9. Договор продажи недвижимости.

Понятие - По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Возмездный, консенсусный, 2сторонний.

Существенное условие - Предмет договора – недвижимость: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение кот. Без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванья, космические объекты. Иное.

Существенное условие – форма и содержание. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор не требует гос.регистрации, но согласно закону переход прав собственности на недвижимость к покупателю подлежит гос.регистрации. Должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащие передаче покупателю по договору, в т.ч. данные определяющие расположение недвижимости.

Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это право собственности, право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором. Покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенное условие – цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Содержание: продавец обязан передать имущество свободное от прав 3 лиц, уведомить о имеющихся на имущество ограничениях/по постановлению суда/, передать то имущесто, признаки которго четко закреплены в Д.к/п, подписать акт приемки-передачи. Покупатель обязан уплатить ден.сумму по договору и принять имущество в собственность, акт приемки-передачи. Риски – до гос.регистрации – на продавце; если покупатель оформил акт – на покупателе. В случае приобретения жилого помещения с землей – в регистрационной палате регистрируется права на земельный участок + на жилое помещение. Особенности продажи жилых помещений. 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.