2. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, продавец обязан передать покупателю все товары, входящие в комплект, одновременно.

В отличии от комплектности товаров комплект – это достаточно произвольное и обусловленное ситуационными требованиями сторон объдинение в одно группу разнородных товаров, функционально и конструктивно не связанных друг с другом. Типичный пример комплекта товаров – набор продуктов, приобретаемых в магазине, который может включать самые разные сочетания товаров. Условие о комплекте товаров определяется самими сторонами договора по их усмотрению, поскольку никакими нормативными актами не возможно предусмотреть обязательных требований к составу комплекта. Если стороны не согласовали состав комплекта товаров, тогда как из содержания договора вытекает обязанность передачи такого комплекта, соответствующая сделка должна считаться незаключенной.

Статья 478. Комплектность товара

1. Продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условиям договора купли-продажи о комплектности.

2. В случае, когда договором купли-продажи не определена комплектность товара, продавец обязан передать покупателю товар, комплектность которого определяется обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Комплектность товара – это наличие в нем всех необходимых составных частей (комплектующих – агрегатов, узлов, деталей и т. п.). Комплектный товар представляет собой совокупность многих вещей, характеризуемых общностью их функционального назначения. Так комплектность компьютера обычно предполагает наличие системного блока, монитора, клавиатуры и т. п. Условие о комплектности товара, как правило, определяется сторонами путем ссылок на соответствующие нормативно-технические документы (национальные стандарты, технические условия и т. д.), реже – перечислением всех составных элементов товара.

Права покупателя в случае нарушения обязанностей продавца по поводу качества продаваемого товара, которые перечислены в ст. 475 ГК РФ, могут быть изменены специальными (частными) нормами ГК РФ (например, ст. 503 ГК РФ «Права покупателя в случае продажи ему товара ненадлежащего качества») или другими законами (например, ст. 18 Закона о защите прав потребителей).

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Качество недвижимости определяется условиями договора. Если продаваемое недвижимое имущество имеет недостатки, они должны быть оговорены продавцом. Если недостатки обнаружены покупателем впоследствии, он имеет право к продавцу одно из требований, предусмотренных ст. 475 ГК, за исключением замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Такое исключение обусловлено тем, что большинство объектов недвижимости относится к индивидуально-определенным вещам, которые обладают свойством неповторимости и незаменимости.

В практике случаи предъявления такого рода претензий встречаются нечасто. Это происходит по разным причинам. Одной из них является обязательность представления для государственной регистрации технического паспорта помещения (жилого или нежилого), здания, сооружения и так далее, в котором достаточно подробно отражено состояние продаваемого объекта. При этом в договоре продажи стороны не перечисляют все сведения, относящиеся к характеристике объекта, содержащиеся в паспорте, а делают к нему отсылку, что лишает покупателя в дальнейшем возможности ссылаться на недостатки, указанные в нем, как неоговоренные.

Лекция 15.Продажа предприятия

Статья 559. Договор продажи предприятия

1. По договору продажи предприятия продавец обязуется предать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

2. Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

3. Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передачи покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии) не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

1. Договор продажи предприятия представляет собой относительно новое явление в отечественном гражданском праве. Данный договор существовав в дореволюционном законодательстве, но его регламентация значительно отличалась от нынешней. В ГК 1992 года, порядок продажи предприятий не был определен, но на практике продажа предприятий в период нэпа имела место и подчинялась общим нормам о форме сделок, переводе долга и другим. ГК 1964 года вообще не допускал продажи предприятий. В развитых странах продажа предприятий весьма распространена и представляет собой привычное явление хозяйственной жизни.

2. Пункт 1 комментируемой статьи определяет договор продажи предприятия как консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Указанный договор является видом договора купли-продажи, и к нему применяются как общие положения ГК о купле-продаже (п. 5 ст. 454 ГК), так и правила о продажи недвижимости (п. 2 ст. 549 ГК), поскольку предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК).

Согласно ст. 132 ГК предприятие – это имущественный комплекс, предназначенный для осуществления самостоятельного производства товаров, работ, услуг и такого типа.

