Органы управления муниципальной недвижимостью

Полномочия администрации по управлению и распоряжению му­ниципальной собственностью в целом и соответствующие права соб­ственника от имени городского самоуправления осуществляют в соответствии с порядком, утверждаемым городской Думой (наимено­вание конкретных органов управления в разных муниципальных об­разованиях может различаться):

• мэр города — по средствам городского бюджета и по средствам целевых бюджетных фондов;

• Комитет по управлению муниципальным имуществом — по иму­ществу органов местного самоуправления и их структурных подразделений; по муниципальным предприятиям и учреждени­ям и их имуществу; долям (вкладам, акциям) в уставных капита­лах предприятий, находящихся в муниципальной собственнос­ти; по муниципальному жилищному и нежилому фондам; по объектам муниципального коммунального хозяйства и инженер­ной инфраструктуры, включая мосты, путепроводы, парки, улич­ное освещение и дороги общего пользования; другому движимо­му и недвижимому имуществу, являющемуся муниципальной собственностью;

• Комитет по земельным ресурсам и землеустройству — по муни­ципальным землям (за исключением продажи земель в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий) и другим природным ресурсам, находящимся в муниципальной собственности;

• городское финансовое управление — по средствам городского бюджета.

Разграничение полномочий по управлению и распоряжению му­ниципальной недвижимостью между органами местного самоуправ­ления осуществляется на основе федерального и регионального зако­нодательства, устава муниципального образования. В настоящее время в управлении недвижимостью реализуется три подхода — функцио­нальный, отраслевой и территориальный.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Является органом местной администрации, обеспечивающим прива­тизацию муниципальной собственности, а также осуществляющим Полномочия по управлению и распоряжению объектами муниципаль­ной собственности и координирующим деятельность в этой сфере иных реализует некоторые конкретные функции управления недвижимос­тью: технический учет (инвентаризацию), оценку, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зонирование территории.

Орган управление	Основные задачи, решаемые органами управления
Комитет по управлению муниципальным имуществом	Формирование и систематическое уточнение программ приватизации, а также выработка рекомендаций по управлению муниципальным имуществом, в том числе переданным в аренду
Фонд имущества, другие уполномоченные органы	Организация процедур продажи муниципальной собственности
Земельный комитет	Составление и регулярное обновление земельного кадастра
Местные органы градостроительства и архитектуры	Обеспечение зонирования земли, установление планов ее использования; выдача соответствующих разрешений на использование земельного участка с функцией контроля за строительством и использованием земли в соответствии с выданным разрешением
Учреждения юстиции	Государственная регистрация прав на недвижимость
Бюро технической инвентаризации £	Инженерно-организационная работа по техническому описанию объектов недвижимости

К компетенции отраслевых органов управления в составе администрации муниципального образования относятся вопросы: определения целей, условий и порядка деятельности муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений в со­ответствующей отрасли; курированиями контроля их деятельности; разработки концепций, программ и нормативных документов по рациональному и эффективному использованию муниципального имущества юридическими лицами соответствующей отрасли; разработки и внесения предложений по созданию, реорганиза­ции и ликвидации муниципальных предприятий и учреждений.

Территориальный подход реализован в больших по размерам муни­ципальных образованиях с территориальным делением, например в «городах с районами. В этом случае управление недвижимостью на территории административных районов могут осуществлять районные администрации при условии четкого разграничения компетенции по уровням управления.

Компетенция городских и территориальных органов исполнительной власти в сфере управления недвижимостью.

Компетенция городских структур

1. Разработка и реализация политики местной администрации в области использования городской недвижимости; экономическое регулирование и координация развития экономики города, регули­рование земельных отношений, процессов приватизации; обеспе­чение доходной базы городского бюджета от продажи, аренды и других форм использования недвижимости.

2. Формирование экономической структуры города и системы эко­номических и правовых регуляторов, обеспечивающих переход городских предприятий на рыночные отношения. Имущественная поддержка реализации комплексных программ развития при­оритетных направлений предпринимательской деятельности. Взаимодействие с субъектами инфраструктуры рынка недвижи­мости. Осуществление мер, направленных на более полное использование возможностей финансового и фондового рынков для увеличения доходов города.

