«Основы управления недвижимостью»
Основные принципы управления недвижимостью.
Управление недвижимостью на оперативном уровне.
Управление жилыми домами и жилищными комплексами управляющими организациями.
Управление на тактическом уровне.
Жилищный Кодекс РФ: основные положения.
Закрытые паевые инвестиционные фонды: структура и содержание.
Принципы управления портфелем недвижимости.
Земельный кодекс; управление процессом застройки.
Управление нежилыми помещениями.
Управление качеством: понятие и сущность.
Процесс разработки и внедрения проекта СМК.
Структура и содержание проекта СМК.
Структура стандарта СМК ИСО РФ 9001-2008.
Документированные процедуры СМК: структура и сущность.
Порядок проведения конкурсных торгов.
Нормативно-правовое регулирование торгов в РФ.
Особенности проведения электронных торгов.
Планирование и контроллинг: основные понятия и сущность.
Оперативное, тактическое и стратегическое планирование на предприятии.
Структура и состав бизнес-плана.
Риски в системе управления предприятием.
Классификация рисков.
Разработка генерального бюджета деятельности предприятия.
Финансовый анализ как инструмент планирования.
Кадровое планирование фирмы.
Планирование оборотных средств в деятельности строительной организации.
Планирование инвестиционных процессов на промышленном предприятии.
Планирование и контроллинг себестоимости строительных работ.
Анализ затрат на производство строительных работ в системе контроллинга.
Оперативный и стратегический контроллинг на предприятии.
1.Основные принципы управления недвижимостью
Управление недвижимостью – специфическая деятельность, представляющая собой поддержание или улучшение состояния объекта недвижимости, анализ его развития. Основные цели управления: отличное функционирование объекта, сокращение затрат на его содержание и увеличение прибыли от его использования. Важнейшие принципы управления недвижимостью
«УК СИСТЕМА» предоставляет услугу профессионального управления недвижимостью, основываясь на нескольких важнейших принципах. Процесс управления объектом подразумевает:
разумное планирование работ и ресурсов (тактическое и стратегическое),
предупреждение любых неисправностей систем коммуникаций за счёт регулярного диагностирования и проведения ремонтных и восстановительных работ,
постоянная модернизация инженерных систем,
контроль качества и повышения профессионализма специалистов, работающих с объектами, которые находятся в управлении,
целесообразное расходование ресурсов для получения максимально экономического эффекта от владения недвижимостью,
соблюдение всех установленных законодательных норм,
индивидуальный подход к каждому заказчику.
За счёт вышеперечисленных принципов «УК СИСТЕМА» эффективно решает задачи любой сложности, поставленные клиентом.
2.Управление недвижимостью на оперативном уровне
Управление недвижимостью на оперативном уровне осуществляется по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразумевает выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются оперативные задачи управления недвижимостью в отношении, как комплекса, так и потребителей. Управляющий на оперативном уровне вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от эксплуатации имущественных фондов. В управлении недвижимостью на этом уровне можно выделить административные, технические и коммерческие (маркетинговые) функции. Инвестор (конечный собственник), как правило, поручает оперативное управление объектом, специализированным управляющим организациям. Выбор при этом возможен как по территориальному признаку, так и по виду специализации. Управляющие организации наработали достаточно опыта в различных секторах рынка недвижимости. В то же время идет процесс профессионализации управления недвижимостью путем обучения специалистов и компьютеризации процесса управления. В последние годы наблюдается тенденция определенной концентрации управляющих организаций вследствие профессионализации управления и, в особенности, сопряженных с этим расходов. Мнения инвесторов расходятся в том, что касается перепоручения некоторых функций в области управления имуществом и недвижимостью — на тактическом и оперативном уровнях — специалистам извне (наемным управляющим из управляющих организаций). Как правило, оперативное управление недвижимостью полностью поручается управляющим организациям. В некоторых случаях плановые работы по содержанию недвижимости осуществляются силами внутренних специализированных отделов инвестора.
