2.3 Анализ судебной практики по проблемам землепользования при строительстве объектов недвижимости в Российской Федерации

Законодательство о правилах и порядке землепользования при строительстве на проблемных земельных участках является довольно сложным, причем оно регулярно изменяется. В связи с этим часто встречаются нарушения действующего законодательства о порядке предоставления земель под строительство, сформировалась богатая судебная практика.

Так, распоряжением главы города Воронежа от 07.05.2003 №536-р «О предоставлении в целевую аренду имущества (основные средства) парка, расположенного между домами №4 и №8 по ул. Кирова», обществу СП «ВИПЛАСТ» предоставлено в целевую аренду с постановкой на баланс имущество (основные средства) парка, расположенного по названному адресу, для организации досуга жителей города сроком на 10 лет.

Во исполнение указанного распоряжения администрация города Воронежа (далее – администрация) и общество заключили договор аренды основных средств от 16.05.2003 №4-098-03 сроком до 12.05.2004. Согласно приложению к договору обществу в аренду передано следующее имущество парка: 793,3 кв. метра дорожек из железобетонных плит на песчаном основании, 2306,7 кв. метра дорожек асфальтовых на щебеночном основании, 1050 кв. метров бортовых камней бетонных, а также зеленые насаждения.

В соответствии с постановлением администрации от 27.06.2003 №1392 «О предоставлении закрытому акционерному обществу «СП ВИПЛАСТ» земельного участка, занимаемого арендуемым имуществом парка, по ул. Кирова, 6», администрация и общество заключили договор от 01.07.2003 №2324-03-09/м аренды земельного участка из земель поселений площадью 9035 кв. метров, расположенного по указанному адресу, сроком до 12.05.2004.

Впоследствии между теми же лицами заключены договор аренды основных средств от 24.09.2003 №4-154-03 (со ссылкой на распоряжение от 07.05.2003 №536-р) и дополнительное соглашение от 24.09.2003 №1 к договору аренды основных средств от 16.05.2003 с изменением пункта 1.1 этого договора.

Администрацией вынесено постановление от 13.08.2003 №1837 о разрешении обществу проектирования и строительства культурно-развлекательного торгового комплекса на ранее представленном в аренду земельном участке.

Прокурор Воронежской области обратился в Арбитражный суд Воронежской области в интересах муниципального образования «Город Воронеж» в лице Воронежской городской Думы с заявлением о признании недействительным постановления администрации города Воронежа от 13.08.2003 №1837 «О разрешении закрытому акционерному обществу «СП ВИПЛАСТ» проектирования и строительства культурно-развлекательного и торгового комплекса, включающего в себя 5–7-зальный кинотеатр, по ул. Кирова, 6».

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Главное управление природных ресурсов и охраны окружающей среды Министерства природных ресурсов Российской Федерации по Воронежской области и ЗАО «СП ВИПЛАСТ». Решением суда первой инстанции от 26.01.2004 в удовлетворении требования отказано. Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 27.04.2004 решение отменил, дело передал на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции решением от 31.08.2004 в удовлетворении требования отказал. Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 02.12.2004 решение от 31.08.2004 оставил без изменения.

Суды первой и кассационной инстанций, отказывая в иске о признании недействительным постановления от 13.08.2003 №1837, исходили из того, что оно не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов муниципального образования, поскольку земельный участок предоставлен обществу на основании договора аренды от 01.07.2003 №2324-03-09/мз, а оспариваемое постановление предусматривает строительство объекта после согласования проекта на строительство и продления срока названного договора аренды.

Эти выводы являются неправомерными.

Порядок предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территории городских и сельских поселений регламентируются Земельным кодексом Российской Федерации и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо с предварительным согласованием, либо без предварительного согласования места размещения объекта.

Как установлено судом первой инстанции, генерального плана застройки города Воронежа и плана застройки спорного земельного участка не имеется, поэтому предоставление этого участка под строительство объекта могло быть произведено в соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса, то есть с предварительным согласованием места размещения объекта, о чем принимается соответствующее решение.

В материалах дела документов, свидетельствующих о принятии администрацией города Воронежа решения о проведении предварительного согласования места размещения объекта строительства – культурно-развлекательного и торгового комплекса, нет.

Суд первой инстанции при принятии решения не учел, что порядок предоставления земельных участков под строительство, установленный статьей 30 Земельного кодекса, применяется и в тех случаях, когда земельный участок ранее был предоставлен тому же лицу для использования по другому назначению.

Согласно пункту 3 статьи 31 Земельного кодекса и статье 18 Градостроительного кодекса органы местного самоуправления городских и сельских поселений должны информировать местное население о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка для строительства.

Между тем ни в тексте оспариваемого постановления, ни в материалах дела нет сведений об информировании населения города Воронежа об изменении целевого назначения земельного участка, расположенного между двумя жилыми домами и являющегося местом отдыха, и предоставлении данного участка для строительства культурно-развлекательного и торгового комплекса.

Довод суда первой инстанции о том, что обязанность информировать население возникает после завершения государственной экспертизы и согласования проекта, а не до предоставления участка под строительство конкретному лицу, не соответствует указанным законодательным нормам.

Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают нормы материального права, единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, публичные интересы и в силу пунктов 1 и 3 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.