3. Разработка направлений и механизмов реализации экономической, структурной, инвестиционной, финансовой, тарифной и налоговой политики развития отраслей городского хозяйства и территорий на перспективный период. Формирование прогноза социально-эконо­мического развития города на очередной год и более длительную перспективу. Расчеты баланса денежных доходов и расходов насе­ления, показателей уровня жизни и социального обеспечения.

Лекция 3. Характеристика основных подсистем обеспечения функционирования системы управления муниципальной недвижимостью

Содержание подсистемы

Нормативные акты, регламентирующие деятельность органов по управлению муниципальной недвижимостью; профессиональные стандарты и методики по вопросам управле­ния муниципальной недвижимостью:

методические и научно-информационные материалы для эконо­мических служб комитетов и департаментов местной администра­ции, других органов управления муниципальной недвижимостью.

Совокупность организационных структур, целью функциониро­вания которых является повышение эффективности использова­ния муниципальной недвижимости;

документы, регламентирующие состав, функции и задачи струк­турных звеньев различных уровней системы управления муници­пальной недвижимостью;

права и обязанности специалистов по управлению муниципаль­ной недвижимостью;

технологии выполнения специалистами отдельных процедур и операций, необходимых для решения задач управления муници­пальной недвижимостью

Принципы и условия финансирования деятельности органов управления муниципальной недвижимостью; нормативы распределения средств, поступающих органам управ­ления муниципальной недвижимостью;

порядок и условия финансирования разработки нормативных актов и иных документов по управлению муниципальной недвижи­мостью;

порядок и условия взаимодействия органов по управлению му­ниципальной недвижимостью с финансово-кредитными организа­циями, а также использования финансовых инструментов, позво­ляющих минимизировать риск потерь недвижимого имущества, га­рантировать его эффективное использование; порядок и условия финансирования целевых программ в сфере управления муниципальной недвижимостью; порядок и условия финансирования обучения персонала (кадров) муниципальных предприятий, хозяйственных обществ и то­вариществ с участием муниципальных образований, а также муниципальных служащих, занятых в системе управления муниципальной недвижимостью

создание системы управления муниципальной недвижимостью преследует достижение следующих целей:

формирование необходимой инфраструктуры цивилизованного рынка недвижимости;

увеличение доходов в бюджет города, изменение структуры дохо­дов путем увеличения доли, относящейся к платежам за недвижи­мость;

повышение инвестиционной привлекательности территории муни­ципального образования за счет: 1) обеспечения гарантий имуще­ственных прав на недвижимость; 2) предоставления льгот по плате­жам за недвижимость на период проектирования и строительства конкретных объектов; 3) развития системы ипотечного кредитова­ния; 4) упрощения и ускорения процедуры оформления сделок с недвижимостью; 5) содействия решению социальных проблем, в том числе жилищной.

Система управления недвижимостью муниципальных образований дол­жна функционировать на основе соблюдения ряда основных принципов:

• гибкое сочетание федеральных нормативных требований с воз­можностями локального правового регулирования;

• последовательность (этапность) и преемственность в развитии си­стемы управления недвижимостью;

• минимизация бюджетных затрат на построение эффективной си­стемы управления;

• организационное и информационное единство системы управ­ления недвижимостью;

• пообъектное управление недвижимостью, включающее: 1) пообъектное формирование недвижимого имущества и пообъектный учет недвижимости; 2) пообъектную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; 3) пообъектную оценку недвижимости; 4) пообъектное управление инвестиционными процессами в сфере недвижимости.

Создаваемая система управления муниципальной недвижимостью должна обеспечить решение следующих задач:

полный учет недвижимости, осуществляемый на базе эффективно функционирующего кадастрового и технического учета (инвентаризации) недвижимости;

собственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;

оценку недвижимости (в том числе рыночную) для целей налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, оценки вкладов при создании хозяйственных обществ и товариществ, определения выкупной иены в договорах купли-продажи и иных воз­мездных сделках;

• эффективное управление недвижимым имуществом, вовлечение его в полноценный гражданский оборот;

• формирование эффективной системы контроля за использовани­ем и изменением недвижимости;

• подготовку доступной и достоверной, достаточно полной и опе­ративной и {формации о недвижимости для граждан и юридичес­ких лиц.