3.Управление жилыми домами управляющими организациями. Управляющая организация – юр. лицо любой организационно-правовой формы или индив. предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления. Управление многоквартирным домом как функция собственников помещений включает в себя: постановку целей, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер, координацию и стимулирование деятельности непосредственных исполнителей, в том числе привлекаемых лиц, а также контроль достижения планируемых результатов. Собственники помещений имеют возможность выбирать управляющую организацию и контролировать ее деятельность на основании договора управления, в котором закрепляется ответственность за надлежащее исполнение обязательств управляющей организации. Многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация. Договор может быть заключен на срок от 1 до 5 лет. В течение согласованного срока Управл. организация за плату обязуется:1.Обеспечение поставки энергоресурсов и воды, а также обеспечение водоотведения по внутридомовым сетям контроль за соответствием исполнения договоров по количеству и качеству поставляемых ресурсов; 2.Планирование и организация работ по техническому обслуживанию, подготовке к сезонной эксплуатации многоквартирного дома и дворовой территории собственными силами или с привлечением подрядных организаций (обслуживание лифтового хозяйства, вентиляции и противопож. систем, вывоз и обезвреживание мусора, санитарное содержание, уход за элементами озеленения и благоустройства); 3.Учет объема и качества, а также осуществление приемки работ, выполняемых подрядчиками; 4.Планирование и организация текущ. и капит. ремонта; 5.Обеспечение целевого и рацион. использования бюджет. средств – в случае их выделения управл. организации; 6.Ведение тех. док-ции по з.и с., коммуникациям и иным объектам, тех. осмотры и обследования; 7.Работа с населением по вопросам соблюдения правил пожар. безопасности, электробезопасности и правил пользования системами инженер. оборудования; 8.Рассмотрение жалоб и устранение недостатков в обслуживании; 9. Сопровождение процессов переустройства помещений в многокварт. доме в целях предупреждения ущерба; 10. Диспетч. обслуживание дома в целях оператив. устранения аварийн. ситуаций; 11.Расчет и учет платежей за жилищно-коммунал. услуги; 12.Организация и/или участие в проведении массовых мероприятий При этом договор заключается управляющей орг-цией отдельно с каждым собственником. Условия договора одинаковы для всех собственников помещений в многоквартир. доме. Управл. организация контролирует эксплуатацию дома и придомовой территории и периодически отчитывается перед собственниками квартир о расходовании выделенных на это средств.
4.Управление на тактич. уровне. Ключев. моментом в управлении имуществом на тактическом уровне является: анализ прибыльности, в результате которого должны быть:—выработана так называемая «политика в отношении комплексов»;—обеспечено поддержание отношений с потребителями (жильцами), с управляющ. организациями, риэлтерами и консультантами;— разработана тактич. программа для нужд оператив. руководства недвижимостью и ее согласование с управлением портфелем. Для разработки тактич. программы и осуществления в дальнейшем оперативного управления недвижимостью с целью получения макс. прибыли в ходе эксплуатации управляющему фондами на тактич. уровне необходимо проводить ежегод. анализ состава портфеля в целом и каждого комплекса в отдельности. Политика в отношении комплексов генерирует информацию, необходимую для анализа прибыльности портфеля для эффект. управления им, равно как и специфич. информацию, необходимую для принятия решений в области эксплуатации отдельных комплексов. Это касается времени принятия решений по своевременному проведению реновации, перестройки или продажи рассматриваемого комплекса. Данные анализа рентабельности отдельных комплексов вместе служат в качестве сравнительной оценки при составлении смет поступлений и расходов. Управляющему фондами на тактич. уровне необходимо путем проведения всевозмож. анализов отдельных комплексов и разработки на основании полученных результатов политики в отношении комплексов достичь оптимальной доходности на этапе эксплуатации (части) портфеля, а также позаботиться о максимальном повышении стоимости каждого комплекса в отдельности. Для этого в процессе эксплуатации чрезвычайно важен правильный выбор времени принятия решений. В вопросах оперативного управления управляющий фондами выполняет направляющую роль по отношению к управляющему собственностью. Так, управляющий фондами занимается составлением бюджетов и разработкой маркетинговой политики и плана управления недвижимостью. Управляющему на тактическом уровне принадлежит инициатива привлечения возможных дополнительных инвестиций или продажи объекта. Он же отдает распоряжения об их исполнении. На нем также лежит ответ-ть за арендн. политику и позиционирование комплекса на рынке и конечная ответ-ть за поддержание хороших отношений с потребителями (съемщиками).
5.ЖК РФ: основные положения. 1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого ФЗ. 2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. 3. Жилищные права могут быть ограничены на основании ФЗ и только той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. 4. Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. 5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании Жилищного Кодекса, другого ФЗ.