В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая:

1. движимые и недвижимые вещи,

2. права требования и долги;

3. а также исключительные права:

   1. право на фирменное наименование,

   2. товарный знак,

   3. знак обслуживания

   4. и другие.

Законодательством не установлены минимальная стоимость или какой-либо состав имущественного комплекса, достаточные для того, чтобы он был признан предприятием. Критерий здесь иной: предприятие – это такой имущественный комплекс, где осуществляется завершенный цикл какой-либо предпринимательской деятельности, независимо от ее вида и масштаба. Кроме того, право на предприятие как объект недвижимости должно быть зарегистрировано в установленном порядке в соответствии со ст. 131 ГК и ст. 4 Закона о государственной регистрации.

3. В состав предприятия входят и могут быть проданы по договору купли-продажи только объекты гражданских прав, кроме тех, переуступка прав и обязанностей в отношении которых не допускается законом (например, обязанности по возмещению вреда, причиненного личности или имуществу гражданина – п. 1 ст. 1064 ГК). Поэтому не могут быть проданы по данному договору права и обязанности из трудовых, налоговых и иных отношений, не носящих гражданско-правового характера. Их субъектом продолжает оставаться продавец предприятия.

4. В соответствии с комментируемой статьей предприятие продается в целом как имущественный комплекс. Поэтому договор продажи предприятия следует отличать от договора купли-продажи отдельных видов имущества, входящего в состав предприятия. К каждому из подобных договоров применяются соответствующие правила о купле-продаже зданий и сооружений, земельных участков, ценных бумаг и так далее.

Договор продажи предприятия следует отличать от других способов перехода прав на имущество предприятия. Так, приобретение имущества предприятия третьими лицами происходит при реорганизации коммерческих юридических лиц, в частности при слиянии или присоединении. Другой распространенный способ приобретения правомочий по владению, пользованию и распоряжению предприятием – приобретение 100% акций или долей в хозяйственных обществах и товариществах либо всех паев в имуществе производственного кооператива. В указанных случаях используются другие конструкции, а не договор продажи предприятия.

5. Из текста п. 1 комментируемой ст. следует, что покупатель приобретает предприятие «в собственность». Эта формулировка не точна, поскольку в состав предприятия как имущественного комплекса входят не только вещи, но и имущественные и неимущественные права, долги и прочее. Продавец не является собственником этих объектов «имущественного комплекса» и, соответственно, не может передать их «в собственность» покупателя.

6. К покупателю переходят права на средства индивидуализации продавца:

1. право на фирменное наименование,

2. товарный знак,

3. знак обслуживания,

4. и так далее (п. 2 ст. 559) индивидуализации продавца:

право на фирменноодят не только вещи, но и имущественные . Из текста п. 1 комментируемой ст. ие конструкции, а не договор продажи предприятия.

тве производственного кооператива. ости п

Передача этих прав покупателю осуществляется в соответствии с требованиями авторского, патентного законодательства, законодательства о товарных знаках, знаках обслуживания и такого типа и оформляется специальными документами, хотя и в рамках единого договора купли-продажи.

При этом возможность продажи права на фирменное наименование в составе предприятия вызывает серьезные сомнения. По смыслу ст. 54 ГК фирменное наименование является средством индивидуализации коммерческого юридического лица. Пункт 4 ст. 54 ГК содержит утверждение о необходимости принятия специального закона о фирменных наименованиях. В отсутствии такого закона следует исходить из того значения понятия «фирменное наименование», которое придаются ему доктриной и законодательством. Так согласно Положению о фирме, утвержденному постановлением ЦИК и СНК СССР от 22 июня 1927 г. в его состав включаются, среди прочего указание на организационно-правовую форму юридического лица, его учредителей, форму собственности и так далее. Очевидно, что все эти сведения, которые принято называть корпусом фирмы, не могут использоваться покупателем предприятия, который имеет другую организационно-правовую форму, других учредителей и прочее. Поэтому под фирмой, предаваемой по договору купли-продажи предприятия, фактически понимается лишь передача права на использование названия предприятия, которое является одним из элементов фирменного наименования.

