Определение величины потерь стоимости вследствие износа и устаревания

Накопленный износ – это величина потерь стоимости недвижимости, относимая к улучшения и возникающая в результате воздействия на здания внутренних и внешних факторов.

Метод разбивки (Техника осуществления потерь стоимости):

1.Физический износ:Исправимый – если затраты на исправление дефектов оказываются меньше следующего за этим исправлением приращения стоимости объекта или равны этому приращению.Неисправимый – в ином случае.2. Функциональный износ 3. Внешний (экономический) износ

Физический износ связывается с ухудшением экс­плуатационных характеристик строения в промежутке времени от предыдущего очередного ремонта до следующего. Этот износ оказывается тем больше, чем ниже уровень качества эксплуатации и технического обслуживания строения. Величина потерь стоимости в этом случае определяется как сумма затрат на «отложенный» ремонт, которые должен будет понести будущий пользователь при осуществлении такого ремонта немедленно после даты или при проведении очередного косметического ремонта. Для оценки неисправимого физического износа необходима группировка данных о затратах (сумме основных и прочих издер­жек) на создание новых улучшений по конструктивным элементам и системам инженерного оборудования здания (сооружения) в составе оцениваемого объекта. Указанные элементы конструкций и обору­дования подразделяют на короткоживущие и долгоживущие, разли­чающиеся сроком жизни: оставшийся срок жизни вторых совпадает с аналогичным сроком жизни всего строения, в то время как жизнь короткоживущих существенно короче жизни долгоживущих.

Функциональное устаревание подраз­деляется на исправимое и неисправимое. Эти виды функцио­нального устаревания различаются отношением затрат на их устранение к последующему приращению стоимости объекта. Потери стоимости, связанные с этими двумя видами устаревания, оцениваются разными способами:

• при исправимом устаревании - по затратам на его устранение,

• при неисправимом устаревании - по величине капитализиро­ванной потери дохода, вызванной наличием соответствующих недостатков.

Внешний износ вызывается уменьшением полезности здания в результате изменения воздействующих на него внешних условий. Существует 2 метода оценки внешнего износа:

• Капитализация потери дохода, относящаяся к изменению внешних условий

• Сравнение продаж подобных объектов на стабильных и измененных внешних условиях

38. Затратный подход к оценке недвижимости, прибыль предпринимателя

Прибыль предпринимателя – это установленная рынком сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство объекта. Прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации.Если активен рынок инвестиций и доступна информация о доходности аналогичных проектов, то коэффициент прибыли предпринимателя оценивается с использованием сведений о доходности конкретных проектов с объектами недвижимости, подобными объекту оценки. Ука­занные сведения добываются опросом инвесторов. В таких случаях полученные сведения о величине Pr следует корректировать, если при реализации сравни­ваемого проекта отмечен перерасход средств из-за превышения контрактных цен на материалы и подрядные работы, а также из-за сбоев в графике подрядных работ. Однако этот алгоритм поиска Pr реализовать весь­ма трудно, поскольку найти полностью достоверную и достаточно подробную информацию об инвестиционных проектах с объекта­ми, аналогичными объекту оценки, удается весьма редко. При «пассивном состоянии» рынка инвестиций, при стремительном росте или колебаниях цен на недвижимость, при оценке объекта с незавер­шенным строительством оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от параметров проектов, реали­зованных опрашиваемыми предпринимателями, и может отличать­ся от рыночной величины прибыли из-за особых условий или недостатков реализации проектов.

Между тем искомая величина при­были зависит от объемов, сроков и графика платежей по этапам строительства (эти параметры должны быть типичными для рынка и такими же, как у объекта оценки). Величина прибыли, называемая современными девелоперами, зависит от того, разграничены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика). На эту величину оказывает влияние структура инвестированного капитала: нередко девелопер называет прибыль на собственный капитал (без учета использованного им заемного и долевого капитала), в то время как оценщику нужно знать величину прибыли на весь инвестиро­ванный капитал.

В условиях этих трудностей используется аналитический метод определения этой прибыли на основе модели капитализации издер­жек. Отличительная особенность: коэффициент прибыли предпринимателя рассчитывался по отноше­нию ко всем издержкам. Рыночная стоимость V_o определяется соотношением V_o=V_l+E_b(1+Pr)(1–D) Определив рыночную стоимость V_l земельного участка в составе объекта на дату оценки, строим модель, позволяющую найти рыночную стоимость V_o* точной копии (при воспроизводстве) или функциональной копии (при замещении) оцениваемого объекта, но в состоянии как будто нового, завершенного строительством только что (к дате оценки):

При известной рыночной стоимости земли V_l на дату оценки нахо­дим величину коэффициента прибыли предпринимателя:

Заметим, что здесь затраты на создание улучшений Е_ь определя­ются по ценам, сложившимся на рынке к дате оценки, в тот время как в (5.37) затраты меняются во времени в соответствии с извест­ной оценщику динамикой роста цен на производство строительных и сопутствующих работ в периоды, предшествующие дате оценки.

Для крупных объектов со сроками строительства от двух лет и больше оценщик должен принимать более высокие значения прибыли.