2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предмет операции.

Непотребляемые вещи. В статье 607 конкретизируется понятие предмета договора аренды (объектов аренды). Наряду с перечислением конкретных объектов (земельных участков и других природных объектов, зданий и сооружений, транспортных средств и так далее) закреплен и такой квалифицирующий их признак, как непотребляемость.

Непотребляемость – это такое качество вещей, которое не позволяет не терять им своих натуральных свойств в процессе использования. Закон не указывает, сколько раз должна использовать вещь, чтобы она могла считаться непотребляемой. Поэтому непотребляемой следует считать любую вещь, которая может быть использована более одного раза.

Потребляемые вещи, то есть такие которые уничтожаются в одном акте пользования ими (продукты питания, топливо и такого типа), в аренду сданы быть не могут. Они передаются на основании иных видов договоров – договоров займа, кредита, комиссии и так далее.

Недвижимое имущество. В перечне объектов аренды указано как недвижимое, так и движимое имущество (ст. 130 ГК). Среди недвижимости специально упомянуты земельные участки и другие обособленные природные объекты, в частности леса, водные объекты и недра. В отношении двух последних категорий специальное законодательство не использует термин «аренда», а говорит о пользовании, которое может осуществляться на основании договора с собственником. Однако к таким договорам применяется глава 34 «Аренда» ГК РФ.

В составе рукотворной недвижимости (улучшений) названы здания и сооружения, предприятия и некоторые транспортные средства.

Движимое имущество. Все остальные объекты относятся к движимым вещам.

Ограниченные в обороте объекты имущества. В принципе в аренду могут быть сданы любые непотребляемые вещи, кроме тех, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Запрет на сдачу в аренду определенной категории вещей или соответствующее ограничение на сей счет могут быть установлены лишь федеральным законом, в том числе и ГК. Так запрещается сдача в аренду изъятых из оборота земельных участков (п.4 ст. 27 ЗК), с соблюдением специальных ограничений могут быть сданы в аренду ограниченные в обороте вещи (п. 5 ст. 27 ЗК).

Правила об аренде, содержащиеся в ГК, относятся ко всем договорам соответствующего типа. Они могут быть изменены другими законами лишь в случаях, когда это предусмотрено ГК (абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК «Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права»). Однако в отношении аренды земельных участков и других обособленных природных объектов (водных объектов, лесов и так далее) предусмотрено специальное правило: федеральные законы могут устанавливать особенности, то есть отличные от норм ГК правила сдачи в аренду.

Определение предмета операции.

Существенным условием всякого договора аренды является его предмет, то есть договоренность о том, какое имущество подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. Данное правило статьи 607 дублирует норму ст. 432 ГК РФ «Основные положения о заключении договора». Если соглашение о предмете не достигнуто, соответствующий договор считается не заключенным.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно выделить предмет договора, подлежащий передачи в аренду, из числа подобных ему вещей. Ведь по окончании договора аренды должна быть возвращена та же самая вещь. Иными словами предмет договора аренды – это всегда индивидуально-определенная непотребляемая вещь.

Арендодатель.

Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственник имущества. Сдача имущества в аренду – одна из форм осуществления собственником принадлежащего ему права распоряжаться вещью (п. 2 ст. 209 ГК «Содержание права собственности»). Поскольку собственник распоряжается имуществом по своему усмотрению, его право заключать по поводу него договоры аренды может быть ограничено помимо воли собственника лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом (п. 3 ст. 212 ГК «Субъекты права собственности»).

Статья 212. Субъекты права собственности

3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Исключительно в государственной собственности могут находиться имущественные объекты, изъятые из гражданского оборота, использование которых, тем не менее, является объективно необходимым с учетом уровня научно-технического прогресса в целях обеспечения эффективного функционирования экономической системы государства или национальной безопасности (например, объекты атомной энергетики; ядерные и обычные вооружения), объекты, составляющие основу национального богатства и экологической безопасности государства (недра, животный мир) и иные объекты.

Уполномоченные лица. Помимо собственника в качестве арендодателя могут выступать лица, уполномоченные на то законом или собственником. Причем речь идет о специальном уполномочии, когда соответствующие лица, действующие не от имени собственника, а от своего собственного имени. Например, доверительный управляющий чужим движимым имуществом имеет право сдавать его в аренду на основании п. 1 ст. 1020 ГК «Права и обязанности доверительного управляющего». Комиссионер может сдавать имущество в аренду на основании договора комиссии, заключенного с собственником.