7. Не могут быть проданы в составе предприятия права на занятие соответствующей деятельностью, полученные на основании лицензии, выданной именно продавцу с учетом его личности, независимо от того, идет ли речь о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе. Это правило действует также в тех случаях, когда продаваемое предприятие предназначено для осуществления исключительно лицензируемой деятельности. В состав предприятия могут входить как права, так и обязанности в области такой деятельности, если они возникли из обязательства, заключенного до продажи. Однако покупатель, если он не получит необходимую лицензию, не сможет исполнить подобное обязательство, которое будет прекращено невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК), причем ответственность за неисполнение обязательства покупатель будет нести солидарно с продавцом.

8. Нормы настоящего параграфа (§8 Продажа предприятия) не распространяются на продажу предприятий в случаях, когда они подчиняются специальным законам. Так, особые правила действуют, когда продажа государственных и муниципальных предприятий происходит при приватизации (ст. 27 Закона о приватизации); при продажи предприятий должников в случае их несостоятельности (ст. 110 Закона о банкротстве); при продаже предприятий в случае обращения на них взыскания как предмет залога (ст. 69 – 73 Закона об ипотеке) и т. п.

Статья 560. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия

1. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса.

2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

3. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

1. К форме договора продажи предприятия предъявляется два вида требований. Во-первых, это требования, общие для всех договоров продажи недвижимости, в силу которых договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Во-вторых, это специальное требование о приложении к договору необходимых документов, удостоверяющих состав и стоимость имущества предприятия: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса и других документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК «Удостоверение состава продаваемого предприятия». Последнее требование связано с тем, что в этих документах фиксируются данные, необходимые для определения предмета договора продажи предприятия.

2. В отличие от обычного договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия требуется не только государственная регистрация перехода прав на имущественный комплекс, но и государственная регистрация самого договора. Договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента такой регистрации договора (п. 3 ст. 433 ГК) и с этого момента становится обязательным для сторон (п. 1 ст. 425 ГК).

Государственная регистрация договора осуществляется посредством совершения специальной регистрационной надписи на письменном документе, удостоверяющем содержание сделки (ч. 2 п. 1 ст. 14 Закона о государственной регистрации). Форма специальной надписи устанавливается Правилами ведения государственного реестра прав на недвижимость (п. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации).

Статья 561. Удостоверение состава продаваемого предприятия

1. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

2. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств) включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков требований.

Имущества, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат продавцом покупателю, если иное не следует из правил статьи 559 настоящего Кодекса и не установлено соглашением сторон.

1. Существенным условием договора продажи предприятия является условие о предмете договора. Это условие должно быть зафиксировано в договоре на определенный момент с учетом того, что предприятие – это действующее производство, сложный имущественный комплекс, состав которого постоянно претерпевает изменения. Поэтому при продажи предприятия обязательно должны быть составлены документы, указанные в ст. 561.

2. В п. 2 ст. 561 перечислены четыре вида документов, которые дают возможность сторонам получить достоверную информацию о составе предприятия и его действительной стоимости. На основе данной информации продавец и покупатель определяют существенные условия договора продажи предприятия – его предмет, цену и другое. Соответствующие документы должны быть составлены и рассмотрены сторонами до подписания договора. Распределение обязанностей и расходов по составлению необходимых документов осуществляется по соглашению сторон.

3. Состав имущества продаваемого предприятия удостоверяют следующие документы:

а) акт инвентаризации. Необходимость проведения полной инвентаризации при продаже предприятия, помимо ст. 561, предусмотрена нормативными актами, регулирующими порядок ведения бухгалтерского учета и отчетности, в частности п. 2 ст. 12 Закона о бухгалтерском учете и Положением о ведении бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденное приказом Минфина России от 29 июля 1998 года №34н (БНА №23. 1998). Порядок проведения инвентаризации и оформление ее результатов установлен Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные приказом Минфина России от 13 июня 1995 года №49 (Бухгалтерский учет. №12. 1995).

В ходе инвентаризации устанавливаются наличие, состояние и оценка соответствующего имущества. Для целей инвентаризации под имуществом предприятия понимаются основные средства, нематериальные активы, финансовые вложения, производственные запасы, готовая продукция, товары, денежные средства и другие финансовые активы, а под финансовыми обязательствами – кредиторская задолженность, кредиты банков, займы и резервы (п. 1.2 Методических указаний);

б) бухгалтерский баланс. Согласно п. 2 ст. 13 Закона о бухгалтерском учете бухгалтерский баланс представляет собой систему показателей, сгруппированных в сводную таблицу, которые характеризуют в денежном выражении состав, размещение, источники и назначение средств на отчетную дату. Содержание бухгалтерского баланса определяется правилам раздела 4 Положения по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организаций», утвержденного приказом Минфина России от 6 июля 1999 года №43н (Бухгалтерский учет. №9. 1999). Покупателю бухгалтерский баланс не дает, однако, полного представления об имуществе предприятия, в том числе и потому, что на момент составления бухгалтерского баланса чаще всего не учитываются текущие рыночные цены;

в) заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия. Порядок осуществления аудиторской деятельности регулируется Законом об аудиторской деятельности, нормативными актами, определяющими порядок проведения аттестации аудиторов и лицензирования их деятельности, а также Законом об оценочной деятельности;

г) перечень всех долгов (обязательств) включаемых в состав предприятия. Он должен содержать указание на кредиторов, характер, размер и сроки требований.

Долги – это не только обязанности по выплате кредиторам определенных денежных сумм, но и обязанности по передаче товаров; выполнению работ или указанию услуг. Все эти обязанности признаются долгами и по общему правилу включаются в состав предприятия (абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК). Долги, о которых говорится в ст. 561 не совпадают с более широким понятием «кредиторской задолженности» в бухгалтерском смысле, в которую включаются также налоги, обязанности, вытекающие из трудовых отношений, и такого типа. Отчуждению в составе предприятия как имущественного комплекса подлежат только обязанности, возникшие из гражданско-правовых отношений.

Согласно правилам бухгалтерского учета суммы кредиторской задолженности, по которым истек срок исковой давности, не подлежат включению в перечень долгов. Это, однако, не согласуются со ст. 199 ГК, в соответствии с которой исковые требования принимаются к рассмотрению судом и могут быть удовлетворены, несмотря на истечение срока исковой давности, если только сторона в споре не заявит об истечении срока исковой давности до вынесения судом решения.

4. Установление стоимости предприятия на основе полной инвентаризации и анализа иных документов, указанных в п. 2 статьи 561 является основанием для определения продажной цены предприятия.

Цена – существенное условие договора продажи предприятия: если соглашение о цене не достигнуто, договор не считается заключенным.

Для определения цены стороны должны иметь всю информацию о стоимости предприятия, его долгах и прочем, но закон не требует, чтобы цена продажи предприятия была эквивалентна его стоимости. Иными словами, несовпадение продажной цены и инвентаризационной стоимости предприятия вполне возможно. Цена предприятия – это прежде всего экономическая категория, в силу чего целесообразно, чтобы она определялась в результате профессиональной оценочной деятельности. При определении цены могут учитываться любые обстоятельства и факторы, в том числе не подлежащие ни бухгалтерскому учету, ни прямой оценке, например деловая репутация предприятия, удачное место расположения, известные сторонам перспективы соответствующего бизнеса, клиентура, личные мотивы и прочее.

Статья 562. Права кредиторов при продаже предприятия

1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продажи одной из сторон договора продажи предприятия.

2. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

3. Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передачи предприятия продавцом покупателю.

4. После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

1. После подписания и регистрации договора продажи предприятия, но подписания сторонами передаточного акта кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены о продаже. В соответствии с п. 1 ст. 562 уведомление кредиторов может осуществить любая из сторон по договору, но соглашением сторон целесообразнее возложить эту обязанность на продавца, так как он уже известен кредиторам как должник по обязательствам. Форма письменного уведомления в статье 562 не определена, но во избежание последующих споров предпочтительно уведомлять о продаже каждого из кредиторов в отдельности, а не ограничиваться общей публикацией в печати.

2. В течение трех месяцев со дня получения уведомления кредитор может дать согласие на перевод долга либо заявить требования, указанные в п. 2 статьи 562. Если кредитор не был уведомлен о продаже предприятия, он может заявить эти требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

В отличие от общих правил ч. 1 ст. 139 ГК, в соответствии с которыми перевод долга допускается лишь с согласия кредитора, правила ст. 562 устанавливают менее жесткие требования к переводу долга, в ней говорится лишь об уведомлении кредиторов, а не о получении их согласия на продажу предприятия.

3. Если кредитор в течение установленного срока не сообщил письменно о своем согласии на перевод долга, но при этом не предъявил требования о признании договора продажи предприятия недействительным, продажа предприятия считается состоявшейся. Продавец и покупатель будут, однако, нести перед кредитором солидарную ответственность по долгам, включенным в состав предприятия без согласия кредитора. Кредитор может обратиться с требованием об исполнении как к покупателю и продавцу совместно, так и к любому из них в отдельности (ст. 323 ГК «Права кредитора при солидарной обязанности»). В случае, если покупатель сам исполнит обязательство, переданное на него без согласия кредитора, то кредитор обязан это исполнение принять (ст. 313 ГК «Исполнение обязательства третьим лицом»).

По смыслу закона согласие кредитора на перевод долга может быть дано в любой момент и после передачи предприятия. С этого момента солидарная ответственность продавца и покупателя прекращается, и ответственным по обязательству остается только покупатель.

4. Предприятие может быть обременено не только обязательственными, но и вещными правами третьих лиц, например правом залога. Статья 37 Закона об ипотеки устанавливает обязанность залогодателя получить согласие залогодержателя на отчуждение предприятия, хотя изъятия из этого правила могут быть установлены договором об ипотеке. Кроме того, обременением предприятия может быть, например сервитут (право ограниченного пользования каким-либо имуществом в составе предприятия). В этом случае права соответствующих лиц сохраняются при переходе права собственности на предприятие в результате его продажи (п. 3 ст. 216 ГК «Вещные права лиц, не являющихся собственниками»), их согласия на продажу испрашивать не нужно, но покупатель должен быть уведомлен продавцом о наличии подобных обременений предприятия (п. 1 ст. 460 ГК «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц» - §1 Общие положения о купле-продаже).

Статья 563. Передача предприятия

1. Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

2. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

1. По общему правилу подготовку предприятия к передаче должен осуществлять за свой счет продавец (абз. 2 п. 1 ст. 563), но по соглашению сторон эта обязанность может выполняться совместными усилиями продавца и покупателя.

2. Подготовка предприятия к передаче включает два этапа:

1) составление сторонами передаточного акта;

2) представление его на подписание.

Передаточный акт. Обязательными частями передаточного акта являются данные о составе предприятия и данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия. Данные о составе предприятия включаются в передаточный акт на основе договора о продаже предприятия и прилагаемых к нему документов. Необязательными (факультативными) частями передаточного акта являются сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не могут быть исполнены продавцом в виду его утраты.

Подписание передаточного акта

3. Согласно п. 2 ст. 563 подписание передаточного акта приравнивается к передаче предприятия. Передача предприятия представляет собой исполнение договора продажи предприятия, поэтому подписание акта о передаче – это обязанность сторон. Уклонение одной из сторон от подписания акта о передаче предприятия на условиях, предусмотренных договором, считается соответственно либо отказом продавца от обязанности передать имущество, либо отказом покупателя от обязанности принять имущество.

Стороны обязаны подписать передаточный акт, если он соответствует условиям договора. Отказ от подписания передаточного акта правомерен, если в акте имеются существенные расхождения с договором.

4. При нарушении продавцом условий договора покупателю целесообразно не подписывать передаточный акт и предъявить к продавцу требования, право на предъявление которых предусмотрено законом. Если покупатель подпишет передаточный акт, не соответствующий условиям договора, то в последствии его права будут существенно ограничены – он вправе предъявить продавцу лишь требование об уменьшении покупной цены предприятия, если иное не предусмотрено договором (пп. 1-4 565 ГК).

Подписание покупателем передаточного акта, не соответствующего условиям договора, не может рассматриваться в качестве согласия покупателя на изменение условий договора о предмете. Поэтому продавец не освобождается от ответственности за недостатки переданного предприятия, даже если они оговорены в передаточном акте (п. 2 556 ст. ГК).