6. Закрытые паевые инвестиционные фонды: структура и содержание. Фонды закрытого типа имеют фиксированное количество паев. Поэтому когда паи инвестиционного фонда приобретаются каким-либо лицом, соответствующее их количество должно быть продано другим лицом. Закрытые ПИФы создаются под какой-то проект, и продать свои паи можно только после завершения этого проекта. Закрытый фонд создается для прямых инвестиций, на срок 1 - 15 лет. При этом такие фонды не обязаны выкупать свои паи, пайщики получают деньги только после прекращения деятельности фонда. Это удобно для среднесрочных инвестиций, поскольку позволяет покупать значительные пакеты акций или недвижимость, не заботясь об их ликвидности и не опасаясь внезапного оттока средств пайщиков. Создание и выпуск дополнительных паев или выкуп паев обычно требует согласия пайщиков. Пайщики закрытых ПИФов получают достаточно широкие полномочия по участию в управлении фондом. Это преимущество реализуется через принятие решений общим собранием владельцев инвестиционных паев, на котором обсуждаются все важные вопросы, связанные с функционированием фонда. Закрытые ПИФы предполагают отсутствие у владельца инвестиционных паев права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия иначе, как в случаях, предусмотренных Федеральным законом. В доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом учредители доверительного управления могут передавать денежные средства, а также иное имущество, предусмотренное инвестиционной декларацией фонда. На российском рынке коллективных инвестиций представлены закрытые ПИФы следующих видов:· закрытые фонды недвижимости;· закрытые фонды акций;· закрытые фонды смешанных инвестиций;· закрытые фонды прямых инвестиций;· закрытые ипотечные фонды;· закрытые фонды особо рисковых (венчурных) инвестиций.
7. Принципы управления портфелем недвижимости. Под управлением портфелем недвижимости понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов. Принципы управления включают принцип пообъектного управления, принцип целенаправленности управления, принцип экономической обоснованности управленческих решений, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, принцип единства и комплексности системы управления. Применение профессионального системного подхода способно создать действенную систему управления недвижимостью. Применительно к каждому объекту недвижимости собственником должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует. Цели собственника при этом должны иметь соответствующие количественные выражения, позволяющие оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной информации о состоянии объекта недвижимости, рынка и т.п. Данный принцип предполагает процесс полной инвентаризации и учета объектов недвижимости, создание кадастра объектов коммерческой недвижимости, включая систему технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимого имущества. Общепризнанной для выполнения вышеперечисленных принципов является концепция сервейинга, которая представляет собой реализацию системного подхода к созданию, развитию, оценке и управлению недвижимостью. Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. Управление объектом недвижимости происходит на основе построения стратегии данного управления. Стратегию управления объектом недвижимости следует понимать как соответствие между характеристиками объекта недвижимости и теми возможностями, что определяют его позицию на рынке и в портфеле недвижимости.
8. Земельный кодекс: управление процессом застройки. Статья 32. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства:1. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. 2. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства. 3. Утратил силу. 4. Условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров их аренды. Условия могут также предусматривать права других лиц, обременяющие предоставляемые земельные участки, или предусмотренные статьей 56 настоящего Кодекса ограничения использования земельных участков.
9. Управление нежилыми помещениями. Нежилое помещение - помещение, предназначенное для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера. Оформление прав собственности на нежилые помещения и здания осуществляется в следующих случаях: 1. Предоставление юридическим или физическим лицам документов, подтверждающих права собственности на нежилые помещения и здания. 2. Приобретение юридическими и физическими лицами нежилых помещений (зданий) - государственного или муниципального имущества может быть осуществлено в порядке и на условиях, установленных законодательными актами РФ, распоряжениями мэра или вице-мэра, изданными в пределах их полномочий.
ДОГОВОР АРЕНДЫ НА НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ. 1. На основании свидетельства о предоставлении нежилых помещений или договора купли - продажи оформляется договор аренды. 2. Договор аренды может быть краткосрочным или долгосрочным, срок долгосрочного договора аренды до 25 лет. 3. Договор аренды может быть расторгнут досрочно: - по соглашению сторон; - в судебном порядке при нарушении условий договора.4. Договор может быть изменен по соглашению сторон, а при отсутствии согласия - одной из сторон в случаях, установленных законодательством или предусмотренных условиями договора.
