Доходный подход к оценке недвижимости

6.1. Основные положения доходного подхода

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении текущей стоимости будущих доходов от его использования. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считают ее сдачу в аренду.

Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Базовая формула доходного подхода

V = I / R,

где V – стоимость недвижимости, I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости, R – норма дохода или прибыли.

В упрощенном варианте применение капитализации дохода для определения стоимости приносящей доход недвижимости можно представить в виде легко запоминающейся модели, представленной на рис. 6.1. В треугольнике объединены доход, стоимость и норма прибыли. При этом короткая горизонтальная грань принимается за знак деления, вертикальная – за знак умножения.

Любую неизвестную величину, расположенную внутри треугольника, легко найти по следующим уравнениям:

I = R V,

R = I / V,

V = I / R .

I

1

R V

Рис. 6.1. IRV-формула [14]

RV-формула представляет собой основ-

ное уравнение доходного подхода.

Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли. Под доходом обычно подразумевают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год, под нормой прибыли – коэффициент или ставку капитализации.

Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации – отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется при прямой капитализации для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.

Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью. При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.

Оценка объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов, которые представлены на рис. 6.2.

Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (анализ дисконтированных денежных потоков и капитализация по расчетным моделям).

На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:

– тип недвижимости;

– эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;

– достоверность и обширность информации;

– характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).

Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки

Расчет действительного валового дохода

Расчет расходов, связанных с объектом оценки

Условно-постоянные

Условно-переменные (эксплуатационные)

Резервы

Определение величины чистого операционного дохода

Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость

Прямая капитализация

Капитализация доходов по норме отдачи на капитал

Дисконтирование денежных потоков

Капитализация по расчетным моделям

Рис. 6.2. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

Доходный подход, более чем сравнительный и затратный подходы, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, получаемые на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Основные недостатки доходного подхода:

– необходимость прогнозирования долговременного потока дохода (процесс получения точной оценки будущего дохода затрудняет сложившаяся недостаточно устойчивая экономическая ситуация в России, к тому же вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода);

– влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

– проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, нередко официальная информация не соответствует действительности);

– стоимостная оценка дохода (в случае оценки недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов стоимостная оценка выгод от владения объектом существенно затруднена).

Доходный подход важен для инвесторов и прочих участников рынка недвижимости, так как позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход.