1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передачи недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнения договора.
Осмотр имущества и составление передаточного акта
Передача имущества – это исполнение продавцом обязанности передать, а покупателем принять проданную вещь.
Передача осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или другому документу передачи.
Передаточный акт – это документ, который характеризуется следующими признаками:
-
Совершается в простой письменной форме;
-
Удостоверение документа не требуется;
-
Текст составляется произвольно самими сторонами.
и который является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта.
Составление передаточного акта преследует следующие цели:
1. Фиксация передачи имущества и исполнение продавцом обязанности передать имущество, покупателем принять имущество, если законом или договором не предусмотрена иная фиксация факта передачи.
2. Предупреждение в будущем споров об исполнении обязанности продавца передать объект недвижимости со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), освобожденного от вещей прежнего собственника и проживающих с ними лиц и так далее, а также свободным от возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре.
3. В некоторых случаях акт может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.
4. Фиксация недостатков передаваемого имущества (в сравнении с договором). Стороны указывают в акте на несоответствие условиям договора. Такое указание не означает, что покупатель согласился с этими недостатками. Наоборот происходит фиксация нарушения условий договора, которая повлечет за собой возникновение ответственности продавца за ненадлежащее исполнение договора.
Место и роль этапа передачи имущества в операционной структуре операции купли-продажи недвижимости.
1. Заключение договора – передача имущества. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, так как качество недвижимости, наличие недостатков должны быть оговорены в самом договоре.
2. Государственная регистрация перехода права собственности – передача имущества. С подписанием акта нельзя также связывать переход права собственности к покупателю. Это происходит в момент регистрации права за покупателем. Передача недвижимости может предшествовать регистрации перехода права, а может и следовать за ней, в зависимости от того, как это предусмотрено в договоре.
Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества
1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества в праве по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещение своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
3. Требование об устранении недостатков или замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.
4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479) покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.
5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.
Продавец отвечает лишь за такие недостатки товара, которые не были оговорены при заключении договора. В случае недвижимости ненадлежащее состояние и качество объекта недвижимости определяется сравнением положений договора и передаточного акта.
В действующем экономическом праве (ст. 475 ГК РФ) недостатки товара подразделяются на, условно говоря, «существенные» и «обычные» (несущественные).
Существенные недостатки товара – такие дефекты, которые нельзя устранить вообще или без несоразмерных расходов или затрат времени, либо проявляющиеся неоднократно или вновь после их устранения и другие, подобные им недостатки.
Обычные недостатки товара – все недостатки товара, которые не относятся к существенным.
Обнаружение в проданной вещи обычных (несущественных) недостатков не дает право покупателю на расторжение договора, так же как и на замену товара. Возможности покупателя в этом случае ограничены следующем набором прав:
1 право требования соразмерного уменьшения покупной цены;
2 право требования безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
3 право требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков товара в разумный срок.
Покупатель вправе по своему усмотрению выбрать одно из требований и предъявить их продавцу.
При обнаружении в товаре существенных недостатков покупатель может воспользоваться теми возможностями, которые существуют в отношении обычных недостатков; а может:
1 отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
2 потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующем договору.
Таким образом, существенное нарушение продавцом требований к качеству товара предоставляет покупателю гораздо более широкие права, чем в случае обычного (несущественного) нарушения.
Особый характер товара или само существо обязательства могут препятствовать предъявлению покупателем ряда требований, предусмотренных ст. 475 (которые описаны выше). Так право требовать замены вещи ненадлежащего качества отпадает, если это – индивидуально-определенная вещь. Требование об устранении недостатков товара не может быть заявлено, если вещь в силу своих особых свойств не подлежит ремонту или восстановлению (например, поврежденная интегральная микросхема). Если предметом договора купли-продажи является комплект товаров, нарушение условия о качестве отдельных вещей, входящих в этот комплект, дает покупателю те же права, что и передача отдельных товаров ненадлежащего качества. При этом соответствующие требования покупателя могут заявляться лишь в отношении собственно недоброкачественных вещей, а не комплекта в целом.
Статья 479. Комплект товаров
1. Если договором купли-продажи предусмотрена обязанность продавца передать покупателю определенный набор товаров в комплекте (комплект товаров), обязательство считается исполненным с момента передачи всех товаров, включенных в комплект.