Функционирование развитого рыночного хозяйства построено на взаимодействии целого ряда рынков. Важное место среди них занимает рынок недвижимого имущества: жилья и разнообразных нежилых помещений коммерческого назначения (офисных, торговых, складских и производственных). В советской экономике накануне рыночных преобразований использование нежилого недвижимого имущества в основном было ограничено рамками государственной собственности и регламентировалось всеобъемлющим планированием хозяйственной деятельности. В жилищной сфере, как и в некоторых других секторах, такая ситуация сочеталась с существование легальных и нелегальных элементов квази-рыночных отношений (жилищная кооперация, продажа частных домов, обмен квартир через маклеров), которые можно рассматривать в качестве предыстории рынка жилья.

Отправной точкой развития рынка жилья в России следует считать 1990 г., когда Закон “О собственности в СССР” признал существование частной собственности, а наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы начали создавать первые риэлторские фирмы. Средняя цена 1 кв. м жилья в то время составляла $100, а развитие рынка первые полтора года тормозилось узкой материальной базой. Ситуация радикально изменилась в 1992 г. с началом массовой приватизации жилья, когда рынок получил реальное ускорение за счет увеличения предложения. Рынок жилья стал ядром всего рынка недвижимости в стране в период радикальных рыночных реформ.

Осуществляемый с начала 90-х годов мониторинг рынка жилья позволил накопить и систематизировать большое количество эмпирических данных по всей России. Ниже рассматриваются основные факторы и тенденции становления и функционирования рынка жилья. Анализ других сегментов рынка недвижимости оставлен за скобками данного материала, вследствие их более позднего старта, замедленного развития и недостатка фактического материала.

Основные закономерности и факторы развития рынка жилья

Стремительный рост цен в ходе радикальных рыночных реформ затронул и сектор недвижимости, причем наблюдаемые на нем процессы не могут быть убедительно объяснены только воздействием факторов номинальной рублевой инфляции и изменения покупательной способности доллара. Более того, эти инфляционные явления на рынке недвижимости находились в противоречии с известными закономерностями функционирования развитого рыночного хозяйства, в котором негативные изменения основных макроэкономических показателей сопровождаются, как правило, снижением цен на жилую недвижимость. Еще одним доказательством развития российского рынка недвижимости в противоречии с закономерностями функционирования рыночных экономик является тот факт, что и в 1994-1997 гг. после начала финансовой стабилизации цены росли в 50-70% городов, охватываемых выборкой Российской гильдии риэлторов (РГР), тогда как превышение спроса над предложением отмечалось лишь в 2-6% городов выборки (в 1992-1994 гг. рост цен в более чем 50% обследованных городов можно считать следствием того, что спрос опережал предложение

Анализ рынка жилищной недвижимости в 1992-1998 гг. в России позволил выявить общую для развивающихся рынков различных российских городов закономерность изменения стоимости жилья.

Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий.

При переходе от одной стадии к другой цены на недвижимость (основной индикатор рынка) изменяются следующим образом.

В начале первой (стартовой) стадии жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но затем следует быстрый рост цен. К концу стадии, т.е. через 2-3 года, цены выросли в 3-5 раз (среднегодовые темпы прироста - 200-400%). Вторая (переходная) стадия, когда цены продолжают расти, но уже меньшими темпами (30-50% в год). На третьей стадии (складывающегося рынка), рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации. Наконец, на четвертой стадии (стабильного рынка) рынок недвижимости по основным закономерностям аналогичен развитым рынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения к его стандартам в области совершенствования законодательной базы, инфраструктуры рынка и т.д.

В Москве стартовая стадия началась в середине 1990 г. В других городах ее начало совпадает с общим началом экономической реформы в стране (1992 г.). Отдельные регионы лишь в 1993-1995 гг. вступили в стартовую стадию рынка жилья (хотя по отдельным параметрам предпосылки запуска рынка все же возникали под влиянием общей экономической ситуации и развития нормативно-юридической базы в стране). Переход к другим стадиям также осуществляется в различные сроки, а продолжительность каждой стадии колеблется от 1 года до 3-5 лет.

