Нотариально удостоверенные сделки

Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, который соответствует требованиям, предъявляемым к простой письменной форме сделки, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (п.1 ст.164 ГК).

Согласно п.2 ст.164 ГК «нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях:

• указанных в законодательных актах;

• предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по законодательству для сделок данного вида эта форма не требовалась».

В частности, ГК предусматривает нотариальное удостоверение договора ренты (ст.555), завещания (п.1 ст.1044 ГК).

Новый Гражданский кодекс для некоторых сделок предусматривает еще одну стадию совершения сделок – их государственную регистрацию. Статья 165 ГК предусматривает: «1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Законодательством может быть установлена регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов».

Статья 131 ГК предусматривает государственную регистрацию в специально уполномоченных на то органах права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Последствия несоблюдения нотариальной формы или требования о ее регистрации предусмотрены п.1 ст.166 ГК. Такая сделка ничтожна (п.1 ст.166 ГК). Но если одна из сторон полностью или частично выполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. Если суд удовлетворит это требование, последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п.2 ст.166 ГК). В случае, когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В обоих случаях сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п.4 ст.166 ГК).

Виды недействительных сделок

Сделка признается действительной и порождает правовые последствия при условии соблюдении следующих условий: 1) содержание сделки соответствует законодательству; 2) участники сделки обладают дееспособностью необходимой для заключения сделки; 3) волеизъявление участников сделки соответствует их действительной воле; 4) сделка облечена в надлежащую форму. Если сделка не удовлетворяет хотя бы одному из этих условий, она недействительна или может быть признана недействительной. Недействительная сделка не порождает предусмотренных ею последствий, которых стороны желали, совершая сделку, но это не значит, что она не порождает никаких последствий. Последствия недействительности сделок предусмотрены законодательными актами для каждого вида недействительных сделок.

Таким образом, недействительной сделкой именуют действие, направленное на возникновение, изменение или прекращение гражданского правоотношения, которое не порождает правовых последствий, желаемых сторонами, а влечет иные негативные для сторон последствия.

Все недействительные сделки, согласно п.1 ст.167 ГК Республики Беларусь подразделяются на два вида – ничтожные и оспоримые. Ничтожная сделка является недействительной в силу факта несоответствия ее требованиям законодательства. Она недействительна в момент ее совершения независимо от признания ее таковой судом. Что же касается оспоримой сделки, то она может быть признана недействительной только по решению суда.

Текст ст.167 ГК дает основание сделать вывод, что для признания сделки ничтожной не требуется чье-либо решение, в частности, решение суда. Это не значит, что вопросы ничтожной сделки не подлежат рассмотрению судами, и что судам не подведомственны споры о ничтожных сделках. Ничтожность сделки связывается с наличием определенных обстоятельств. Спор о наличии или отсутствии таких обстоятельств подведомственен судам. Требование о признании наличия такого обстоятельства может предъявить любое заинтересованное лицо. Суд может сам установить наличие такого обстоятельства. Не подлежит сомнению, что для применения последствий ничтожной сделки необходимо решение суда.

По общему правилу, установленному статьей 169 ГК, все сделки, не соответствующие требованиям законодательства, являются ничтожными. Требования к совершению определенных сделок могут содержаться как в законодательных актах, так и в подзаконных актах. Следовательно, любая недействительная сделка презюмируется ничтожной и является таковой, даже, если в законодательном акте это не предусмотрено, тогда как для признания сделки оспоримой необходимо соответствующее указание в законодательном акте.

Как уже указывалось выше, основанием признания сделки недействительной является несоблюдение сторонами хотя бы одного из условий, установленных законодательством для действительности сделок.

В зависимости от того, какое из условий было нарушено, недействительные сделки делятся на сделки: 1) с пороками субъектного состава, 2) с пороками воли, 3) с пороками содержания и 4) с пороками формы.