Объектом управления является недвижимость, расположенная на

территории муниципального образования или за его пределами, нахо­дящаяся п муниципальной собственности, а именно:

• муниципальный жилищный фонд;

• находящееся в муниципальной собственности недвижимое иму­щество, в том числе переданное в аренду, пользование, залог и по иным основаниям;

• муниципальная недвижимость, закрепленная на праве хозяй­ственного ведения за муниципальными унитарными предприя­тиями или на праве оперативного управления за муниципальны­ми казенными предприятиями, муниципальными учреждениями;

• недвижимость, приобретенная муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями;

• иное недвижимое имущество, приобретенное за счет средств ме­стного бюджета, а также переданное в дар;

• казенное недвижимое имущество.

В последнее время четко обозначился подход к недвижимости как к единому объекту, т. е. основным объектом управления становится комплексный объект недвижимости — юридически обособленная часть недвижимости, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех прочно связанных с ним объектов и (или) их частей, перемещение ко­торых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Основ­ной частью недвижимости признается земельный участок, а все пост­ройки и здания — его неотделимыми улучшениями.

Субъектами управления (в рамках предоставленных им полномочий) являются органы местного самоуправления (в крупных городах это администрация города в лице комитета по управлению муниципаль­ным имуществом совместное профильными департаментами и управ­лениями), а также юридические и физические лица.

Наряду с понятием «субъект управления» используется термин «лицо, принимающее решение» — это менеджер или группа менеджеров, которым предоставлено право разработки и окончательного выбора одного из альтернативных вариантов достижения цели. В связи с из­менением структуры собственности можно согласиться с утверждени­ем, что одним из отличий менеджера от специалиста является форма поддержания баланса между функциями владения, управления и ис­полнения работ. Статус, собственника предполагает владение — выде­ление ресурсов, постановку целей, контроль достижения целей, при­своение полезного эффекта от деятельности. Статус менеджера в основе своей имеет распоряжение, т.е. организацию использования ресурсов и управление ими за вознаграждение в процессе достижения целей, обеспечение мотивирующего одновременно и собственников, и менеджеров, и специалистов баланса вознаграждений участников воспроизводственного процесса. Статус специалиста предполагает пользование, т.е. использование ресурсов для достижения целей, дос­тижение целей за вознаграждение.

В официальных документах и научно-методической литературе мы не найдем определения процесса управления недвижимостью. За рубе­жом под управлением недвижимостью понимают взаимоотношения собственника и нанимаемого им управляющего (менеджера), который действует в интересах собственника и наделяется соответствующими полномочиями: собирает арендную плату, выплачивает налоги, ведет переговоры с арендаторами по всем вопросам, сдает часть помещения в аренду, ведет учет и отчитывается перед собственником. Если возни­кает необходимость продажи или сдачи в аренду, эти вопросы реша­ются брокером, с которым собственник заключает так называемое листинговое соглашение.

Для условий России наиболее приемлемым и соответствующим требованиям профессионализации практики управления можно счи­тать определение управления недвижимостью, сформулированное рос­сийской Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью: это управленческая деятельность в интересах заказчика (соб­ственника) с учетом общественных ценностей в отношении какой-либо из сфер деятельности, связанных с определенным процессом жизненного цикла объекта недвижимости.

Таким образом, управление муниципальной недвижимостью следует рассматривать как совокупность эффективных действий собственника, направленных на сохранение основных качеств не­движимой собственности ил и ее приращение; как целенаправленное воздействие на объекты недвижимости и субъекты их использования в ин­тересах муниципального образования, связанное с установлением Правил, условий использования муниципальной недвижимости, с до­стижением поставленных целей, учитывая общественные ценности.

Принимая во внимание специфику недвижимости как объекта уп­равления, выделим основные критерии (признаки) классификации видов управленческой деятельности (классификация может быть рас­ширена и дополнена при изменении ситуации на рынке).

1. По фазам жизненного цикла:

1. Управление замыслом. Под замыслом понимается идея наи­лучшего использования земли.

2. Управление проектированием как самого объекта, так и не­отделимых улучшений.

3. Управление изготовлением, т.е. возведением, строительством как самого объекта, так и неотделимых улучшений.