Переход к стадии стабилизации возможен в рамках двух сценариев: “с перебегом”, когда цены вначале стремительно растут и переходят за разумные пределы, а затем несколько снижаются и после одного-двух колебаний устанавливаются на более низком уровне, и “с доползанием”, когда цены плавно подходят к уровню стабилизации. Так, в Москве в 1996-1997 гг. цены на жилье снижались от того запредельного уровня, которого они достигли к марту 1995 г., постепенно нащупывая свой стабильный уровень, соответствующий статусу и масштабу столицы, уровню экономического развития и степени концентрации финансовых ресурсов, расположению и природно-климатическим условиям, характеру и состоянию жилищного фонда. К середине 1997 г. этот уровень был достигнут. Аналогичный сценарий, хотя и с меньшим “перебегом”, реализовался в Нижнем Новгороде, Самаре, Тольятти. В то же время в других городах (Санкт-Петербург, Екатеринбург, Тверь) реализовался сценарий “с доползанием”.

К 1998 г. рынок жилья во все большем числе городов выходил на стадию стабилизации: если в 1992-93 гг. таких городов было 4-5% из выборки в 50 городов, то к 1997 г. стадии стабилизации достигли около 30% городов, а на 1998 г. эта величина прогнозировалась на уровне 60-70%.

Таким образом, определяющей закономерностью динамики цен на недвижимость в развивающейся переходной экономике является рост долларовых цен на жилье от начального, заведомо низкого уровня до естественного для каждого города уровня, соответствующего его специфическим особенностям. Эта динамика является общей для всех регионов. Однако ее фактическая реализация имеет свои особенности в различных регионах и городах России. Темпы развития рынка (сроки начала и продолжительность стадий, а также конкретные темпы роста цен) могут быть различны и во многом зависят от целого ряда других факторов.

В основе неравномерности развития рынка жилья в различных городах России лежат, в первую очередь, объективно существующие, тесно связанные между собой факторы, такие как:

административный статус и масштаб города, характер его социально-экономического развития;

структура и состояние недвижимого фонда города;

удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств;

наличие транспортных коммуникаций и степень развития остальной инфраструктуры;

природно-климатические условия;

качество жизни (включая социальную, криминогенную и экологическую обстановку).

Естественным следствием произошедшего в России в 90-х гг. перехода к рыночному хозяйству стала концентрация капиталов в крупных городах, где произошло достаточно быстрое приспособление экономики к новым рыночным условиям хозяйствования. Интенсивное развитие негосударственного сектора в столицах, ряде региональных и промышленных (при наличии экспортоориентированных, конкурентоспособных производств) центров с большими объемами финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами обеспечило появление достаточно многочисленных высокодоходных групп населения, имеющих соответствующую планку потребностей. В этих условиях рынок недвижимости достаточно быстро развивается, а цены на нее со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне.

На другом полюсе находится большинство малых городов, где экономика в дореформенный период имела моноотраслевой характер и с началом рыночных реформ попала в состояние глубокой депрессии. Отсутствовали и объективные предпосылки для развития рыночной экономики, характерные для крупных центров (близость к столицам и зарубежью, развитая инфраструктура, вовлеченность во внешнеэкономические связи). В отличие от них там, по существу, не вызрел новый, сколько-нибудь значительный, конкурентоспособный сектор хозяйства. Под давлением низких денежных доходов населения рынок недвижимости долго находится в зачаточном состоянии, а цены со временем стабилизируются на низком уровне.

Между этими крайними типами городских поселений находится множество других, находящихся в промежуточном состоянии, для которых характерен неспешный темп развития рынка недвижимости и средний уровень цен после стабилизации. В таблице 1 представлена динамика цен на рынке жилищной недвижимости в различных городах страны после 1992 г.

Кроме того, изучение рынка конкретных городов показало, что в условиях переходной экономики и высокой степени нормотворческой самостоятельности субъектов Федерации, важными факторами, определяющим темпы и характер развития рынка недвижимости, являются политическая ориентация местных властей и степень их активности на рынке. В свою очередь, от них зависит состояние ряда других факторов, влияющих на уровень цен на жилье: развитие инфраструктуры, направленность нормативно-правовой базы, степень криминализации рынка и т.д.