Статья 182 Представительство

1. Сделка совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т. п.).

2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени (коммерческие посредники, конкурсные управляющие при банкротстве, душеприказчики при наследовании и т. п.), а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок.

3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других следок указанных в законе.

Статья 608 не распространяется на отношения представительства, раскрываемые в главе 10 Гражданского кодекса «Представительство. Доверенность», в которой в частности содержится и статья 182. Это происходит потому, что возникновение отношений представительства арендодателем выступает не представитель, а представляемый, то есть, как правило, собственник арендуемого имущества.

Наиболее часто функции арендодателя передаются от собственника к другим субъектам гражданского права при аренде государственного или муниципального имущества.

На основании ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью, определяя в числе прочего органы, уполномоченные сдавать имущество в аренду. По общему правилу договоры аренды федерального имущества заключает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) и его территориальные органы. Однако законом могут быть определены и другие органы и организации, которым предоставлено право выступать в качестве арендодателей. Аналогичный порядок установлен в отношении государственной собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности.

Унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения, сдают в аренду движимое имущество самостоятельно, но с учетом ограничений, установленных законом или иным правовым актом (ст. 18 Закона об унитарных предприятиях). Сдача в аренду недвижимого имущества производится только с согласия (разрешения) собственника (ст. 295 ГК РФ «Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении»).

Унитарные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, могут заключать договоры аренды любого имущества только с согласия собственника (абз. 1 п. 1 ст. 297 ГК «Распоряжение имуществом казенного предприятия»). Согласие от имени собственника дает Росимущество, уполномоченный орган субъекта Федерации или муниципального образования.

Учреждение вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п. 1 ст. 298 ГК «Распоряжение имуществом учреждения»). Вместо них договоры аренды заключает Росимущество, уполномоченный орган субъекта Федерации или муниципального образования, если иное не предусмотрено законом и иными правовыми актами. Например, образовательные учреждения могут самостоятельно сдавать в аренду закрепленное за ним движимое и недвижимое имущество (ст. 39 Закона об образовании).

Если учреждение приобрело какое-либо имущество за счет разрешенной ему коммерческой деятельности, то оно вправе сдавать его в аренду без ограничений.

Сдача в аренду природных ресурсов производится органами, названными в кодексах и законах об отдельных видах таких ресурсов.

Арендная плата

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравниваемых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если же иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Цена договора – арендная плата. Договор аренды является возмездным: в качестве встречного предоставления за передачу имущества во временное владение и (или) пользование арендодатель вправе требовать внесения арендной платы, которая выступает в качестве цены договора. Соответственно одной из основных обязанностей арендатора выступает своевременное внесение арендной платы.

Существенность арендной платы. Вместе с тем арендная плата не рассматривается ГК как существенное условие всякого договора аренды. Если величина арендной платы в том или ином конкретном случае не согласована, то подлежит уплате сумма (цена), которая при сравниваемых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 424 ГК «Цена»). Иными словами, уплате подлежит рыночная арендная плата. Рыночная среда в России более или менее устоялась, поэтому определить цену большого труда не составляет.

Состав арендной платы. Арендная плата – это плата именно за владение, пользование арендованным имуществом, а не за какие-то дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Например, не будет считаться заключенным такой договор аренды помещения, в котором предусмотрена уплата лишь коммунальных платежей. Коммунальные платежи – это плата не за аренду, а за предоставляемые арендатору коммунальные услуги: водоснабжение, отопление, канализацию и т. п. (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС. 2002. №3).

Арендная плата – это доход арендодателя, определенное приращение его имущества, независимо от того, в какой форме она взимается – в денежной или натуральной. Поэтому не относится к арендной плате возмещение расходов арендодателя, которые он произвел для арендатора на условиях последующей их компенсации.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них отдельно не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. Если же плата установлена для некоторых предметов, то для остальных она должна определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК «Цена» (в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравниваемых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги).

Форма арендной платы. Арендная плата может уплачиваться в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или одновременно. Платежи в твердой сумме следует понимать широко, не сводя лишь к указанию в договоре конкретной суммы. Твердой будет и сумма арендной платы, размер которой определяется при помощи долларового или иного эквивалента – условных единиц, МРОТ, уровня прожиточного минимума и так далее.

