III. Государственное регулирование земельных отношений в поселениях.

Функции государственного регулирования земельных отношений в поселениях осуществляют органы местного самоуправления (их администрация). Они сами не пользуются землей, поэтому функцию хозяйственной эксплуатации они не выполняют. Даже в тех случаях, когда земельные участки выделяются для каких-нибудь общегородских надобностей, пользование ими производится не городской администрацией, а соответствующими городскими предприятиями. Они и являются самостоятельными хозяйствующими субъектами права пользования землей.

Органы местного самоуправления в городах организуют разработку проектов генерального плана города и проекта планировки пригородной зоны, рассматривают эти проекты и в установленном порядке представляют на утверждение в соответствующие вышестоящие органы, утверждают проекты детальной планировки и проекты застройки районов, микрорайонов и других градостроительных комплексов, проекты инженерных сооружений и благоустройства города в соответствии с его генеральным планом, осуществляют контроль за строительством, ведущимся на территории города, запрещают или приостанавливают строительство объектов жилищно-гражданского назначения, проводимое с нарушением требований законодательства.

Органы местного самоуправления (их администрация) ведают всеми землями в пределах городской и поселковой черты: предоставляют и изымают земельные участки и разрешают земельные споры в случаях и в порядке, установленных законодательством.

Ведомственными органами регулирования правового режима земель городов является также Государственный комитет РФ по архитектуре, жилищной и строительной политике.

Органами ведомственного регулирования земельных отношений в части отдельных видов указанных земель, расположенными внутри городской черты, являются соответствующие министерства и ведомства. Так, землями, закрепленными за воинскими частями и военными учреждениями, управляет Министерство обороны РФ.

Особенностью проведения земельной реформы в городах стало проведение конкурсов и аукционов по продаже земельных участков или прав на их аренду (см. Указ Президента РФ от 14.06.92 г. «Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности»).

Существенные особенности имеет ведение земельного кадастра в городах. Так на землях городов, выступающих в качестве операционного базиса, нет необходимости проводить бонитировку почв (классифицировать их по природным свойствам их плодородия), что имеет важное значение для земель сельскохозяйственного, являющихся основным средством производства. Качественный учет земель в городах имеет другое значение, так как необходимо определить ценность земель как места строительства.

На земли городов и других поселений распространяются общие правила учет, установленные законодательством.

Учет земель, находящихся внутри городской, поселковой черты и черты сельских поселений, с подразделением их по целевому назначению и характеру угодий называется инвентаризацией земель. Государственная запись землепользований и других прав назначается земельная регистрация.

Земли городской, поселковой и сельской застройки предназначены для обслуживания возведенных на них строений и сооружений. Право на эти земли неотделимо от прав на строение и сооружения. Поэтому на названных землях не производится отдельная регистрация права пользования земельным участком и право собственности на строения и сооружения. Регистрируется право на домовладение в целом, включающее в себя как право пользования, владения, собственности на земельный участок, так и право на постройки.

Органы местного самоуправления осуществляют контроль за застройкой и наиболее рациональном использованием городских угодий. Он заключается:

1. в выдаче разрешения на новое строительство;

2. в утверждении или согласовании технических проектов строительства;

3. в повседневном контроле за производством строительных работ;

4. в приемке в эксплуатацию зданий и сооружений, законченных строительством;

5. выдаче разрешений на пристройку, расширение и капитальный ремонт, на снос или перенос существующих зданий и сооружений.

Предоставление земель городским, поселковым и сельским поселениям, установление их черты, ее изменение производится в порядке землеустройства. Внутренняя же организация земель поселений осуществляется посредством планировки.

Основные правовые формы планировки и застройки:

1. Территориальная комплексная схема градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов) (определяются зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон; направления инженерной, транспортной и социальной инфраструктур межселенного значения; территории резерва для развития поселений; территории для индивидуального жилищного строительства, строительства дач, садоводства, огородничества и иные меры) ст.34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

2. Генеральные планы городских и сельских поселений (является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию. В генеральных планах городских и сельских поселений содержатся предложения об установлении границ поселений, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий поселений. Генеральный план города принимается на перспективу в 25-30 лет (ст.35 Гражданского кодекса РФ).

3. Проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований (разрешается на основе генеральных планов городских и сельских поселений или Территориальной комплексной схемы градостроительного планирования) ст.36 ГК РФ.

4. и иные (см. начало лекции).

Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий (п.2 ст.83 ЗК РФ).

Зонирование территорий (распределение по зонам) направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защиту территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; предотвращение чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды; охрану и использование особо охраняемых природных территорий, в том числе прочих ландшафтов, территорий историко-культурных объектов, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий (ст.37 Гражданского кодекса РФ). Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются НПА местного самоуправления (правилами землепользования и застройки) п.2 ст.83 ЗК РФ.

В соответствии со ст.38 ГК РФ пространственную и земельно-ресурсовую основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий.

Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны.

На территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов (ст.40 ГК РФ, п.1 ст.83 ЗК РФ):

1. жилые (предназначенные для застройки жилыми домами; допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду. К жилым землям также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ (черты) поселений. Ст.41 ГК РФ).

2. общественно-деловые (предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общепита, бытового обслуживания, а также образовательных, административных учреждений и иных зданий. Ст.42 ГК РФ, п.6 ст.85 ЗК РФ).

3. производственные (для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их функционирование; объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов. Ст.43 ГК РФ, п.7 ст.85 ЗК РФ).

4. инженерной и транспортной инфраструктур (для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования. Ст.44 ГК РФ, п.8 ст.85 ЗК РФ).

5. рекреационные (для организации мест отдыха населения и туризма. Включают в себя парки, сады, городские леса, лесопарки, скверы, пляжи, в том числе земельные участки, занятые прудами, озерами, водохранилищами и иными объектами; могут включаться особо охраняемые природные объекты и ПО, в которые входят земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное и иное особо ценное значение. Ст.45 ГК РФ, п.9, 10 ст.85 ЗК РФ).

6. сельскохозяйственного использования (пашни, сады, виноградники, огороды, сенокосы, пастбища, сельскохозяйственные здания, строения, сооружения. Ст.46 ГК РФ, п.11 ст.85 ЗК РФ).

7. специального назначения (выделяются для размещения кладбищ, крематориев, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зон городских и сельских поселений. Ст.47 ГК РФ).

8. военных объектов и иные зоны режимных территорий (для размещения объектов, в отношении территорий которых устанавливается особый режим. Ст.48 ГК РФ).

Земельные участки общего пользования могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (п.12 ст.85 ЗК РФ).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устраняется единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (п.2, 3 ст85 ЗК РФ).