Энергичная политика региональных и городских администраций, развивающая по-настоящему цивилизованные рыночные отношения, в сочетании с высокими доходами значительной части населения, достаточными для формирования относительно многочисленного среднего класса с его бурной деловой активностью, в т. ч. в инвестиционно-строительном секторе, способствует росту спроса и предложения на объекты недвижимости, в результате чего цены на нее быстро растут, а затем стабилизируются на достаточно высоком уровне. Напротив, нерыночная ориентация местных властей, отсутствие благоприятных условий для развития бизнеса и предпринимательства, инвестиционная пассивность, консервируемые, как правило, низким уровнем доходов населения и миграционным оттоком, имеют своим следствием низкий уровень предложения и спроса на объекты недвижимости, сдерживают рост цен на них. В своей крайней форме данный вариант может превратиться в явную политику противодействия развитию рынка недвижимости на локальном уровне, что может привести к замедлению темпов его становления, стагнации цен на низком уровне, снижению доходности и увеличению риска инвестиций в жилье.

В российских реалиях переходного периода можно наблюдать самые различные сочетания взаимного влияния объективно обусловленных экономических факторов и вариантов политики региональных властей, что привело к большому разнообразию сценариев становления рынков недвижимости, к асинхронности их развития.

Так, в Москве в 1992-94 гг. проводилась активная политика по развитию рыночных отношений. Вместе с другими факторами и присущими мегаполису преимуществами она способствовало быстрому становлению рынка и бурному росту цен на жилье. В дальнейшем, в 1995-96 гг. все больше стали проявляться тенденции к замещения конкурентной среды регулированием на основе комбинирования административных и рыночных интересов. Происходил дальнейший рост цен при коммерческой продаже вновь строящегося муниципального жилья в условиях стабилизации цен вторичного рынка, что привело к кризису ликвидности на первичном рынке, и как следствие, замедлению темпов развития рынка, снижению цен на жилье и достижению стабилизации лишь к концу 1997 г. По мере осознания городскими властями причин кризиса на рынке нового жилья предпринимались попытки привлечения специалистов для создания методики расчета целесообразных цен, учитывающей факторы спроса и предложения, но положение кардинальным образом не менялось.

В Санкт-Петербурге, благодаря своевременному появлению в 1992 г. нормативно-правового обеспечения механизмов функционирования рынка жилья, стабилизация по сценарию “с доползанием” была достигнута в 1994-1995 гг., т. е. на 2 года раньше, чем в Москве. Однако усилившееся с 1996 г. регулирующее воздействие властных структур привело к накоплению столь значительного негативного потенциала, что кризисные явления на рынке Петербурга проявились еще до наступления финансового кризиса.

В таком крупном городе, как Екатеринбург, и в сравнительно небольшой Твери рынок жилья начинался с приблизительно одинакового уровня цен, и в 1992-93 гг. развивался синхронно. Но в Твери активная рыночная политика местных властей, в том числе участие в ряде проектов по реформированию жилищной сферы, финансируемых международными финансовыми организациями, ускорила становление рынка, который уже в 1994 г. вышел на стадию стабилизации. При этом достаточно низкий уровень цен (около $300) вполне соответствует специфическим особенностям этого города. В отличие от этого, в Екатеринбурге рост цен продолжался достаточно плавно до 1997 г.

Характерным для России примером зависимости рынка недвижимости от конкретной социально-экономической ситуации является Ульяновск. Вопреки устоявшемуся мнению о принадлежности региона к “красному поясу” в этом городе сложился один из первых удачных региональных рынков жилья (как вторичный, так и первичный).