2) установленной доли полученных в результате использованного арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Отграничить такой договор аренды от простого товарищества (глава 55. Простое товарищество) весьма не просто. Арендованное имущество не передается на отдельный баланс, оставаясь на балансе арендодателя, арендатор и арендодатель не действуют от имени друг друга, а арендодатель к тому же не участвует в расходах и убытках арендатора.

3) предоставление арендатором определенных услуг. Выбор подобного вида арендной платы фактически превращает договор аренды в смешанный (п. 3 ст. 421 ГК Свобода договора).

Статья 421. Свобода договора

3. Стороны могут заключать договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Если предоставляются услуги, то договор аренды включает в свой состав договор об оказании возмездных услуг (гл. 39 Возмездное оказание услуг)

4) передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду. Здесь также соединяются два договора – аренда и купля-продажа или два встречных договора аренды, образуя смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК Свобода договора).

5) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Арендатор на обязан улучшать арендованное имущество, но по желанию арендодателя может это сделать, и тогда произведенные расходы выступят в качестве арендной платы. Кстати, стоимость произведенного арендатором капитального ремонта арендованной вещи при ее взыскании с арендодателя согласно п. 1 ст. 616 Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных видов арендной платы или иные формы оплаты аренды, допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду предприятия (имущественного комплекса). Если конкретный вид арендной платы в договоре не предусмотрен, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически – в зависимости от срока договора аренды.

Возможность изменения величины арендной платы. Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п.1 ст. 614). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды может содержать правило как о том, что арендная плата не подлежит пересмотру вообще, так и том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы без каких-либо условий и при отказе другой стороны от изменения арендной платы досрочно расторгнуть договор.

Если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления годичного срока) не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку соответствующие меры ГК не предусмотрены.

Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение лишь тогда, когда сама возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Правило о невозможности пересмотра размера арендной платы чаще, чем один раз в год, применяется в отношении арендной платы, определенной в твердой сумме. При остальных формах арендной платы ее фактический размер колеблется в зависимости от изменения общей экономической ситуации и не требует периодического пересмотра.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. ГК предоставляет сторонам полную свободу в установлении всех параметров внесения арендной платы. Вместе с тем при сдаче в аренду государственного (муниципального) имущества нормы публичного права часто закрепляют многочисленные ограничения воли сторон при определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы, которая рассматривается в качестве одного из видов бюджетных доходов.

Эти ограничения обязательны для частных лиц лишь тогда, когда включены в договор аренды при его заключении или впоследствии. В остальных случаях публичные ограничения должны соблюдать государственные (муниципальные) организации при сдаче ими имущества в аренду. Подобные ограничения им необходимо оговаривать как условия, на которых предоставляется в аренду государственное (муниципальное) имущество. Отсутствие соответствующих оговорок означает, что ограничения на частных лиц не распространяются.

Гражданский кодекс не предусматривает определение порядка, условий и сроков внесения арендной платы каким-либо законом или подзаконным актом. Если стороны договора желают распространить на свои отношения правила какого-либо нормативного акта, они должны включить соответствующее указание в договор. В противном случае порядок, условия и сроки внесения арендной платы не считаются определенными. И тогда признаются установленными такие порядок, условия и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Иными словами, опять идет речь о средних рыночных характеристиках внесения арендной платы. До тех пор пока судебная практика не сформулирует такие характеристики, известным ориентиром могут служить те правила, которые установлены для аренды государственного (муниципального) имущества, да и то не всегда.

При просрочке уплаты арендной платы арендатор несет перед арендодателем ответственность в форме возмещения убытков, уплаты процентов по ст. 395 ГК «Ответственность за неисполнение денежного обязательства», а также уплаты неустойки, если она предусмотрена договором аренды. Соотношение между этими мерами ответственности устанавливаются общими правилами, предусмотренными ГК.

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства

1. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышает сумму процентов, причитающихся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Размер процентов определяется существующей в месте жительства (нахождения) кредитора учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его части. В соответствии со сложившейся судебной практикой в отношениях между организациями и гражданами РФ подлежат уплате проценты в размере единой учетной ставки ЦБР по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческими банками (ставка рефинансирования). Если денежное обязательство выражено в иностранной валюте (ст. 317 «Валюта денежных обязательств») и отсутствует официальная учетная ставка банковского процента по валютным кредитам на день исполнения денежного обязательства в месте нахождения кредитора, размер процентов определяется на основании публикаций в официальных источниках информации о средних ставках банковского процента по краткосрочным валютным кредитам, предоставляемым в месте нахождения кредитора.

Третьи лица.

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.