- •1. Определение недвижимости по статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
- •2. Три группы объектов недвижимости.
- •3. Недвижимость как вещь, подлежащая государственной регистрации.
- •4. Недвижимость как юридически неперемещаемая посредством государственной регистрации вещь вследствие ее важности для удовлетворения базовых потребностей людей.
- •5. Недвижимость как сумма материального объекта и портфеля прав и обременений.
- •2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
- •Операционная схема операции аренды недвижимого имущества.
- •Глава 31 Мена
- •1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.
- •Оформление операции
- •Прерывание (прекращение) операции
- •Прекращение операции постоянной ренты путем выкупа
- •Прерывание операции пожизненной ренты
- •Лекция 6. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды
- •Оценка эффективности привлечения заемных средств
- •Показатели доходности.
- •Анализ особых условий предоставления кредита.
- •Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита
- •Внешняя среда операций с недвижимым имуществом.
- •1 Отношения собственности в сфере недвижимости
- •1. Виды операций.
- •2. Организационная структура операции с недвижимым имуществом
- •1. Субъекты (участники) операции.
- •2. Предмет операции. Технический статус. Портфель прав и обременений.
- •4. Портфель прав и обременений предмета операции.
- •3. Цена предмета операции.
- •5. Обеспечение операции.
- •2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 – 566).
- •2. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота) должны быть прямо указаны в законе.
- •3. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законом о земле и других природных ресурсах.
- •1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
- •2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
- •2. Оферта связывает направившее ее лицо с моментом ее получения адресатом.
- •1. Реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении.
- •1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
- •2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
- •2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.
- •2. Когда оферта сделана устно без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявит о ее акцепте.
- •1. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
- •3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
- •4) Из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
- •1. Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
- •1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
- •2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
- •1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
- •2. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, продавец обязан передать покупателю все товары, входящие в комплект, одновременно.
- •1. Продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условиям договора купли-продажи о комплектности.
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в праве по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Государственная регистрация при продажи недвижимости – это регистрация прекращения права собственности продавца и возникновения этого права у покупателя.
Место государственной регистрации в операционной структуре операции.
Договор продажи недвижимости имеет юридическую силу и до государственной регистрации перехода права собственности на нее. Он считается заключенным и может исполняться сторонами. Во исполнение договора могут передаваться деньги в уплату покупной цены, может осуществляться введение покупателя во владение недвижимостью, то есть недвижимое имущество может передаваться. Однако эти действия не влекут каких либо изменений в статусе продавца и покупателя в отношении к недвижимости. Собственником остается продавец. Поэтому не происходит изменений и в отношениях продавца и покупателя с третьими лицами.
Продавец остается собственником до момента государственной регистрации права собственности за покупателем. Этот же момент определяет возникновение у покупателя права отчуждения приобретенного объекта недвижимости.
Срок осуществления процедуры государственной регистрации
Законодатель не устанавливает срока, в течение которого переход права на недвижимость должен быть зарегистрирован в органах юстиции. Однако органы могут установить такой срок своим соглашением. В договоре может быть предусмотрена также ответственность в виде неустойки за нарушение установленного договором срока обращения сторон в регистрирующий орган.
Уклонение одной из сторон от государственной регистрации
Учитывая, что для договоров заключенных в простой письменной форме, необходимо, чтобы обе стороны обратились в регистрирующий орган в целях регистрации перехода права собственности, уклонение одной из сторон от государственной регистрации служит препятствием прекращения права собственности у продавца, и возникновением его у покупателя. В целях защиты прав заинтересованной стороны законодатель наделил ее правом на обращение в суд с требованием о регистрации права собственности. Если требование о регистрации права собственности за покупателем суд удовлетворит, регистрация происходит по правилам ст. 28 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имуществе и сделок с ним. Сторона, уклонявшаяся от государственной регистрации перехода права, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Статья 556. Передача недвижимости