3.8. Четвертый раздал гзк – "Оценка земель"

3.8.1. Общие положения

В предыдущем разделе показано, что начиная с 1991 года страна перешла от бесплатного землепользования к платному. Устанавливаются разные виды платежей:

– разовые при приобретении земель;

– ежегодные налоги, устанавливаемые по кадастровой оценке;

– арендная плата на договорной основе;

– нормативные платежи за пользование природными ресурсами (штрафы за нормативное загрязнение среды, платежи за необходимые технологические выбросы и др.).

Земельный кадастр выходит за пределы МСХ РФ, где он был до 1991 года, и охватывает весь земельный фонд, все категории земель. Расширились задачи оценки земель. Потребовались новые методики оценки. В течение 1990х–2000х годов разработан ряд различных методик по оценке земель различных категорий назначения и использования. Методы условно можно разделить на три группы: затратные, доходные, анализ сделок с землёй.

Наиболее разработанной оказалась методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, в частности сельскохозяйственных угодий. Другие методики или носят временный, рекомендательный характер, или характер экспертных оценок без объективно измеряемых критериев. В целом проблему кадастровой оценки земель разных категорий нельзя считать решённой окончательно. Она находится в процессе развития. Поэтому в учебном курсе земельного кадастра мы ограничиваемся рассмотрением наиболее разработанной – ГКОСХУ, государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий.

У всех методик общий недостаток – отсутствие интегрального показателя экологического состояния земель, отсутствие денежного выражения экологического неблагополучия.

(всп)_________________________________________________

_____________________________________________________

(впс) В чём состоит сущность и отличия трёх групп методов кадастровой оценки сельхозугодий – доходных, затратных и методов анализа сделок с землёй?__________________________

(ос)___________________________________________________________________________________________________________

3.8.2. Экономическая и кадастровая оценки земель. Что общего и в чём различия

Различают экономическую оценку и кадастровую оценку сельхозугодий. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по эффективности возделывания отдельных культур (частная оценка) и их совокупности в севообороте (общая оценка).

Кадастровая оценка тех же сельскохозяйственных угодий проводится для определения общественной ценности, кадастровой стоимости земельных участков. Она служит основанием для исчисления земельного налога и других видов платежей за землю в системе земельных отношений.

Как экономическая, так и кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий относятся к группе доходных методов оценки. Главный критерий – урожайность. Чем она выше при прочих равных или сопоставимых условиях, тем ценнее земля.

В СССР сложилась государственная методика экономической оценки сельскохозяйственных угодий по их продуктивности путем исчисления рентных доходов Рэ = В – 1,35*З, где валовый доход Вруб./га =У ц/га*Цруб./ц, У – урожайность, Ц – государственная закупочная цена, З руб./га – производственные затраты, В = 1,35*З руб./га – нормативный доход, обеспечивающий устойчивое функционирование сельскохозяйственного предприятия. Оценка производилась по культурам в руб./га (частная оценка) и по севообороту в целом в центнерах (тоннах) кормовых единиц с га (общая оценка).

Благоприятные внешние условия создают дополнительный доход (положительную ренту), неблагоприятные создают отрицательную ренту. За уровень сравнения был принят доход В, превышающий затраты З в 1,35 раз. Этот уровень 1,35, взятый из мирового и отечественного опыта, обеспечивает устойчивое функционирование предприятий, включая расширенное воспроизводство. Рентный доход, превышающий 1,35*З руб./га, был объявлен избыточным, вызванным благоприятным качеством почвы, климата и подлежащим изъятию и перераспределению в пользу менее благополучных хозяйств.

В русскоязычной литературе термин "рента" трактуется как часть дохода В – 1,35*З, обусловленная некоторыми внешними обстоятельствами: природными (климат, почва, местоположение) – рента 1; вложением капитала в повышение плодородия (экономическое плодородие), в благоустроенность земель – рента 2. В англоязычной литературе термин "рента" трактуется преимущественно как аналог термина "аренда". Например: "Is it your own flat? No, I rent it."

Существуют и другие обстоятельства, не связанные непосредственно с производством и повышающие или понижающие рентную прибавку дохода (отсутствие конкурентов – монопольная рента, проведение фестивалей, олимпиад, повышающее спрос на продукцию – конъюнктурная динамичная рента).

К началу 90-х годов по методике оценки земель методом исчисления рентных доходов было проведено 4 тура земельно-оценочных работ.

В 1991 году круто меняется земельная политика. Цены на с/х продукцию объявляются свободными, а устанавливается плата за пользование землей – разовая при приобретении земли плюс постоянная в виде налогов и арендной платы. Вводится государственная кадастровая оценка земель, которая становится основой для налогооблагаемой базы, основой для их оборота и перераспределения: трансформация угодий, купля-продажа, залог, наследование, дарение, аренда и др. В качестве нижней границы налогообложения земель вводится уровень дохода 1,07*З руб./га.

Кадастровая оценка земель – завершающий раздел земельного кадастра. Конечная цель ГКОСХУ – исчисление кадастровой стоимости сельхозугодий.

(всп)_________________________________________________

_____________________________________________________

(впс) В чём отличия методики кадастровой оценки сельхозугодий от методики экономической оценки сельхозугодий?______

(ос)_________________________________________________________________________________________________________