- •Министерство образования и науки Российской Федерации гоу впо «санкт-петербургский государственный политехнический университет»
- •Курсовая работа
- •Содержание
- •Вводная часть
- •1 Общие сведения
- •1.1 Основные факты и выводы
- •1.2 Задание на оценку
- •1.3 Сведения о Заказчике
- •1.4 Сведения об Оценщике
- •1.5 Сведения о стандартах и нормативных документах
- •1.6 Сведения об источниках информации
- •1.7 Основные допущения и ограничивающие условия
- •2 Характеристики объекта оценки
- •2.1 Описание земельного участка
- •2.2 Описание улучшений
- •2.3 История объекта
- •3 Анализ окружающей среды
- •3.1 Анализ местоположения объекта
- •4.2 Рынок недвижимости Анализ общего состояния рынка недвижимости и тенденция его развития
- •Анализ рынка недвижимости и тенденция его развития по основным сегментам
- •5 Понятия, принципы и методы оценки
- •5.1. Понятия устанавливаемых видов стоимости
- •5.2 Принципы оценки
- •5.3 Обоснование выбора подходов и методов оценки
- •6 Выбор варианта использования земли и улучшений
- •6.1 Анализ использования участка как условно свободного
- •6.2 Анализ использования участка с имеющимися улучшениями
- •7 Определение стоимости объекта методами затратного подхода
- •7.1 Общие положения
- •7.2 Оценка участка земли
- •7.3 Оценка затрат воспроизводства (замещения)
- •7.4 Определение прибыли проекта девелопмента
- •7.5 Определение полной стоимости воспроизводства (замещения)
- •7.6 Определение потерь стоимости
- •7.7 Выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной с использованием затратного подхода
- •8 Оценка методами сравнительного подхода
- •8.1 Общие положения
- •9 Оценка методами доходного подхода
- •9.1 Общие положения
- •9.2 Определение рыночной ставки аренды
- •9.2 Определение потенциального валового дохода
- •9.3 Определение эффективного валового дохода
- •9.4 Определение операционных расходов
- •9.5 Определение чистого операционного дохода
- •9.5 Определение прогнозного периода
- •9.5 Определение ставки дисконтирования
- •9.6 Определение стоимости реверсии объекта оценки
- •9.7 Определение текущей стоимости доходов объекта оценки
- •7 Анализ рисков
- •8 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости
- •9 Заключительная часть
- •9.1 Сертификат рыночной стоимости
- •9.2 Заключение по курсовой работе
- •Литература
- •Приложения к примерной форме курсовой работы
6.2 Анализ использования участка с имеющимися улучшениями
Перечень функций и способов использования (обоснование исчерпывающей полноты рассматриваемого в анализе перечня потенциально полезных и реализуемых функций и способов использования земельного участка с существующими улучшениями).
Юридически разрешенное использование: (обоснование исключения из перечня функций и способов использования, в принципе не реализуемых на объекте оценки из-за юридических ограничений, трех уровней (см. п.5.1).
Физически осуществимое использование: (обоснование исключения из перечня функций, в принципе не реализуемых на объекте оценки из-за физических ограничений)
Экономически целесообразное и финансово осуществимое использование: (обоснование исключения из перечня функций, в принципе не реализуемых на объекте оценки из-за низкого спроса на рынке, недостаточности обеспечиваемого дохода на капитал или невозможности обеспечения финансирования проекта, см. п.5.1)
Максимальная продуктивность: из всех финансово осуществимых вариантов, использование, которое создает максимальную стоимость всего объекта при рыночной норме отдачи на капитал для этого использования, является наиболее эффективным.
Таблица 6.2 – Технико-экономические показатели вариантов
Описание варианта |
Вариант 1. |
Вариант 2. |
Вариант 3. |
Описание варианта (название, функциональное использование) Например: |
Офисный центр |
…. |
Жилой дом |
Общая площадь улучшения, кв.м |
… |
… |
… |
Этажность |
… |
… |
… |
Объем улучшения, куб.м |
… |
… |
… |
Общепринятый коэффициент ВОМА |
… |
… |
|
Арендная площадь улучшения, кв.м |
… |
… |
|
Площадь подсобных помещений, кв.м |
… |
… |
|
Ставка аренды без НДС, руб./ кв.м арендной площади в год |
… |
… |
|
Ставка аренды без НДС, руб./ кв.м арендной площади подсобных помещений в год |
… |
… |
|
Потенциальный валовой доход, руб. в год |
… |
… |
… |
Общая стоимость объекта без НДС, полученная методом DCF, руб. |
… |
… |
|
Прибыль от проекта без НДС, руб. |
|
|
… |
Итоговая общая стоимость при доходным подходе без НДС, руб. |
… |
… |
… |
Примечание: данные в таблице могут быть представлены и в других ден. единицах, например в долл. США.
Источник:
Наиболее эффективное использование: окончательное заключение о наиболее эффективном варианте использования) (на основании сопоставления величин рыночной стоимости выбирается наиболее эффективный вариант использования участка с улучшениями. Если отличие вариантов оказывается в пределах погрешности расчетов (менее 10% от стоимости), необходимо провести уточненные расчеты в рамках метода капитализации доходов по норме отдачи на капитал – с анализом рисков - см. [5], стр. 472-479).