- •Курсовая работа по дисциплине « Практика оценки стоимости недвижимости» на тему:
- •Пермь 2011 г.
- •Основные факты и выводы
- •9. Приложения . . . . 41 .
- •2. Определение задания на оценку
- •3. Объект оценки
- •4.1. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения
- •4.2. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
- •4.1. Допущения, принятые при проведении оценки. Ограничения и пределы применения полученного результата.
- •4.2 Основные понятия общие термины.
- •Процесс оценки.
- •5 Общие сведения об объекте оценки
- •5.1 Анализ региона Географическое положение Пермского края
- •Город Пермь
- •5.2. Анализ пермского рынка недвижимости.
- •5.3. Анализ местоположения объекта
- •6. Наилучшего и наиболее эффективного использования
- •7. Определение рыночной стоимости объекта оценки
- •7.1. Затратный подход
- •7.2. Сравнительный подход
- •7.3. Доходный подход
- •7.4. Согласование результатов.
- •2 855 000 (Два миллиона восемьсот пятьдесят пять тысяч) рублей.
- •8.Определение ликвидационной стоимости
- •2 284 000 (Два миллиона двести восемьдесят четыре тысячи) рублей. Использованные методические указания, стандарты и литература
- •Приложения раздел 10 «определение ликвидационной стоимости объекта оценки»
2 284 000 (Два миллиона двести восемьдесят четыре тысячи) рублей. Использованные методические указания, стандарты и литература
Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ»;
Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, 2, 3), утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года.
Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц" от 09.12.91г. № 2003-1
Александров В.Т., Касьяненко Т.Г. «Ценообразование в строительстве». Серия «Краткий курс». Издательство «Питер», г.С-Петербург, 2000г
Агапов Н.Н. и др. Методические основы оценки недвижимости, -М., РЭА, 1996.
Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М., ФиС, 1996.
Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров АЕ. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. 2-е издание. - М. Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 1998 г.
Кузин Н.Я., Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений, учебное пособие, М., 1998г.
Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости, учебник, СПб, 1997г.
Приложения раздел 10 «определение ликвидационной стоимости объекта оценки»
Ликвидационная стоимость объекта оценки – это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок, меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Срок экспозиции, обязательный для отчуждения составляет 2 месяца (срок процедуры продажи арестованного имущества службой судебных приставов).
На определение ликвидационной стоимости влияют два фактора - обязательность реализовать данное имущество в определенный срок и ликвидность данного имущества, накладывающие ограничение на сроки экспозиции.
На основании анализа цен предложений объектов недвижимости риэлторскими компаниями г. Перми и Пермского края, установлено, что коэффициент ликвидности зависит от срока экспозиции и функционального использования объекта.
С точки зрения спроса рынок жилой недвижимости в 2010 году восстановился до нормального для Перми уровня, как на квартиры эконом-, так и бизнес-класса. Продавались хорошо и дешевые квартиры, и дорогие, не только по новостройкам, но и на рынке вторичной недвижимости. Срок экспонирования на вторичном рынке снизился с полугода до трех-четырех месяцев. Новостройки, которые были далеки до стадии завершения строительства, продавались несколько сложнее. Основной объем продаж шел через передачу подрядчикам, которые в свою очередь продавали квартиры через риэлторов с небольшим дисконтом от цены застройщика.
На текущий момент спрос на достаточно высоком уровне держится на малоформатные квартиры (1-но и 2-х комнатные «хрущевки» в хорошем состоянии не далее районов средней удаленности от центра, либо на 1-но комнатные квартиры в сдающихся новостройках). На квартиры большего формата (3-х комнатные) спрос зафиксирован небольшой, на 4-х комнатные квартиры он практически отсутствует.
Источник: http://www.pro-roo.ru/index.php/news/permnews/416---------2010-2011---i---
На величину ликвидационной стоимости влияют два фактора - обязательность реализовать данное имущество в определенный срок и ликвидность данного имущества, накладывающие ограничение на сроки экспозиции. При определении ликвидационной стоимости нами использована модель, предлагаемая Козырем Ю.В.2
Ликвидационная стоимость объекта определена по формуле:
ЛС= РС × βВП = РС ×
где: ЛС - ликвидационная стоимость оцениваемого объекта;
РС - его рыночная стоимость;
βВП - коэффициент, учитывающий воздействие фактора вынужденной продажи;
γ - требуемая норма доходности;
tэ - типичный срок экспозиции объекта;
t - заданное (установленное) время продажи объекта;
Т - период времени, к которому привязана ставка доходности.
Таблица 37
№ п/п |
Параметр расчета |
Значение параметра |
Комментарий |
1 |
γ |
15,83 % |
Требуемая норма доходности |
2 |
tэ |
6 мес. |
Средний срок экспозиции аналогичных оцениваемому |
3 |
t |
2 мес. |
Необходимость ускоренной продажи потребует сокращения срока типичной экспозиции |
4 |
Т |
6 мес. |
Срок действительности отчета об оценке объектов |
Расчет требуемой нормы доходности вложения в объекты недвижимости
Определение ставки нормы доходности, величину которой отражает ставка капитализации объектов недвижимости, произведено методом кумулятивного построения.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учётом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причём этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов (для расчета коэффициента капитализации для земельных участков не учитывается).
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
R = Rf+Ri+R2+ ...+Rn где:
Rf - безрисковая ставка дохода (%);
Ri - Rn- принятые процентные значения факторов риска для данного бизнеса, премии за риск.
Составные элементы ставки капитализации методом куммулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода +
Премия за риск вложения в недвижимость +
Премия за низкую ликвидность недвижимости +
Премия за инвестиционный менеджмент
Норма возврата капитала представляет собой возврат той части вложенного в имущество капитала, которая будучи в эксплуатации обесценится в течение инвестиционного периода. Норма возврата представляет собой ежегодную сумму, которая необходима для обеспечения окупаемости капиталовложений в течение периода инвестирования.
Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данные объекты. В нашем случае требуется определить ожидаемый доход, эквивалентный капитализированным доходам. Как правило, в качестве доходности безрисковых вложений используют доходность государственных ценных бумаг с аналогичным исследуемому объекту горизонтом инвестирования.
Таким образом, безрисковая ставка принимается на уровне эффективной доходности ОФЗ к погашению, а именно 7,52 %.
Источник: http://www.gosman.ru/?news=18143
Премия за риск вложения в недвижимость, принимается на основании анализа Российского фондового рынка и рынка недвижимости. Средний показатель премии за различные виды рисков составил 4,08 %.
Таблица 38
№ п/п |
Наименование риска |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
1 |
Секторный риск—риск того, что соотношение спроса и предложения может повлиять на арендную плату |
|
|
|
Х |
|
|
|
|
|
|
2 |
Риск износа - дополнительные ремонтные работы, связанные с эксплуатацией объекта аренды |
|
|
|
|
Х |
|
|
|
|
|
3 |
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации |
|
Х |
|
|
|
|
|
|
|
|
4 |
Риск инфляции, в т.ч. от замораживания ставок аренды |
|
|
|
|
|
|
Х |
|
|
|
5 |
Законодательный риск, в т.ч. дефекты перепрофилирования |
|
|
|
Х |
|
|
|
|
|
|
6 |
Планировочный риск - изменение политики планирования |