4. Управление обращением, т.е. процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, доверительного уп­равления, передачи права хозяйственного ведения и опера­тивною управления.

5. Управление потреблением (сервисом, связанным с объек­том), т.е. всем комплексом операций по оказанию услуг, свя­занных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и со­путствующих услуг.

6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией, т.е. работами, включающими контроль за техническим состо­янием объекта недвижимости, поддержание работоспособ­ности и исправности, регулировку и наладку, подготовку к сезонной эксплуатации отдельных элементов и всего объек­та в целом, а также соблюдение на объекте экологических требований. Сюда же отнесена управленческая деятель­ность по управлению ремонтом, т.е. комплексом ремонтно-строительных работ по поддержанию эксплуатационных качеств объекта недвижимости путем наладки систем, вос­становления защитных покрытий и устранения небольших повреждений.

7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, рекон­струкцией и реставрацией.

8. Управление перепрофилированием (перефункционализацией) в связи с изменением целей управления или внешней среды.

9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.

2. По виду объекта недвижимости (цели использования):

1. Управление жилыми домами.

2. Управление недвижимостью гостиниц.

3. Управление офисными и административными объектами.

4. Управление производственными зданиями.

5. Управление объектами недвижимости учебных и детских до­школьных учреждений.

6. Управление недвижимостью зрелищных и спортивных орга­низаций.

<» 2.7. Управление недвижимостью медицинских учреждений.

8. Управление объектами недвижимости научных организаций.

8. Управление объектами недвижимости, являющимися памят­никами культуры, истории и архитектуры, музеев и мемори­альных комплексов.

10. Управление недвижимостью предприятий бытового обслужи­вания и общественного питания.

11. Управление природными комплексами (парки, зоны отды­ха, рекреационные зоны).

3. По уровню управления:

3.1. Первый уровень — линейное (оперативное) управление не­движимостью, или управление объектами недвижимости. Уп­равляющий первого уровня организует обслуживание, по­требление и обращение конкретного объекта недвижимости (жилое здание, офис, гостиница и т.д.). В сферу его компетенции входит разработка программ управ­ления и их оперативное воплощение.

2. Второй уровень — комплексное (тактическое) управление, или управление комплексом недвижимости. Управляющий второго уровня осуществляет тактическое проектирование следующих фрагментов жизненного цикла объекта недвижи­мости: обращение (аренда), потребление, обслуживание (эк­сплуатация), капитальный ремонт, модернизация и реконст­рукция, перепрофилирование, а также разработку методик и технологий управления объектами недвижимости.

3. Третий уровень — высшее (стратегическое) управление, или управление имущественным комплексом крупной корпора­ции. Управляющий третьего уровня осуществляет деятель­ность по управлению имущественным комплексом, в сферу его компетенции входит стратегическое планирование всего жизненного цикла объектов недвижимости, объединенных в имущественные комплексы, а также подходов, методов и принципов управления ими.

По подходу к решению задач управления:

4.1. Инженерный менеджмент — осуществляется за счет реализации конкретных норм деятельности: инструкций технологических карт, правил ведения учета, составления бухгалтер­ских и финансовых отчетов. Фактически это инженерная де­ятельность по техническому обслуживанию жизненного цик­ла объектов недвижимости. 4.2. Социальный менеджмент — социальная деятельность по удовлетворению запросов клиентов, которая в основе своей не всегда может быть формализована и требует творческого подхода к решению каждой конкретной задачи.

5. По виду деятельности:

1. Управление экономическим состоянием объекта недвижимо­сти (стоимость объекта, доходность, уровень затрат на обслу­живание).

2. Управление движением финансовых ресурсов.

3. Управление потреблением (маркетинг, связанный с ним до­полнительный сервис для заказчика и клиентов).

4. Управление инженерно-техническим обслуживанием и экс­плуатацией объекта недвижимости.

5. Управление персоналом.

6. Управление рисками.

7. Управление юридическим оформлением хозяйственных опе­раций.

8. Этическое оформление отношений с клиентами и персо­налом.