На фоне проводившейся до 1996 г. администрацией области политики по регулированию цен на основные продукты питания и весьма умеренной приватизации местные энтузиасты-профессионалы при отсутствии правового регулирования на региональном уровне (как разрешительного, так и запретительного характера) сумели наладить механизмы рынка, создать его инфраструктуру и обеспечить к 1994 г. стабилизацию цен на вторичном и первичном рынке на уровне $350. Сформировавшиеся к этому времени заказы на строительные работы предприятиям, находящимся все еще в государственной собственности, налоговые поступления в местный бюджет послужили надежной защитой частных застройщиков и риэлторов от возможных санкций властей, а один из девелоперских проектов получил первую в России премию на международном конкурсе в 1995 г.

Новая волна депрессии, выразившаяся в длительных простоях основных градообразующих предприятий областного центра в сочетании с отпуском ранее регулировавшихся цен на продовольственном рынке, в 1996 г. привела к стагнации цен на рынке недвижимости, но уже к концу 1997 г. начался их рост до уровня, соответствующего, по оценке РГР, специфике этого города ($400-450).

Тем не менее, несмотря на асинхронный характер развития в различных городах и регионах, состояние рынка недвижимости по России в целом к осени 1997 г. может быть охарактеризовано, как трудно достигнутая стабильность . С середины 1995 г. в условиях финансовой стабилизации и укрепления курса рубля происходил осторожный, прерываемый важными политическими событиями (прежде всего, парламентскими выборами в декабре 1995 г. и президентскими в июне 1996 г.) процесс дедолларизации рынка. В результате в 1997 г. лишь в 20% обследованных городов использовались только долларовые цены (в конце 1994 г. – 40 %), в 30% - смешанные (в конце 1994 г. – 35%) и в 50% - только рублевые (в конце 1994 г. – 25%).

Однако в последние три месяца 1997 г., когда в российской экономике стало ощущаться влияние мирового финансового кризиса, произошло существенное повышение активности рынка жилья в ряде городов России: ро ст спр оса, увеличение числа сделок и повышение долларовых цен на 10-30%.

Резкое повышение Центробанком РФ учетной ставки, проводимые им крупномасштабные валютные интервенции с целью поддержания обменного курса рубля, значительный рост доходности государственных ценных бумаг, пессимистические прогнозы в ряде средств массовой информации, растущее недоверие населения к кредитно-денежной политике правительства сформировали соответствующее поведение участников рынка жилья. Покупатель в ожидании девальвации рубля стал конвертировать рублевые накопления в доллары с целью приобретения на них жилья, пусть менее качественного или меньшего размера, чем он мог бы это сделать ранее в спокойной обстановке. Продавец также становится уступчивым в надежде на увеличение в ближайшее время рублевого наполнения вырученных долларов. В итоге рынок активизировался, а цены на нем стали расти.

В еще большей степени это относится к итогам I полугодия 1998 г., когда до российского рынка докатилась следующая, майская 1998 г., волна кризиса на финансовых рынках Азии. Ожидаемого весеннего снижение цен на рынке жилья в Москве и других городах не произошло. Более того, вплоть до июля-августа они продолжали незначительно расти , что можно объяснить только приведенными выше причинами. Существенные коррективы в динамику рынка недвижимости внес финансовый кризис августа 1998 г.

Рынок недвижимости и финансовый кризис 1998 г.: влияние и последствия

Мониторинг рынка недвижимости в период между 17 августа и до конца года позволил выделить в развитии рынка недвижимости в кризисных условиях несколько фаз продолжительностью от двух до шести недель, в которых происходили качественные изменения.

1) Первая фаза – фальстарт (вторая половина августа)

С момента объявления о девальвации рубля специалисты ожидали подъема цен на жилье. И такой подъем не заставил себя ждать.

В Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону долларовые цены, по которым продавцы выставляли жилье на продажу, мгновенно повысились на 5-10%. Однако в секторе стандартного жилья покупатели не пошли за продавцами, и реально сделок по повышенным ценам не было. В других сегментах рынка (престижные коттеджи, квартиры в готовых к сдаче элитных домах) начался кратковременный ажиотажный спрос после периода застоя, и сделки совершались по ранее заявленным ценам. В других городах с долларовыми ценами (Екатеринбург, Калининград, Новгород, Тверь, Владимир, Хабаровск) цены остались на докризисном уровне. В городах с преимущественно рублевыми ценами (Астрахань, Барнаул, Курск, Ижевск, Ставрополь, Ульяновск, Петрозаводск) цены выросли на 10-20%, а в дальнейшем и более (в Астрахани, Ижевске - на 30-40%, в Петрозаводске почти вдвое). Одновременно наблюдался повышенный спрос на жилье, вплоть до ажиотажного . Наиболее интересно отреагировал рынок на девальвацию в городах со смешанными (долларовыми и рублевыми) ценами (Рязань, Самара, Саратов, Воронеж, Новосибирск, Омск): цены, номинированные в долларах, замирают; цены, номинированные в рублях, растут (Самара - на 40%, Саратов - на 20%), но не могут достичь темпов девальвации; происходит быстрая дедолларизация рынка.

В городах, где цены на вторичном рынке прочно номинированы в долларах, существуют секторы рублевых цен. В этих секторах цены не сразу начали расти. Прежде всего, это цены на первичном рынке муниципального жилья. В Москве, например, в первые 2 недели после начала кризиса, пока правительство не подняло цены, все квартиры у фирм-дилеров были раскуплены. В Новгороде за 2 дня было распродано 4 дома. В Санкт-Петербурге, Омске, Ульяновске удалось в августе провести по 150-200 сделок с жилищными сертификатами (также номинированными в рублях). В других городах (Рязань, Самара, Владимир), где такие сделки не успели подготовить и провести до 20-25 августа, число реализованных сертификатов исчислялось единицами. Рост вместе с девальвацией долларового эквивалента стоимости квартир обесценил сертификаты, номинированные в рублях. Правительство Москвы подняло рублевые цены на муниципальное жилье сначала на 30%, затем в 2,2 раза, и квартиры перестали продаваться.

Таким образом, на первой фазе кризиса на финансовом рынке рынок недвижимости отреагировал в соответствии с опытом предыдущих кризисов и выявленными закономерностями: он сделал попытку резкого подъема цен, но их реального повышения не произошло.

2) Вторая фаза – рынок замер (конец августа - начало сентября)

На данном этапе определяющим фактором стал паралич банковской системы в сочетании с политическим кризисом. Располагающие наличной валютой потенциальные покупатели, дезориентированные начавшимся 23 августа политическим кризисом, заняли выжидательную позицию. Финансовый кризис не позволил потенциальным покупателям извлечь из банков свои накопления, причем не только долларовые, но и рублевые, и даже ранее подготовленные сделки начали расторгаться. Их число в большинстве городов сократилось на 40-60% (в Петербурге, Нижнем Новгороде, Саратове, Новгороде всего на 10-20%). В основном реализовываются ранее подготовленные сделки, выставленные же в августе квартиры остаются непроданными до конца сентября. Такая реакция рынка резко отличается от реакции в период после “черного вторника” 11 октября 1994 г.

Необычное для отечественной практики поведение рынка можно объяснить следующим. Риэлторы-практики и специалисты отмечают, что за последние 2-3 года существенно изменился социальный состав покупателей на рынке жилья как в Москве, так и в ряде других городов. Ранее покупатели представляли тонкий слой быстро разбогатевших людей, плативших за жилье сразу и наличными. К началу финансового кризиса гораздо большую роль играть уже представители нарождающегося среднего класса, составляя по оценкам экспертов, от 30 до 40% всех покупателей. Они улучшают свои жилищные условия продажей меньшей и покупкой большей квартиры с доплатой. Соответственно возникла группа продавцов - людей малого достатка, улучшающих свое текущее финансовое положение продажей большей и покупкой меньшей квартиры. Причем, за 2-3 года относительной финансовой стабильности многие граждане из обеих групп населения сделали сбережения посредством вложения своих денежных сре дств в б анки, в том числе на наиболее доходные, рублевые депозиты. Задержка с их возвращением привела к падению платежеспособного спроса на рынке , его обесцениванию в валютном эквиваленте (за счет девальвации), а в ряде случаев к отсутствию клиентуры.