10. Управление качеством: понятие и сущность. Управление качеством – это методы и виды деятельности оперативного характера, включающие в себя контроль качества, сбор и распределение информации о качестве, разработку мероприятий, принятие оперативных решений и их реализацию на всех этапах производства. Управление качеством включает в себя три элемента:- субъект управления;- объект управления;- механизм воздействия. Управление качеством осуществляется путём реализации управляющих функций. Это – планирование, мотивация, организация, контроль, информация, разработка мероприятий, принятие решений и внедрение мероприятий. Все они взаимосвязаны между собой и их последовательная реализация представляет собой процесс управления качеством. Под управлением качеством продукции понимают постоянный, планомерный, целеустремленный процесс воздействия на всех уровнях на факторы и условия, обеспечивающие создание продукции оптимального качества и полноценное ее использование. Управление качеством рассматривается как корректирующее воздействие на процесс формирования качества в производстве и проявление его в потреблении. Управление качеством – органическая часть общего управления производством. Управление качеством направлено на регулирование всех этапов жизненного цикла и предусматривает: -техническую подготовку производства; -входной контроль; -процесс изготовления продукции; -учет и финансовую деятельность; -контроль качества работы и продукции; -послепродажное обслуживание в эксплуатации. Основными задачами управления качеством являются: -изучение рынка сбыта; -изучение национальных и международных требований к выпускаемой продукции; -разработка методов и средств воздействия на процессы исследования, проектирования и производства; -сбор, анализ, хранение информации о качестве продукции. Процесс управления качеством состоит из следующих операций: -разработка программы управления, планирования и повышения качества продукции; -сбор и анализ информации о любом объекте, влияющем на качество; -выработка управленческих решений по управлению качеством и подготовка воздействий на объект; -выдача управленческих решений;
12. Структура и содержание проекта СМК. СМК как система состоит из следующих элементов: организация, процессы, документы, ресурсы. По определению ISO, организация — это группа сотрудников и необходимых средств с распределением ответственности, полномочий и взаимоотношений. Другими словами, под организацией понимается совокупность элементов организационно-штатной структуры, связанных с качеством, правила их взаимодействия, а также персонал, отвечающий за качество. Процесс — совокупность взаимосвязанных и взаимодействующих элементов деятельности, преобразующих "входы" в "выходы". При этом "входами" процесса обычно являются "выходы" других процессов. Процессы в организации, как правило, планируются и осуществляются с целью добавления ценности (от "входа" к "выходу").
Важное значение в СМК имеет понятие процедуры. Процедура - установленный способ осуществления деятельности или процесса. Таким образом, процедурой можно назвать процесс (или совокупность процессов); с другой стороны - это документ, формализующий правильный способ выполнения процесса. Документ — информация (значимые данные), размещенная на соответствующем носителе. Основные документы СМК перечислены во врезке. С документами системы качества должны быть связаны другие организационно-распорядительные документы предприятия.
Документы системы менеджмента качества: 1. Приказы и положения по предприятию, относящиеся к СМК («О совершенствовании системы качества", "О представителе руководства", "О руководителе проекта", "О службе системы качества"). 2. Программа реализации проекта, раскрывающая ответственность должностных лиц за процедуры. 3. Политика в области качества - основные направления и цели организации в области качества, официально сформулированные руководством 4.Процедуры системы качества 5. Руководство по качеству - документ, излагающий политику в области качества и описывающий систему качества 6. План качества - документ, определяющий, какие процедуры и "соответствующие им ресурсы, кем и когда должны применяться к конкретному проекту, продукции, процессу или контракту 7. Рабочие инструкции, связанные с качеством 8. Контрольные инструкции, связанные с качеством 8. Ресурсы СМК — все то, что обеспечивает менеджмент качества (людские, временные и др.).
Таким образом, СМК — это система, состоящая из организации, процессов, документов и ресурсов, направленная на формирование политики и целей в области качества, а также на достижение этих целей.
11. Процесс разработки и внедрения проекта СМК.В настоящее время Система менеджмента качества в соответствии с ГОСТ РФ ИСО 9001-2008 (ISO 9001:2008) является самой распространенным инструментом управления организацией, позволяющей компаниям любого размера, вида деятельности и формы собственности внедрить эффективные механизмы управления направленные на сокращение непредвиденных расходов, повышение производительности труда, увеличение производственной мощности за счет оптимизации внутренних бизнес-процессов, оптимизации распределения функций, обязанностей и ответственности сотрудников.
Система менеджмента качества в соответствии с ГОСТ Р ИСО 9001-2008 разрабатывается и внедряется на предприятия с целью оптимизации всех производственных процессов и усовершенствования контроля качества выпускаемой продукции или предоставляемых услуг.
