6.3.3. Дисконтирование денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков – оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. Стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения (реверсия).

Общая модель метода дисконтирования денежных потоков

где V – текущая стоимость; I – доход или поток дохода; Y – соответствующая ставка дисконта или норма прибыли; n – число периодов.

Сокращенно эту модель можно представить в следующем виде:

= ,

где FV – цена перепродажи объекта в конце периода владения (реверсия); n – период владения, F4 (n, Y) – текущая стоимость единицы (четвертая функция сложного процента) для n-периода при ставке дисконтирования Y.

На сегодняшний день на российском рынке недвижимости еще не сложились условия для корректной оценки типичного периода владения, политическая и экономическая нестабильность значительно сокращает возможность достоверного прогнозирования на длительный период. Поэтому среди российских оценщиков сложилась практика оценивать период владения объектом в диапазоне 3-5 лет.

Преимущества метода дисконтирования денежных потоков:

– учитывает динамику рынка, применим в условиях нестабильного рынка;

– отражает неравномерную структуру доходов и расходов;

– применим для объектов, находящихся на стадии строительства или реконструкции.

Однако метод довольно сложен в применении, к тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.

6.3.4. Методы расчета ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная стоимость капитала).

Рассмотрим наиболее популярные методы определения ставки дисконтирования.

Метод суммирования предполагает учет каждой из составляющих ставки дисконта: безрисковой ставки, степени риска данного направления инвестирования; ликвидности объекта инвестиционных вложений и уровня инвестиционного менеджмента.

Ликвидность – возможность быстрой продажи. Недвижимость обладает меньшей ликвидностью, чем другие товары, в частности ценные бумаги и акции, которые являются альтернативным направлением инвестирования.

Инвестиционный менеджмент – управление недвижимостью, направленное на сохранение вложенного капитала и получение требуемого дохода на капитал.

Пример. Определим ставку дисконтирования для сдаваемых в аренду офисных помещений, если безрисковая ставка 25 %, поправка на риск вложений в недвижимость 8 %, поправка на низкую ликвидность 5 %, поправка на инвестиционный менеджмент 2 %. Тогда ставка дисконтирования равна 40 %,

25 + 2 + 8 + 5 = 40 %.

Метод сравнения продаж основан на анализе рыночных данных. Считается наиболее точным методом определения ставки дисконтирования, так как позволяет более точно учитывать мнение типичных продавцов и покупателей, риск, особенности местоположения, характеристики дохода.

Пример. Объект продан за 80 000 долл. Соотношение стоимости зданий и земельного участка 4:1. Остаточный срок службы зданий – 25 лет. Годовой чистый операционный доход составляет 20 000 долл. Метод возмещения – равными долями. Определим ставку дисконтирования.

– стоимость зданий (80 000/5)*4 = 64000 долл.

– доход, относимый на возмещение капитала 64 000/25 = = 2560 долл.

– дисконтированный доход 20 000 – 2560 = 17 440 долл.

– ставка дисконтирования: 17 440/80 000 = 0,218 или 21,8 %.

Метод инвестиционной группы (объединения инвестиций) основан на том, что ставка процента и ставка дохода соотносятся с долей заемных и собственных средств, вкладываемых в процессе финансирования инвестиционного проекта, ставка дисконта определяется суммированием

.

Пример. Определить ставку дисконтирования, если в процессе финансирования инвестиционного проекта по развитию недвижимости 65 % вложений составляют заемные средства, полученные у заемщика под 20 % годовых. При этом инвестор рассчитывает получить 25 % прибыли на собственные средства.

= 0,60*0,20 + (1-0,60)*0,40 = 0,22, или 22 %.

Метод сравнения альтернативных инвестиций. В этом случае предполагается, что инвестиционные проекты с аналогичным уровнем риска должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.

В качестве объекта сравнения для инвестиций в недвижимость выбирают норму процента по коммерческим кредитам с залоговым обеспечением, нормы прибыли по некоторым ценным бумагам. Степень риска для кредитора ниже, чем для инвестора собственного капитала, поэтому отдача инвестиций в недвижимость должна быть выше нормы процента по кредиту.