного об.оц., с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта.

11. Износ и его виды.

Накопленный износ – уменьшение ст-ти имущества (или утрата полезности), которое может происходить под воздействием различных неблагоприятных факторов. В стоимостном выражении накопленный износ – разница между восстановительной и рыночной ст-тью имущества (недвижимости). С экономической (*) зрения – разрушенная полезность.

1) Физический износ – уменьшение ст-ти объекта недвижимости в результате воздействия природно-климатических факторов окр. среды и жизнедеятельности человека. Может быть устранимым и неустранимым.

Фк = ∑Фi * Рi/Рк (до 10%)

Фi – физический износ участка конструкции/элемента, определяемый по таблице ВСН в %

Рi - размеры повреждения участка

Рк – общий размер конструкции.

Фк – износ отдельной конструкции или элемента.

Фзд = ∑ Фк*Li

Li – коэффициент восстановительной ст-ти отдельной конструкции или элемента в общей восстановительной ст-ти здания.

2) Функциональный износ – уменьшение ст-ти объекта недвижимости в результате не соответствия его современным стандартам и требованиям рынка с (*) зрения его функциональной полезности (несовременная комплектовка, устаревшее оборудование).

Функциональное устаревание может быть вызвано как недостатком, так и избытком какого-либо элемента (сверхдостаточность). Функциональный неустранимый износ может быть вызван избытком (излишняя толщина фундамента).

3) Внешний экономический износ – вызывается изменением внешних, по отношению к об.оц., факторов. Это может быть перегруженные улицы, промышленные предприятия рядом, рядом ж/д.

Изменение финансовых и законодательных условий и действия местной администрации и федеральных налоговых органов в области налогообложения. Экономический износ неустраним.