Если первый признак — фазы жизненного цикла недвижимости — позволяет провести классификацию с точки зрения специальных сфер деятельности, связанных с этапами жизненного цикла объекта недви­жимости, то третий признак — уровень управления — характеризует чисто управленческий подход и задает базовую структуру соподчиненности управленческой деятельности. Классификация управлен­ческой деятельности по виду объекта недвижимости позволяет получить представление о подходе потребителей к объектам недви­жимости, в рамках которого происходит различение этих объектов по способам их потребления в жизнедеятельности и хозяйственном обо­роте человека.

Естественно предположить, что собственно управленческая дея­тельность профессиональных менеджеров нуждается в методиках и разработанной на их основе технике осуществления деятельности. Во избежание недоразумений в понимании заказа на управление, а также во избежание ошибок при планировании и программировании управ­ления объектом недвижимости методики должны быть стандартизи­рованы. Становится актуальным использование методик оценки стоимостных характеристик объекта недвижимости для целей управ­ления и исследований рынка.

Управления маркетингом на объекте недвижимости позволяют унифицировать способы получения и обработки информации по сегмен­тации, емкости, эластичности и другим маркетинговым параметрам целей управления и возможности применения информационных технологий и статистических методов анализа..Выделение четвертого признака классификации — подход к реше­нию задач управления — обусловлено двойственной природой управ­ляемого объекта, который можно рассматривать и как инженерную, и как социальную систему.

Основными целями управления муниципальной недвижимостью являются:

обеспечение сохранности, рационального использования и разви­тия муниципальной недвижимости;

обеспечение местных интересов в процессе разработки и реали­зации комплексных программ развития муниципального образования;

решение социальных задач, связанных с использованием недвижи­мого имущества;

улучшение состояния, развитие объектов недвижимости путем порт­фельных или прямых инвестиций, повышение их рыночной стоимости; оптимизация издержек на содержание объектов; „ повышение доходности объектов недвижимости.

Цели управления муниципальной недвижимостью можно разделить на стратегические и оперативные.

Стратегические цели управления реализуются местной администрацией в комплексных программах социально-экономического и градостроительного развития. Цели оперативного управления формулируются местной администрацией и реализуются уполномоченными органами или муниципальными управляющими компаниями через конкретные программы уп­равления отдельными объектами недвижимости.

В основе методологии управления муниципальной недвижимостью могут организационно-правовые и организационно-экономические методы:

1. анализ существующей системы управления муниципальной не­движимостью и основные результаты ее использования на террито­рии муниципального образования;

2. пели и задачи управления муниципальной недвижимостью на территории муниципального образования;

3. основные принципы и направления развития системы управле­ния муниципальной недвижимостью;

4. способы и методы управления недвижимостью муниципально­го образования с указанием имущества (составлением его перечня), которое будет передаваться в доверительное управление, аренду и безвозмездное пользование либо использоваться для создания муни­ципальных унитарных предприятий и учреждений, фондов и неком­мерческих организаций; которое подлежит зачислению в муниципаль­ную казну (включая объекты, предназначенные для формирования залогового фонда) либо закреплению за муниципальными унитарны­ми предприятиями и муниципальными учреждениями; с указанием пакетов акций, находящихся в муниципальной собственности, исполь­зуемых для создания дочерних компаний;

5. особенности управления отдельными видами недвижимости — муниципальными унитарными предприятиями как едиными имуще­ственными комплексами; долями (паями) муниципального образова­ния в уставных капиталах хозяйственных обществ (товариществ).

Комитеты по управлению муниципальным имуще­ством и фонды имущества выполняют функции планирования, организации и координации, частично учета и контроля. К числу функци­ональных органов управления муниципальной недвижимостью отнесены также земельные комитеты и комитеты муниципального Жилья, деятельность которых имеет особенности, которые будут рас­смотрены в следующих главах. Помимо общих система управления.

В основу структуризации системы управления недвижимостью положены несколько признаков:

1) форма собственности:

федеральная собственность;

государственная собственность Москвы как субъекта Федерации; муниципальная (городская) собственность Москвы как муниципального образования;

2) тип органов власти:

представительные органы;

исполнительные органы;

3) тип органов управления:

территориальные органы; функциональные органы; отраслевые органы;

4) территориальный признак: в городской уровень; окружной уровень; районный уровень.