Разработка СМК системы менеджмента качества ИСО 9001 производится в несколько этапов:
1 Этап. Диагностический аудит системы менеджмента- проводится в целях первичной оценки системы управления организации Заказчика для дальнейшего эффективного планирования и реализации проекта по внедрению СМК. По результатам диагностического аудита разрабатывается подробный отчет о соответствии деятельности организации Заказчика требованиям стандарта ИСО 9001 с рекомендациями по дальнейшей разработке и развитию СМК и план-график разработки и внедрения СМК в вашу организацию с подробным описанием всех работ. 2 Этап. Обучение сотрудников организации требованиям ИСО 9001- обучение высшего руководства и специалистов организации требованиям ИСО 9001 проводится в целях единого понимания сотрудникам вашей организации терминологии и требований стандартов серии ИСО 9001 для эффективной реализации проекта по внедрению СМК. 3 этап. Проектирование и разработка документации СМК- на данном этапе в ходе совместной работы консультанта и представителями организации разрабатывается необходимые для результативного функционирования СМК документы, такие как: руководство по качеству, обязательные общесистемные процедуры: управление документацией, управление записями;Регламенты основных бизнес-процессов: производство, предоставление услуг, закупки, продажи, и т.д.
4 Этап. Обучение внутренних аудиторов СМК ИСО 9001- проводится в целях выполнения п. 8.2.2 стандарта ИСО 9001 в части обязательного наличия в организации обученных внутренних аудиторов и обеспечения достоверной оценки функционирования вашей СМК в будущем. 5 Этап. Аудит-консалтинг- Основной задачей данного этапа является оценка готовности вашей организации к процедуре сертификации. Оценивается подготовленность сотрудников организации к сертификации, их знание терминологии СМК, основных принципов СМК, ролей и обязанностей в системе и т.д. По итогам проведения 5 этапа разрабатывается подробный отчет и план мероприятий по реализации корректирующих действий с целью устранения выявленных в ходе аудита несоответствий и предупреждения их появления при процедуре сертификационного аудита. Услуги по разработке и внедрению систем менеджмента качества ИСО 90001 (консалтинг) осуществляются высококвалифицированными консультантами, имеющих опыт работы по внедрению СМК в различных отраслях промышленности, имеющих статус экспертов и обученных в ведущих Учебных центрах России и Международных организаций.
Стоимость услуг по разработке и внедрению систем менеджмента рассчитывается индивидуально и зависит от вида деятельности и объема компании.
13. Структура стандарта СМК ИСО РФ 9001:2008. Стандарт ИСО 9001:2008 состоит из следующих разделов: 1. Область применения - описывает общие положения стандарта и его применение в организациях. Также определяет те случаи, когда предприятие, разрабатывающее и внедряющее систему качества, может сделать исключение из реализации требований стандарта. 2. Нормативные ссылки - даются ссылки на стандарты серии ИСО 9000 3. Термины и определения - приводятся термины и определения, используемые в стандарте. 4. СМК - определяет общие требования к системе менеджмента качества, управлению документаций и записями по качеству. 5. Ответ-ть руководства - определяет требования к администрат. управлению построением, внедрением и функцион-нием системы менеджмента качества. Требования данного раздела предъявляются к высшему руководству организации и к системе административного управления. 6. Менеджмент ресурсов - определяет требования к ресурсам, необходимым для разработки, внедрения и функционирования системы качества. К таким ресурсам стандарт относит человеческие ресурсы, материальные ресурсы, инфраструктуру и производственную среду.7. Процессы жизненного цикла - определяет требования к основным и обеспечивающим процессам предприятия. В этом разделе представлены, наиболее объемные требования, которые предъявляются к основной деятельности предприятия по управлению процессами производства продукции или предоставления услуг. 8. Измерение, анализ и улучшение - определяет требования к проведению и организации анализа, измерений и улучшений системы менеджмента качества, процессов и выпускаемой продукции. Приложение А - приводится соответствие между разделами стандарта ИСО 9001:2008 и ИСО 14001:2004 (Системы управления окружающей средой. Требования и руководство по применению). Взаимосвязь этих стандартов приводится для того, чтобы организации могли строить интегрированные системы менеджмента качества и экологического менеджмента. Приложение B - приводятся изменения в тексте стандарта ИСО 9001:2008 по сравнению с текстом предыдущей редакции данного стандарта ИСО 9001:2000. Приложение С - Библиография. Список стандартов, использованных при разработке стандарта ИСО 9001:2008.
