Лекция 6. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды

Целесообразность использования заемного капитала при совершении операций с недвижимостью можно рассматривать как с позиции заемщика, так и с позиции кредитора.

Привлечение заемного капитала при покупке недвижимости позволяет:

• заемщику:

• приобрести объект, стоимость которого может существенно превышать стоимость собственного капитала;

• повысить уровень инвестиционного портфеля путем вложения в другие объекты недвижимости или иные объекты приложения инвестиций за счет капитала, высвобождающегося при использовании кредита;

• приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору причитающиеся ему суммы из дохода, приносимого объектом недвижимости;

• получать более высокую ставку дохода с собственного каптала, если при инвестировании собственного капитала увеличить на сумму заемного капитала;

• кредитору:

  • получать доход с наименьшими рисками,

• длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов;

• государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (включая ипотеку) служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком;

• гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий позволяет кредитору своевременно реагировать на уровень рыночной доходности, изменение финансовой устойчивости заемщика; оказывать влияние на возможность перепродажи кредитуемого актива до истечения срока погашения долга;

• оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет банку пускать «закладные» в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.

В большинстве развитых стран приобретение объектов недвижимости осуществляется с привлечением долгосрочного заемного капитала в форме ипотечного кредита.

Ипотечный кредит – это кредит, выдаваемый на долгосрочной основе для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога.

При обычном кредите определяется какой-либо объект имущества, который в случае невозврата кредита и процентов по нему передается кредитору, компенсируя его потери. При ипотечном кредите тот объект, который приобретается и является «залогом» - происходит совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

Кредит

В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя право владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. Заемщик обязан использовать объект таким образом, чтобы получаемый от недвижимости доход был достаточным для:

• погашения основного долга;

• уплаты начисленных процентов;

• уплаты налогов, страховых взносов;

• проведения своевременного ремонта для поддержания объекта в надлежащем состоянии;

• получения требуемой ставки доходности на собственный капитал.

Особенно важен для заемщика (залогодателя) график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода.

Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами.

Кредиты с постоянными платежами (самоамортизирующиеся кредиты) – это кредиты, по которым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Кредиты с переменными платежами – кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием различных факторов (периодическое изменение процентной ставки, порядок уплаты основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора).

1. Кредиты с шаровым платежом – кредиты, погашение которых, или большей части которых, осуществляется в конце срока кредитования одним или несколькими платежами:

   1. кредиты, по которым предусмотрено в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровый» платеж;

   2. кредиты, по которым предусмотрена в течение срока кредитования уплата только начисленных процентов, а в конце срока кредитования «шаровый платеж»;

   3. кредиты, по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов.

2. Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга:

   1. кредиты с постоянным пропорциональным погашением долга и выплатой процентов в конце срока кредитования;

   2. кредиты, по которым в первые годы уплачивается только сумма долга, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

3. Кредиты с участием – кредиты, по которым предусматривается участие кредитора в потоке доходов, генерируемых недвижимостью:

   1. кредиты, которые предполагают участие кредитора в текущем потоке дохода, то есть предполагает, что сверх погашенной части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером», которая определяется как фиксированная часть потока дохода в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;

   2. кредиты, которые предполагают участие в природе стоимости, то есть в выручке от продажи недвижимости.

4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой - это кредиты, по которым предусмотрено изменение процентной ставки в соответствии с изменением ставки рыночной доходности:

   1. кредиты, по которым предусмотрено индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;

   2. кредиты, которые предполагают пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени («канадский ролл-овер», переговорная ставка).

Особенности финансирования операций по продажи (перепродаже) недвижимого имущества обуславливают необходимость ввести еще одну классификацию ипотечных кредитов, которая связывает вид кредита со способом финансирования операции по продаже (перепродаже).

Первая ипотека – кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного обязательствами.

Такой ипотечный кредит используется при покупке объекта, который раньше не кредитовался, или кредитовался, но задолженность полностью погашена продавцом из цены продажи. Получаемый в данном случае кредит имеет статус первой ипотеки.

Принятая ипотека – обязательства по ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу, которые принимает (берет на себя) покупатель.

Завершающаяся, или младшая ипотека – ипотечный кредит, предоставляемый при наличии первой закладной.

Младшая ипотека может представляться как кредитной организацией, так и продавцом. Предоставление младшей ипотеки продавцом происходит в том случае, если покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Многообразие способов погашения долга, уплаты процентов, изменения процентных ставок, установления сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск заемщика и кредитора, приводит к существованию различных условий финансирования. Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием.

Типичное финансирование – сумма кредита и сумма процентов по кредиту.

То есть типичное финансирование – это самый обычный (можно сказать: классический) кредит, по которому не предусматривается ни какого набора дополнительных специфических условий.

Конкретные условия финансирования сравниваются с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом. Если данные условия оцениваются как благоприятные, то это должно быть учтено в цене в сторону ее увеличения.

Условия финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, но не изменяют ее стоимость.

Инвестор готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, если при получении займа процентная ставка будет ниже рыночной либо возникает положительный финансовый рычаг, за счет увеличения срока кредитования.