Примечания

1 Термин «омлет» иллюстрирует идею неделимости цен собственности на цену земли и цену удобств. Эли (1925) и Рэтклифф (1950) из школы «Омелетист» являются авторами этого тезиса(согласно классификации Голланда 1970 и Линдгольма 1982). Недавно, Хендрикс (2005) добавил еще один термин: ваза. Оба являются неприемлемыми потому, что квинтэссенция решения проблемы деления кроется не в таких физических субстанциях, а скорее в идее оценки, которая больше подходит. 2

У института политики земли Линкольна и Центра недвижимости и в Грааскэмпе есть полезная информация, которая доступна по ссылке: http://www.lincolninst.edu/subcenters/land-values/.

3

Существует огромное количество концептуальных и эмпирических исследований, которые более или менее затрагивают тему стоимости земли и ее оценки. Чтобы показать, насколько ясно разобраны 7 вопросов, полезно упомянуть о некоторых из них в примечаниях. Частично они основаны на их отношении к стоимости земли и ее оценке, с фокусом на определенных вопросах из семи.

4

Колвелл и Мунэк (2009) эмпирически оценивают вариации уклона стоимости земли в сторону различных секторов от округа Кук (штат Иллинойс). Интерес этого исследования главным образом заключается в том, чтобы пролит свет на неясности, относящиеся к вопросу №1. В общем, авторы обсуждают вопросы с 1 по 4-й. Вопросы с 5 по 7-й не рассматриваются. Даже если, категории жилой, коммерческий, и индустриальный, иногда рассматриваются отдельно, нет деталей о различиях в использовании каждой категории.

Естественный логарифм участка может быть не единственной подходящей частью сравнения для всех типов использования; один может понадобиться для измерения размера на границе и на территории участка, где его форма важна. Рассмотрение земельных сделок в период с 1986 по 1999 было рискованным (вопрос №2), особенно потому, что рынок был динамичным (Гюрин 2000). Количество детерминантов стоимости земли обычно увеличивается вместе с размером территории (Вопрос №3); тем не менее, авторы рассматривают только некоторые из них (железную дорогу, открытые пространства, аэропорт и сектора). Разве в книгах не упоминаются участки земли расположенные близко к шоссе, реке, горе, школе, больнице, церкви и т.д.? Детали важны в методологических вопросах, для точного определения влияния этих факторов (вопрос №4). Расположение менее чем в 100 футах от железной дороги не дает такое же качество информации, как изменчивое измерение каждого фута расстояния. Более того, влияние атрибутов определенной локации может быть значительным для индивидуальных домов, но не для рекламы или индустрии, для каждых из них различные атрибуты могут быть важными. Авторы не берут во внимание эти детали, но так как каждый участок земли уникален, то они важны для получения точных результатов.

5. В анализе стоимости собственности, мы точно также проводим различия между коротким, средним и долгим периодом времени в отношении: 1) Будущего инвестирования; 2) регулирование земельного фонда; 3) того, чтобы влияние атрибутов земли были принято потребителями.

6. Для изучения влияния времени на цены, Клэпп (1990) исследует почти 10,000 сделок, в период между 1984 и 1987 гг. в городах штата Коннектикут. Вариации цен, происходящие благодаря «чистому эффекту времени» изолированы при помощи оцененных стоимостей, которые считаются одинаковыми. Эти стоимости должны контролировать все вариации локальных, структурных, или окружных характеристик. Так как главной темой исследования является эффект времени (вопрос №2), никакого определенного внимания не уделяется остальным вопросам потому, что считается, что город выполнил всю работу. Но, существует несколько нерешенных вопросов касающихся факторов времени. Город еще не начал интеграцию трендов времени в оценки, которые подходят для десятилетнего цикла? Предположительный тренд чистого времени в модели, скорее всего, будет средней величиной для любого вида использования информации, в котором влияние времени может быть различным, в зависимости от типа использования и разных секторов.

7 Основываясь на неоклассическом объяснении Уолрэйзена, далее мы открываем «гедонический подход», согласно которому потребители не воспринимают стоимость товаров в их полной конфигурации; вместо этого, они оценивают предельную полезность каждого атрибута, входящих в состав продукта (Ланкастер 1966). Тем не менее, начиная с Роузена (1974), это допускает декомпозицию и объяснение различий цен товаров, из-за большого количества их атрибутов (для более детального обзора литературы см. Сирманса и других 2005).

8 Социалисты из школы Чикаго пытались объяснить эти динамические процессы урбанизации при помощи концентрических моделей, секторных и моделей ядра. Не вдаваясь в подробности в этом вопросе литература (и множество других исследований и справочной литературы) добавляет следующее. Существуют другие важные социальные факторы, объясняющие различия в цене земли, такие как: различия в уровнях дохода, общественное положение, расовый состав народонаселения в районе, уровни образования и т.д. (Ванделл 1995; Ондрих и др. 2001).

9 Вопросы «Кому выгодна рента земли?» и «на кого падает тяжесть налога на собственность?» являются классическими темами для обсуждений. Эти вопросы рассматривают стоимость земли больше с политической точки зрения. Они основательно поделили мнения теоретиков. Например, Леон Уолрес, Вильфредо Парето и Генри Джордж поддерживали идею того, что стоимость земли, главным образом создается вложениями народа в общество; поэтому землевладельцы в долгу у общества. Таким образом, они предлагают ассигнование земель государством или ввод единого земельного налога. За прошедшие 40 лет, было предложено три теории или взгляда, для описания влияния различных форм налога на недвижимость на экономику: Традиционный, Новый и теория Выгоды. Тем не менее, согласно Кэмерону (2000), эмпирические исследования на сегодняшний день не определили, какая из теорий является более подходящей.

10 Чешир и Шеппард (1995) улучшают теорию классической ренты в городе, добавив специфичные атрибуты месторасположения в объяснения цены недвижимости. Они дают концептуальное определение понятия «земля» (вопрос №1) и подчеркивают важность вопроса №5, утверждая что, земля и постройки формируют два разных наборов характеристик.

Хотя они включают большой круг специфичных атрибутов месторасположения в свой анализ (вопрос №3), концептуальное определение понятия «земля» не выражено ясно. Иногда атрибуты земли относят к категории соседства; иногда к месторасположению, как если бы они отличались, и помогали только в понимании стоимости земли. Тем не менее, авторы проливают свет на вопрос времени только в информации 1984 г., когда рынок был стабильным (вопрос №2). Они выбрали использование модели гедонической функции (вопрос №4), и не дали никаких деталей об остальных деталях или вопросах № 6 и 7.

11 Несмотря на полезность систематического сбора информации об использовании земли, существует интересная статистика опирающаяся в основном на исследования, которые проводятся в отдельных городах. Иногда она доступна на их сайтах в Интернете (Оттава, Канада: http://www.ottawa.ca/city_services/statistics/counts/land_use/index_en.html). В городах Соединенных Штатов и Канады, площадь вакантной земли составляет от 20 до 25% общей площади городской земли. Дэвис и Хиткоут (2007) проанализировали запас заселенных земель США в период с 1970 по 2002 гг. и обнаружили, что он уменьшается (в случае с заселенными территориями в количестве от 1 до 4 юнитов) со средним ежегодным показателем в 0,6 %. Очевидно, что эта статистика может меняться в зависимости от методов сбора, классификаций использования земли, от того, считается ли, земля вакантной с устаревшими структурами или нет. Где-нибудь еще, например, в Австралии цены на землю увеличились в контексте того, что уровень запаса земель сократился (Институт городского развития Австралии – ИГРА 2008). Некоторые аспекты местной и государственной политики могут поддержать создание более компактных городских районов (Глэсер и Джозеф 2003), что приведет к уменьшению участков земли и увеличению их цен. (Монк и Уайтхэд 1996; Глэсер, Гюрко и Сайз 2008).

12 Гюрин (2000) более детально рассматривает важность отдельных видов стоимости земли (вопрос №5), с практикой в Питерборо (Онтарио, Канада), в связи с обсуждениями других доступных методов (вопрос №4). Также он рассматривает проблему с той же стороны (вопрос №2), но идентифицирует очень немного атрибутов стоимости земли (вопрос №3). Тогда как атрибутов недвижимости больше (вопрос №1). В своем исследовании он считает, что интенсивное уличное движение влияет и на стоимость земли и на стоимость недвижимости. Не является ли это внешним фактором, влияющим на стоимость земли больше чем на стоимость участка? Нет ясности в категоризации атрибутов собственности. Он представляет интересную стратегию разделения стоимости земли, которая заключается в использовании дихотомической переменной на освоенных и неосвоенных землях. Тем не менее, есть некоторые технические идеи, касающиеся этой стратегии (например, взаимодействие переменных и нестабильности постоянных терминов, которое может содержать часть объяснения из переменных обоих компонентов). В данном исследовании не рассматриваются вопрос №6 и №7.

13 Использование гедонического метода может быть интересным полем исследования для выполнения этого задания, основанным на некоторых экономических критериях разделения, взятых из литературы. Например, если атрибуты земли или собственности являются: воспроизводимыми, разрушаемыми, расширяемыми, более или менее мобильными, заменимыми, эластичным, амортизируемыми и т.д. Это самые значимые критерии для структурных атрибутов, которые определяют стоимость недвижимости. Они меньше подходят для специфичных атрибутов стоимости земли, таких как, расстояние до ДЦ потому, что для того, чтобы изменить стоимость земли, невозможно воспроизвести, уничтожить, расширить или убрать этот атрибут.

Ясно, что есть необходимость для более объективной и эмпирической основы для классификации. Существует большое собрание литературы, которая предлагает прочные теоретические направления, но немного эмпирических демонстраций. Это обычно объясняется сложностями из школы «Omellete». Например, Хендрикс (2005) отстаивает тезис неделимости (вопрос №5), повторяя те же самые сложности с простыми примерами из финансового подхода (вопрос №4). Остальные вопросы не рассматриваются.

14 Исаксон (1997) освещает важность того, что характеристики покупателя и продавца нужно считать заменяемыми. Это поможет повысить точность статистических моделей. Эту информацию сложно получить, но он показывает, что категориальная информация может быть получена просто из имен покупателей и продавцов. Это исследования определенно учитывают важность вопроса №6, но игнорируют важность других вопросов. Коулвэлл и Сирманс (1980) и Чикойн (1981) включают информацию о вопросе №6, обычно не исследуя другие вопросы о стоимости.

15 Согласно Миллеру и Гельтнеру (2005) рынок недвижимости стал более эффективным за несколько последних десятилетий. Улучшилась доступность и количество доступной информации. Развитие и использование инструментов Географических Информационных Систем (ГИС) также улучшило качество доступной информации (Байбл и Ксих 1996).

16 Исследователи изучающие эффекты природных стихийных бедствий и изменений состояния окружающей среды фокусируются на территории подверженной влиянию и типу бедствия (например, наводнения и землетрясения) для того, чтобы лучше научиться предсказывать их и управлять ими (Ковакс и Кунройтер 2001). Некоторые предлагают глубже изучить проблему, чтобы учитывать их как менее общие параметры при оценке земли (Жай и Фукунзо 2003; Брукшир и др. 1985).