14. Документированные процедуры СМК: структура и сущность. В стандартах системы качества четко указано, какие категории документов системы качества необходимо создать. В разделе 4.1 ИСО 9001: 2000 говорится о том, что «Организация должна установить, документально оформить, внедрить, поддерживать и постоянно улучшать систему менеджмента качества в соответствии с требованиями настоящего международного стандарта». Подпункт 4.2.1 требует включить в документацию системы менеджмента качества: a) документированное заявление о политике и целях в области качества. b) Руководство по качеству c) документированные процедуры, необходимость в которых установлена настоящим международным стандартом; d) документы, которые необходимы Организации для эффективного планирования процессов, их осуществления и контроля над ними e) регистрацию данных согласно требованиям данного международного стандарта (см.4.2.4) В подразделе 4.2.2 от организации требуется установить и поддерживать в рабочем состоянии Руководство по качеству, которое должно включать: a) область распространения системы менеджмента качества, включая подробное описание и обоснование любых исключений b) документированные процедуры, установленные в системе менеджмента качества или ссылки на них c) описание взаимодействия между процессами, включенными в систему менеджмента качества. Существует еще одна категория, неявно упоминаемая в стандарте. Это - специальные формы. Назначение этих форм - предоставить руководящие указания или инструктировать относительно регистрации данных по качеству, в частности, какую информацию следует заносить в них. Поэтому, под формами можно понимать рабочие инструкции. «Уровни» документации системы менеджмента качества Теоретически, все вышеперечисленные документы могут быть включены в Руководство по качеству, иначе говоря, система качества в целом может быть документирована в Руководстве по качеству, которое является отдельным документом, сборником всех документов и процедур системы качества. На практике многие компании решают иметь Руководство по качеству в виде отдельного документа, а процедуры издавать отдельно. Не существует какой-то единой и определенной структуры документации системы качества. Как правило, документация группируется на нескольких уровнях, которые могут включать:1: Руководство по качеству Обычно Руководство содержит политику в области качества и краткий обзор системы качества с указанием того, что делается для соответствия требованиям стандарта со ссылками на процедуры системы качества. 2: Процедуры, в которых описано, что делается и зачем, где, когда, как и кем выполняется действие. 3:Рабочие инструкции разъясняют сотрудникам выполнение конкретных действий и находятся в зависимости от процедур.4: Формы и документы внешнего происхождения, «встроенные» в систему. Сюда относятся специальные формы для необходимых данных, норм регламентирующих и законодательных документов.
15. Порядок проведения конкурсных торгов.Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а на конкурсе - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми или закрытыми. В открытом аукционе и конкурсе может участвовать любое лицо, в то время как в закрытом аукционе и конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Не менее чем за 30 дней до начала проведения торгов организатором должно быть сделано извещение об их проведении с указанием определенной информации (время, место, форма проведения торгов, их предмет, правила проведения,). Для участия в торгах заинтересованному лицу необходимо направить организатору заявку на участие в торгах и иные необходимые документы . В соответствии с ГК РФ организатор открытых торгов, сделавший извещение, по общему правилу может отказаться от их проведения в любое время, но не позднее чем за 3 дня до даты их проведения в форме аукциона, либо не позднее чем за 30 дней до даты их проведения в форме конкурса. В случае если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением данных сроков, он обязан возместить участникам торгов понесенный ими реальный ущерб. Организатор закрытых торгов в случае отказа от их проведения обязан возместить приглашенным им участникам торгов реальный ущерб (независимо от срока такого отказа). Лицу, направившему заявку и необходимые документы на участие в торгах может быть отказано в участии в торгах только в определенных законом случаях, когда: 1. нарушены сроки подачи заявки; лицом не внесен задаток, либо он внесен с нарушением сроков, установленных организатором; 2. заявка на участие в торгах подана лицом, которое в соответствии с законодательством не имеет права приобретать соответствующее имущество, являющееся предметом торга; 3. не предоставлены все необходимые документы для участия в торгах, либо предоставлены недостоверные сведения и др. При этом следует учитывать, что лицо, которому отказано в участии в торгах может обжаловать такой отказ в суде. Аукцион или конкурс, в которых участвовал только один участник признаются несостоявшимися. Законодательством могут быть установлены дополнительные случаи признания торгов несостоявшимися. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора между ними. Если предметом торгов было только право на заключение договора, то такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов.