5. Подписание передаточного акта – это формальное действие, которое свидетельствует о передаче предприятия только в тех случаях, когда продавец фактически передал покупателю владение предприятием. Если, не смотря на подписание передаточного акта, часть имущества предприятия фактически не передана, продавец несет обязанность по передаче недостающего имуещства в соответствии с общими правилами о купле-продаже (ст. 479 ГК).

Статья 479 Комплект товаров

1. Если договором купли-продажи предусмотрена обязанность продавца передать покупателю определенный набор товаров в комплекте (комплект товаров), обязательство считается исполненным с момента передачи всех товаров, включенных в комплект.

2. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, продавец обязан передать покупателю все товары, входящие в комплект одновременно.

6. В отступлении от общих правил, закрепленных ст. 211 «Риск случайной гибели имущества» и п. 2 ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору» ГК, с момента передачи предприятия на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. При этом права собственности на предприятие перейдет к покупателю лишь с момента государственной регистрации этого права.

Статья 564. Переход права собственности на предприятие

1. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

2. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (статья 563).

3. В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель в праве до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Государственная регистрация права собственности на предприятие

1. Государственная регистрация права собственности на предприятие по общему правилу производится сразу после передачи предприятия по правилам ст. 563 ГК. При продаже предприятия производится регистрация не впервые возникшего права собственности, а регистрируется переход права собственности от прежнего собственника к новому.

Государственная регистрация права собственности на предприятие осуществляется в соответствии с правилами, установленными Законом о государственной регистрации. Она производится в виде соответствующей записи в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация права собственности является единственным доказательством существования этого права, которое подтверждается выдачей собственнику свидетельства о праве собственности на предприятие.

Государственная регистрация прав собственности на имущество в составе предприятия

3. Государственная регистрация права собственности на предприятие не отменяет необходимости отдельной государственной регистрации права собственности на земельные участки и все иные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса. Такая регистрация, в отличии от регистрации права собственности на предприятие, производится по месту фактического нахождения каждого из этих объектов (пп. 1, 2 ст. 22 Закона о государственной регистрации).

Место государственной регистрации перехода права собственности.

2. Местом государственной регистрации перехода права собственности на предприятие является место нахождение продавца предприятия. Предприятие как имущественный комплекс зафиксировано в документации продавца, и именно по месту нахождения продавца составляются документы, удостоверяющие состав имущества предприятия на момент продажи. Иное понимание смысла норм о государственной регистрации, в том числе определяющих место регистрации, обесценивало бы ее значение как акта государственного контроля за гражданским оборотом. В связи с этим формулировку п. 2 ст. 22 Закона о государственной регистрации, устанавливающую, что место государственной регистрации прав на предприятие – это «место регистрации предприятия как юридического лица» без указания, идет ли речь о покупателе или о продавце, следует признать крайне неудачной.

Время перехода права собственности

4. Правила п. 2 ст. 564 о переходе права собственности на предприятие диспозитивны. По соглашению сторон возможно регистрация права собственности на предприятие до завершения фактической передачи предприятия и подписания передаточного акта, равно как и возможно сохранение за продавцом права собственности на переданное покупателю предприятие до оплаты предприятия или наступления иных обстоятельств, предусмотренных договором.

5. Если предприятие передано покупателю, но в соответствии с договором купли-продажи право собственности на него еще остается за продавцом, покупатель получает свободный доступ к предприятию и вправе распоряжаться его имуществом в той мере, в какой это необходимо для осуществления целей, ради которых предприятие приобретено и для которых оно предназначено. Покупатель, не ставший собственником, выступает как титульный владелец, уполномоченный на все действия, необходимые для хозяйственной эксплуатации предприятия.

Наличие у покупателя указанных полномочий в отношении имущества предприятия законодатель сопровождает возложением на покупателя обязанности нести риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (п. 2 ст. 563).

6. Последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации права собственности на предприятие регулируется общими положениями о договоре продажи недвижимости (п. 3 ст. 551 ГК «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость») и общими положениями ГК (ст. 165 ГК «Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации»)

Статья 565. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками

1. Последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором продажи предприятия, в том числе качества переданного имущества, определяются на основании правил, предусмотренных статьями 460-462, 466, 469, 475, 479 настоящего Кодекса, если иное не вытекает из договора и не предусмотрено пунктами 2 – 4 настоящей статьи.

