II. Право пользования землями поселений.

Право пользования землями в городских и других поселениях в отличие от всех других видов пользования является весьма сложным и многогранным. Это право характеризуется тесной взаимосвязью земельных и имущественных отношений. Право землепользования в городах связано с целым комплексом прав пользователей не только на земельный участок, но и на строения, которые возведены на этом участке. Сложность и специфика земельных отношений в городах и других поселениях состоит в том, что оно связано с имущественными правоотношениями, с правом собственности или правом владения строениями и сооружениями. Эта связь выражается в следующем:

а) земельный участок может предоставляться для застройки, размещения строений, сооружений или каких-либо иных имущественных объектов. Пользователь участком здесь выступает в двух качествах: вначале как пользователь, землевладелец, собственник участка, затем как собственник или владелец строений, сооружений;

б) земельный участок предоставляется (покупается) с имеющимися на нем строениями или сооружениями для их последующей эксплуатации, реконструкции или сноса.

Рациональное использование земель поселений означает эффективное их использование в целом и каждого вида в отдельности в соответствии с их целевым назначением. Требуется так занять минимальную земельную площадь, чтобы разместить максимальное количество жилых зданий, учреждений, организаций и несельскохозяйственных предприятий, а также достаточную сеть дорог, площадей, парков, зеленых насаждений в соответствии с нормами; обеспечить интенсивное использование городских сельскохозяйственных угодий, а также земель промышленности, транспорта, связи и другое; санитарную охрану городских лесов, водоемов и всей окружающей среды.

Право пользования землями городской, поселковой и сельской застройки.

Земли жилой, общественной и коммунальной застройки состоят из земель, застроенных и подлежащих застройке жилыми, культурно-бытовыми, промышленными и иными строениями и сооружениями. Кроме земель, находящихся под строениями, к этим землям относятся дворовые и усадебные участки, обслуживающие строения.

Земли городской, поселковой и сельской застройки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование различным предприятиям, организациям и учреждениям для строительства и эксплуатации промышленных, жилых, культурно-бытовых и других строений и сооружений.

Заказчикам жилого, культурно-бытового и коммунального строительства земельный участок предоставляется во временное пользование только на время строительства. По окончании строительства одновременно с передачей гражданам, предприятиям, учреждениям, организациям возведенных строений и сооружений для их эксплуатации администрация города предоставляет им в бессрочное пользование земельные участки (или в собственность – в случаях, предусмотренных законом).

Предприятия, учреждения, организации, а также граждане могут использовать отведенный им земельный участок только для определенных целей – для предпринимательской деятельности, разных видов строительства, дальнейшего обслуживания зданий и сооружений. Назначение, тип, размеры, а также характеристика строений и сооружений, которые должны быть возведены, устанавливаются в документах об отводе земельных участков в точном соответствии с утвержденными проектами строительства. Изменить эти условия и строить не предусмотренные в документах здания и сооружения застройщик не вправе. В документах отвода устанавливаются также сроки начала строительства и выполнения отдельных строительных работ и общий срок окончания строительства. Соблюдение этих сроков является одной из важных обязанностей застройщика.

Возведенные строения признаются принадлежащими соответствующим землепользователям на праве собственности, оперативного управления или пользования. Право пользования предоставляющими им земельными участками неотделимо от права собственности на строения, находящиеся на этих участках, и прекращаются с прекращением права собственности на строение.

На землях поселений при переходе права собственности на строение переходит также и право землепользования, собственности на земельный участок или его часть. При переходе права собственности на строение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения земельный участок переходит в общее пользование собственников строения.

Отдельного внимания требует рассмотрение вопроса перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельными участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п.3 ст.33, п.2 ст.35 ЗК РФ).

Собственник зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные в ст.36 ЗК РФ.

Отчуждение зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

а) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

б) отчуждение зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст.237 ЗК РФ. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники зданий строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п.2 ст.5, п.3 ст.15, п.1 ст.22, п.4 ст.28 ЗК РФ).

Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Согласно п.2 ст.3 Вводного закона (Земельного кодекса Российской Федерации) при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. Со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте (п.7 ст.3 Вводного закона).

Право пользования землями общего пользования.

Земли общего пользования в городах, поселках и сельских поселениях состоят из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для удовлетворения нужд города, поселка, сельского поселения.

На землях общественного пользования разрешается возведение капитальных строений и сооружений в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и т.п.), но без ущерба для целевого назначения. Земельные участки на улицах, проездах, бульварах, скверах, парках могут предоставляться во временное пользование (аренду) государственным, кооперативным организациям, гражданам для размещения на них торговых павильонов, киосков, ларьков и т.д.

Земли общественного пользования, как правило, не закрепляются за отдельными пользователями, а эксплуатируются для удовлетворения различных потребностей всего городского населения. Использование их по прямому назначению может осуществляться всеми гражданами без каких-либо ограничений. Такое пользование является, как правило, бесплатным.

Право пользования землями сельскохозяйственного

использования и другими угодьями.

Данные земли, которые и используются для сельскохозяйственного производства, но не отнесены к категории земель сельскохозяйственного назначения. В отличие от последних аналогичные земли в городах называются землями сельскохозяйственного использования. В сельской местности эти угодья пользуются приоритетом перед всеми другими землями в земельном фонде, в городах же указанные земли подобным приоритетом не пользуются, а служат резервом для других видов земель городов.

Земли сельскохозяйственного использования и другие угодья в населенных пунктах могут предоставляться колхозам, совхозам и другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам для ведения сельского хозяйства, огородничества, садоводства, животноводства, разработки общераспространенных полезных ископаемых и торфяников, для выпаса скота и сенокошения.

По своему целевому назначению земли сельскохозяйственного использования и другие угодья могут быть разделены на три основные группы:

а) земли сельскохозяйственного использования (пахотные и луговые угодья, занятые огородами, садами, виноградниками и проч.);

б) земли, занятые полигонами бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий, торфяниками, а также горными каменоломнями, песчаными карьерами и другими землями, служащими для удовлетворения нужд города, поселка, сельского поселения;

в) неудобные земли – овраги, балки, болота, солончаки и прочее.

Предоставление земель сельскохозяйственного использования оформляется письменными договорами, заключаемыми между органом администрации, органами местного самоуправления и пользователем.

На землях сельскохозяйственного использования могут быть организованы также предприятия, имеющие своей целью снабжение городского населения овощами, фруктами, ягодами и прочим. К числу таких предприятий относятся в частности, овощеводческие совхозы, государственные виноградники, парниково-тепличные комбинаты, крестьянские (фермерские) хозяйства.

Нередко на сельскохозяйственных землях организуются подсобные хозяйства государственных промышленных и транспортных предприятий, а также кооперативных и общественных организаций.

Право пользования землями природоохраняемого, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, а также занятые лесами.

Любая деятельность на указанных землях, противоречащая их целевому назначению, запрещается, а всякое строительство разрешается по решениям городского, поселкового и сельского органа самоуправления (их администрации).

Земли, занятые лесами, служат целям охраны ландшафтов, растительного и животного мира, сохранения окружающей среды.

Земли, занятые городскими лесами способствуют улучшению микроклимата, организации отдыха, удовлетворению культурно-эстетических потребностей населения, защите территории от водной и ветровой эрозии.

Городские леса относятся к 1 группе лесов. В этих лесах запрещена хозяйственная добыча древесины и допускается лишь вырубка ее в целях ухода, удаления больных и сухостойных деревьев или так называемая санитарная рубка.

Право пользования землями транспорта, связи, радиовещания,

телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики,

обороны и иного назначения.

Характерным для этих земель является то, что используются они не для сельскохозяйственного производства, а для специальных целей.

Указанные земли предоставляются как в бессрочное, так и временное пользование, которое осуществляется за плату. Предоставление предприятиям, учреждениям, организациям земельных участков для промышленной разработки общераспространенных полезных ископаемых производится после оформления горного отвода. Местоположение и площадь предоставляемого земельного участка устанавливается в зависимости от расположения горного отвода, способа, условий и сроков разработки полезных ископаемых.