16. Нормативно-правовое регулирование торгов в РФ. Правилам проведения торгов посвящены статьи 447-449 ГК РФ. При этом для различных предметов торга могут быть приняты отдельные нормативные акты, в рамках, не противоречащих установленным ГК РФ общим правилам. В соответствии с ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом выигравшим аукцион на повышение признается тот, кто предложил самую высокую цену, либо самую низкую в аукционе на понижение. Аукционы могут быть открытыми или закрытыми. В открытом аукционе может участвовать любое лицо, в закрытом аукционе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Конкурсы также могут быть открытыми и закрытыми, но здесь кроме цены могут быть другие критерии оценки, такие как качество, сроки поставки, гарантии. Не менее чем за 30 дней до начала проведения торгов организатором торгов должно быть сделано извещение об их проведении с указанием определенной информации (время, место, форма проведения торгов, их предмет, правила проведения). Для участия в торгах заинтересованному лицу необходимо направить организатору заявку на участие в торгах и иные необходимые документы. Также, участнику аукциона необходимо внести задаток в заранее установленном организатором размере, сроках и порядке. Такая обязанность возлагается на участников для того, чтобы снизить риски участия в торгах недобросовестных участников и обеспечить исполнение тех обязательств, которые возникают в результате проведения торгов. Если впоследствии аукцион по какой-либо причине не состоялся, задаток подлежит возврату. Также он возвращается лицам, которые принимали участие в торгах, но не выиграли их. При заключении соответствующего договора с победителем сумма ранее внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. В соответствии с ГК РФ торги по сути своей являются способом заключения договора. Соответств. договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора между ними. Если предметом торгов было только право на заключение договора, то такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов.
17. Особенности проведения электронных торгов. электронные торги — это тот же аукцион, только проводятся они в электронной форме и на электронной площадке. Что касается последнего, то местом проведения выступает специальный сайт в Интернете, а контролирует весь процесс юр. лицо или физ. лицо в качестве ИП. Кроме того, в отличие от традиц. аукционов, электр. торги могут идти как на повышение стоимости лота, так и на их понижение. Если речь идёт о понижении, то заказчиком выставляется максимальная цена, которую он готов заплатить, а уже потом в режиме онлайн к торгам подключаются потенциальные покупатели. Каждый желающий назначает свою цену, причём подавать заявку можно любое количество раз. Как правило, победителем оказывается тот, кто предложит свои услуги или товар по наименьшей стоимости. Для того, чтобы стать участником системы электронных торгов, в первую очередь необходимо обзавестись электр. цифровой подписью (ЭЦП). Как правило, она похожа на обычную рукописную подпись, только применяется в электр. виде. Электр. подпись несёт в себе юр. силу и нужна для заключения контракта, а также исполнения различного рода взятых обязательств. Получить такую подпись можно, обратившись в одну из специализированных компаний. Далее обладателю ЭЦП нужно будет зарегистрироваться на электр.торговой площадке и выставить свою заявку на участие или в качестве заказчика, или поставщика. В день проведения торгов каждый участник получит индивид. номер, после чего будет допущен к торгам. Кроме того, стоит помнить, что на счёте участника обязательно должна быть денежная сумма, которая не может быть меньше, чем размер обеспечения заявки. Заключительным этапом торгов является заключение контракта. Одним из основных преимуществ системы электр. торгов является экономия времени. Согласитесь, одно дело организовывать тот же аукцион, а другое, — не выходя из дома или офиса, принять участие посредством Интернета. Плюс стоит учитывать короткие сроки проведения подобных процедур и экономию средств на организацию и проведение торгов. Уже сейчас электр. торги заняли твёрдую позицию на рынке. К тому же, подобная инициатива довольно активно поддерживается со стороны государства, которое ещё в октябре 2009 года создало Единую площадку электр. Торгов. Кроме того, функционирует Система электронных торгов. Однако самым крупным интернет-аукционом в мире является eBay, оборот которого составляет на сегодняшний день несколько миллионов долларов сделок в день.
18. планирование и контроллинг: основные понятия и сущность. В условиях рын. отношений планирование является основной предпосылкой эффективного функционирования эк. субъекта. Планирование позволяет наилучшим способом использовать имеющиеся на предприятии ресурсы, организовывать распределение производственных благ. Основной целью планирования является достижение max объема производства и наиболее эффективного варианта использования имеющихся ресурсов. Процесс планирования включает следующие этапы: 1. Разработка общих целей деятельности 2. Определение конкретных задач для реализации поставленных целей 3. Выбор оптимальных путей решения вышеуказанных задач 4. Контроль за использованием различного рода средств при реализации задач. К задачам планирования относятся:- формулирование состава предстоящих плановых проблем, определение системы ожидаемых опасностей или предполагаемых возможностей развития предприятия;- обоснование выдвигаемых стратегий, целей и задач, которые планирует осуществить предприятие в предстоящий период, проектирование желаемого будущего организации;- планирование основных средств достижения поставленных целей и задач, выбор или создание необходимых средств для приближения к желаемому будущему;- определение потребности ресурсов, планирование объемов и структуры необходимых ресурсов и сроков их поступления;- проектирование внедрения разработанных планов и контроль за их выполнением. Планирование основывается на след. основных принципах:1.принцип необходимости ;2.принцип единства ;3.принцип непрерывности планов ;4.принцип гибкости планов ;5.принцип точности планов ; Контроллинг включает в себя установление цели предприятия, текущий сбор и обработку информации для принятия управленческих решений, осуществления функций контроля отклонений фактических показателей деятельности предприятия от плановых, а также, подготовку рекомендаций для принятия управленческих решений. Контроллинг осуществляет информационное обеспечение принятия решений в целях оптим. испол-ния имеющихся возможностей, объективной оценки сильных и слабых сторон предприятия, а также во избежание банкротства и кризисных ситуаций. Функции контроллинга: - поддержка процесса планирования- учет для целей управления- контроль за реализацией планов, анализ отклонений- оценка протекающих процессов и предоставление отчетности руководству- выработка рекомендаций по возможным решениям и оценка последствий их реализации Контроллинг как система включает в себя два основных аспекта: стратег. и операт. Принципы контроллинга- Принцип движения и торможения. - Принцип своевременности.- Принцип стратегич. сознания. -Принцип документирования.