2. В случае, когда предприятие передано в и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе (п. 1 ст. 563), покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия.

3. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

4. Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передачи, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

5. Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возмещения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие в виду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно.

Задание на написание курсового проекта по дисциплине

«Операции с недвижимым имуществом» для студентов,

обучающихся по специальности 080502.65 Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)

1. Выбрать операцию для проектирования: купля-продажа, передача на праве хозяйственного ведения, передача на праве оперативного управления, дарение, наследование, мена, страхование, траст, аренда, лизинг, установление сервитута, передача на праве пожизненного наследуемого владения, передача на праве безвозмездного пользования, вклад в уставный капитал хозяйственного общества, рента, концессия, приватизация государственных объектов такого типа; или процедуру, применяемую в операциях с недвижимостью: государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, перевод помещения из жилого фонда в нежилой, изменение типа использования и назначения земельного участка и такого типа.

3. Определить проблему, требующую проектного решения: необходимость формализации (структуризации) выбранной операции/процедуры для ее успешного осуществления или для повышения качества управления операцией/процедурой и такого типа. Поставить цель проекта: формализация/структуризация операции/процедуры; задачи проекта: разработать системную модель понятия недвижимости, разработать организационную и операционную структуры операции/процедуры, структуру прав, обязанностей и обременений участников (сторон) операции/процедуры. Отразить проблему, цель и задачи во Введении проекта.

2. В соответствии с выбранной операцией разработать название проекта: «Проектирование операции….», «Проектирование процедуры…».

3. Разработать системную модель понятия недвижимости: выделить элементы, определить связи между ними, разработать структуру понятия, предложить определение понятия недвижимости.

4. Разработать организационную структуру выбранной операции или процедуры. Организационная структура операции (процедуры) – это субъекты, участвующие в операции/процедуре (продавец, покупатель, БТИ, ФРС РФ, Роскадастр, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, районная инспекция Налоговой службы РФ и так далее), объекты, участвующие в операции (объект недвижимости – предмет операции, деньги, документы), связи между субъектами и объектами операции, организованные в определенную структуру. Разработать графическую (визуальную) модель организационной структуры операции (схему).

5. Разработать операционную структуру выбранной операции/процедуры. Операционная структура - совокупность этапов (фаз, стадий) операции/процедуры, связи между этапами, организованные в определенную структуру (последовательность). Разработать графическую (визуальную) модель операционной структуры операции/процедуры (схему последовательности осуществления операции/процедуры).

6. Разработать структуру прав, обязанностей и обременений участников (сторон) операции/процедуры. Разработать графическую (визуальную) модель структуры прав, обязанностей и обременений участников (сторон) операции/процедуры (схему).

7. Необязательное задание: на основе операционной, организационной структур, структуры прав и обязанностей разработать договор на совершение операции.

8. Необязательное задание: на основе операционной, организационной структур, структуры прав и обязанностей провести экспертизу существующего (подготовленного) договора на совершение операции.

9. Определить степень достижения поставленных цели и задач: разработаны системная модель понятия недвижимости, организационная, операционная структуры операции/процедуры, структура прав и обременений участников операции. Определить в чем основные черты разработанных структур, возможность использования их для решения определенной в начале проекта проблемы. Выполнение девятого задания отразить в Заключении.

Критерии аттестации курсового проекта по дисциплине

«Операции с недвижимым имуществом» для студентов,

обучающихся по специальности 080502.65 Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)

Курсовой проект будет зачтен при выполнении следующих условий:

1. Проект включает в себя:

   1. Введение

   2. 1 Разработка системной модели понятия недвижимости

   3. 2 Разработка организационной структуры операции/процедуры

   4. 3 Разработка операционной структуры операции/процедуры

   5. 4 Разработка структуры прав, обязанностей и обременений участников (сторон) операции

   6. Заключение

   7. Библиографический список

   8. Приложения (необязательно)

2. Все разделы проекта написаны в соответствие с заданиями на написание курсового проекта.

3. Проект оформлен в соответствии с требованиями Положения о написании курсовых работ.