9.6 Определение стоимости реверсии объекта оценки
Стоимость реверсии (или терминальная стоимость) объекта на начало постпрогнозного периода представляет собой стоимость денежных потоков за все периоды, которые остаются за рамками прогнозного периода. Стоимость объекта на начало постпрогнозного периода для анализируемого варианта может быть определена с помощью метода прямой капитализации как отношение чистого операционного дохода первого постпрогнозного периода и терминального коэффициента капитализации.
Значение терминального коэффициента капитализации рекомендуется определять по модели Гордона, равным разнице между нормой отдачи на капитал для последнего прогнозного периода и постоянным темпом роста денежного потока в постпрогнозный период.
9.7 Определение текущей стоимости доходов объекта оценки
Текущая стоимость доходов от объекта недвижимости на дату оценки определяется по формуле:
, (9.3)
где Ioj– чистый операционный доход периода j (j =0,...,n); Yj – общая норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования) для j-го прогнозного периода; n – последний год прогнозного периода; Vln – терминальная стоимость объекта.
Текущая стоимость денежных потоков от аренды рассчитывается, как сумма произведений чистого операционного дохода за каждый прогнозный год и реверсии на соответствующие им факторы дисконтирования.
Таблица 9.6 – Определение текущей стоимости доходов для объекта недвижимого имущества
Прогнозный год |
|
1 |
2 |
…. |
n |
|
Прогнозная инфляция |
|
|
|
|
|
|
Коэффициент роста ставки аренды |
|
|
|
|
|
|
Потенциальный валовой доход, тыс. руб. в год |
Ipg |
|
|
|
|
|
Потери от вакансий, % |
Kv |
|
|
|
|
|
Потери от неплатежей, % |
Kl |
|
|
|
|
|
Эффективный валовой доход, тыс. руб. в год |
Ieg |
|
|
|
|
|
Постоянные расходы, тыс. руб. в год |
Ес |
|
|
|
|
|
Годовая сумма к уплате налогов на недвижимость, тыс. руб. в год |
|
|
|
|
|
|
Расходы на страхование, тыс. руб. в год |
|
|
|
|
|
|
Резерв на замещение, тыс. руб. в год |
|
|
|
|
|
|
….. |
|
|
|
|
|
|
Переменные расходы, тыс. руб. в год |
Ev |
|
|
|
|
|
Расходы на управление, бухгалтерские и юридические услуги, тыс. руб. в год |
|
|
|
|
|
|
Расходы на маркетинг, тыс. руб. в год |
|
|
|
|
|
|
Коммунальные услуги, тыс. руб. в год |
|
|
|
|
|
|
Эксплуатационные расходы, тыс. руб. в год |
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Операционные расходы, тыс. руб. в год |
OE |
|
|
|
|
|
Коэффициент операционных расходов |
Koe |
|
|
|
|
|
Чистый операционный доход, тыс. руб. в год |
Io |
|
|
|
|
|
Стоимость реверсии, тыс. руб. в год |
Von |
|
… |
|||
Денежный поток, тыс. руб. в год |
CF |
|
|
|
|
|
Общая норма отдачи на капитал, % |
Yo |
|
|
|
|
|
Коэффициент дисконтирования |
an |
|
|
|
|
|
Рыночная стоимость объекта оценки, тыс. руб. |
Vo |
|
||||
Рыночная стоимость земельного участка, тыс. руб. |
Vl |
|
||||
Примечание: таблица может быть построена в других ден. единицах (например, в долл. США)
Источник:
Комментарии к таблице
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости на дату оценки, полученная методом капитализации доходов нормой отдачи на капитал, равна без НДС ____ млн. рублей.