19. Оперативное, тактическое и стратегическое планирование на предприятии. Планирование — это процесс разработки и установления руководством предприятия, системы количественных и качественных показателей его развития, которая определяет темпы, пропорции, тенденции развития данного предприятия как в текущем, так и на перспективу. Планирование подразделяется на стратегическое, тактическое и оперативное. Стратегическое планирование – это основа стратегического управления предприятием, установление направлений деятельности организации на определенные отрезки времени (чаще всего от года до 10 лет). Стратегическое планирование на макроуровне занимается прогнозированием структурных сдвигов и основных пропорций в экономике страны в целом или крупного ее региона. Стратегическое планирование на микроуровне – разработка научно-технического уровня производства и конкурентоспособности фирмы в целом, оценка инвестиций, их окупаемости, прибыли и ее распределения, а также оценка процесса производства конкретных товаров от закупки сырья до сбыта готовых продуктов и услуг. Этапы стратегического планирования на предприятии. 1. Прогноз развития организации на основе маркетинговых исследований и оценки ее конкурентоспособности. 2. Раскрытие основных проблем, удерживающих улучшение рыночных позиций, обоснование вариантов их разрешения, оценка вероятных последствий того или иного выбора. 3. Разработка долгосрочного плана, устанавливающего цели развития и соответствующие нормативные показатели. 4. Целевые программы по стратегическим областям хозяйствования. Тактическое планирование занимает промежуточное положение между стратегическим и краткосрочным. Тактическое планирование, как правило, охватывает плановый горизонт на 1-2 года и является периодическим планированием. Тактический план представляет собой развернутую программу всей производственной, хозяйственной и социальной деятельности предприятия, направленную на достижение генеральных целей стратегического плана при наиболее полном и рациональном использовании материальных, трудовых, финансовых и природных ресурсов. Особое внимание в тактическом плане должно уделяться показателям эффективности деятельности предприятия. Тактический план выполняет функции координации и контроля. Основными задачами тактического планирования являются: - формирование оптимальной или обеспечивающей достижение требуемого уровня финансового результата продуктовой программы; - разработка комплекса соответствующих функциональных и проектных мероприятий. При тактическом планировании руководствуются блоком показателей выручки и издержек (себестоимости) продукции, рассчитанных на базе текущих цен.
Оперативное планирование является завершающим этапом планирования на предприятии. Оно конкретизирует и детализирует производственную программу в течение декады (10 дней), недели, суток и смены, обеспечивает своевременное доведение до подразделений плановых заданий, а также выполняет координирующую функцию, обеспечивая слаженную работу всех подразделений предприятия. Главной целью оперативного планирования является обеспечение равномерного, бесперебойного производства продукции в заданных количествах и в установленные сроки при соответствии выпускаемых изделий стандартам качества продукции и при оптимальном использовании производственных мощностей. В качестве основных функций оперативно-производственного планирования можно выделить следующие:- разработка календарно-плановых нормативов производства (длительность производственного цикла, величина заделов, размер партий и т. п.);- объемные расчеты загрузки оборудования и площадей; составление оперативных программ основных производственных и заготовительных цехов;- оперативный управленческий учет и контроль выполнения оперативных программ;- оперативное регулирование хода производства, своевременное выявление отклонений от плана, разработка и реализация мер по их устранению. В зависимости от содержания и сроков действия оперативное планирование подразделяется на два вида: календарное и текущее.