§ 10. Продажа недвижимости

Земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения и другие объекты недвижимости выступают в коммерческом обороте в качестве предмета различных сделок. Недвижимость часто используется инвесторами для выгодного размещения капитала; приобретенные объекты недвижимости приносят доходы в результате их перепродаже по более высоким ценам или сдачи их в аренду. Ввиду особого правового режима объектов недвижимости, предполагающего государственную регистрацию прав на них (ст. 131 ГК), в системе части второй ГК РФ выделены нормы, регулирующие продажу недвижимости и аренду недвижимости.

В данном случае обратимся к договору, опосредующему продажу объектов недвижимости. Этому договору посвящены нормы параграфа 7-го главы 30-ой, ст.ст. 549-558 ГК. Этот договор именуется в ГК и договором продажи недвижимости, и договором купли-продажи недвижимости, то есть эти понятии употребляются как синонимы. С учетом легального определения, содержащегося в п. 1 ст. 549 ГК, можно предложить следующее определение данного договора: договор купли-продажи (договор продажи) недвижимого имущества – это договор, в силу которого одна сторона – продавец – обязуется передать в собственность другой стороны – покупателя – земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и оплатить его.

Особенностью данного договора является признание цены объекта недвижимости существенным условием договора; если при заключении договора цена объекта недвижимости не согласована сторонами, договор признается не заключенным (ч. 2 п. 1 ст. 555 ГК) и обязательство по купле-продаже недвижимости не возникает. Правило п. 3 ст. 424 ГК об оплате в возмездных договорах, если в них цена не предусмотрена, по цене, которая «при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги», не применяется к договору продажи недвижимости.

Переход права собственности на объект недвижимости, уступаемый по договору, подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Порядок государственной регистрации урегулирован Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если объект, являющийся предметом договора продажи недвижимости, передан продавцом покупателю до государственной регистрации перехода права собственности, то передача объекта не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК). Как указано в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению» (Вестник ВАС РФ, 1998, № 1, с. 81-90).

Следует обратить внимание на то, что согласно действующему законодательству государственной регистрации подлежит именно переход права на передаваемый по договору объект недвижимости, а не сам договор. В п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъясняется, что орган государственной регистрации отказывает заявителю в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора (Вестник ВАС РФ, 2001, № 4, с. 19-33).

Иначе решается вопрос о государственной регистрации в тех случаях, когда предметом договора является предприятие.

Практика разрешения споров о правах на недвижимое имущество получила отражение в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»²⁶.