|
X |
|
|
|
|
|
|
|
|
7 |
Криминогенный фактор, связанный с районом и городом |
|
|
|
|
Х |
|
|
|
|
|
8 |
Юридический риск (риск предъявления исков) |
|
|
Х |
|
|
|
|
|
|
|
9 |
Увеличение числа конкурирующих объектов |
|
|
|
Х |
|
|
|
|
|
|
10 |
Ухудшение общеэкономической ситуации |
|
|
|
|
|
Х |
|
|
|
|
11 |
Бизнес-риск (неопределенность денежных потоков, вызванная бизнесом, которым занимается потенциальный арендатор) |
|
|
|
Х |
|
|
|
|
|
|
12 |
Риск неадекватного управления объектом |
|
|
Х |
|
|
|
|
|
|
|
13 |
Количество наблюдений - 12 |
0 |
2 |
2 |
4 |
2 |
1 |
1 |
0 |
0 |
0 |
14 |
Взвешенный итог(№ графы * количество наблюдений) |
0 |
4 |
6 |
16 |
10 |
6 |
7 |
0 |
0 |
0 |
15 |
Сумма взвешенных итогов (итог по строке 14) |
49 |
|||||||||
16 |
Количество рисков |
12 |
|||||||||
17 |
Средневзвешенное значение риска |
4,08 |
Премия за инвестиционный менеджмент различна по разным объектам и связана с особенностями оцениваемого актива. По некоторым инвестиционный менеджмент минимален (управление вкладами «до востребования» в банке), а по оборудованию он существенен. Эта надбавка может включать в себя расходы по оценке и выбору вариантов финансирования, принятие решения о модернизации и дальнейшей эксплуатации либо реализации актива и т.п. Единственным альтернативным вариантом корректного обоснования премии за инвестиционный менеджмент представляется расчёт этой премии на основе рыночных данных о размерах вознаграждений компаний, специализирующихся на доверительном управлении инвестициями на российском рынке. В результате обработки статистики был получен диапазон вознаграждения от 1 % до 2 %.
Таблица 39
Фонд |
Управляющая компания |
Вознаграждение управляющей компании, %* |
ЗПИФ "Балтика" |
000 "УК "Лидер"" " |
1,80 |
ЗПИФ "Строительный комплекс" |
000 "УК КапиталЪ ПИФ" |
1,18 |
ЗПИФ "СКМ Капитал" |
000 "УК КапиталЪ ПИФ" |
2,00 |
ЗПИФ "Финансовый партнёр" |
000 "УК КапиталЪ ПИФ" |
1,18 |
ЗПИФ "ОСК" |
000 "УК "Альфа-Капитал"" |
1,00 |
Медиана |
1,18 |
|
Среднее арифметическое |
1,43 |
*По статистическим данным 000 «Пермский торговый дом недвижимости», т. 210-37-77
Принимаем величину риска как среднюю между медианным значением и средним арифметическим (1,18+1,43)/2 = 1,30.
Премия за неликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже или время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. Надбавка за низкую ликвидность характерна для объектов, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта в «живые» деньги. Расчет премии за неликвидность производится по формуле:
, где
Re - безрисковая годовая ставка, %;
L - средний период экспозиции аналогичных объектов.
Таким образом, премия за неликвидность составит:
Таблица 40
№ п/п |
Наименование значения |
Значение, % |
1 |
Безрисковая ставка (ГКО-ОФЗ) |
7,52 |
2 |
Премия за риск инвестирования в объекты недвижимости |
4,08 |
3 |
Премия за низкую ликвидность |
3,76 |
4 |
Премия за инвестиционный менеджмент |
1,30 |
|
Норма доходности |
16,66 |
Подставляя значения параметров в формулу, получаем:
βВП = = 0,90
Дополнительно учитываются расходы по обращению взыскания и по реализации:
Таблица 41
Наименование показателя |
Обозначение |
Ед.изм. |
Значение |
βВП |
|
|
0,95 |
Расходы по обращению взыскания |
ССП |
% |
15 |
Расходы по реализации |
|
% |
|
|
|
|
0,77 |
Источник: http://www.absolutbank.ru/press/publications/index.shtml?year=03&id=438
ЛС= РС × βВП = 7 574 028 × 0,77 = 5 832 002
Таким образом, ликвидационная стоимость объекта оценки по состоянию на 21.09.2011 г. с учетом округления составляет 5 800 000 (Пять миллионов восемьсот тысяч) рублей.
1 Федеральный стандарт оценки №2 п.9
2 Стоимость компании: оценка и управленческие решения. Козырь Ю.В. Изд. АЛЬФА-press. М.2004 г.